საკუთრების უფლების შემოწმება (Title Examination) არის უძრავი ქონების შეძენის პროცესის ყველაზე კრიტიკული ეტაპი, რომელიც მიზნად ისახავს ქონების სამართლებრივი "სისუფთავის" დადგენას. საქართველოში, მიუხედავად იმისა, რომ საჯარო რეესტრი ელექტრონული და გამჭვირვალეა, მხოლოდ ამონაწერის ნახვა ხშირად არ არის საკმარისი რისკების სრულად გამოსარიცხად. საკუთრების უფლების სიღრმისეული შემოწმება გულისხმობს არა მხოლოდ მიმდინარე სტატუსის, არამედ ქონების ისტორიის, წარსული ტრანზაქციების, მემკვიდრეობის საკითხებისა და ფარული ვალდებულებების კვლევას. ეს სერვისი აუცილებელია მყიდველისთვის, რათა თავიდან აიცილოს ისეთი მძიმე შედეგები, როგორიცაა ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა, ქონების დაკარგვა ან სხვისი ვალების საკუთარ თავზე აღება. კვალიფიციური იურისტის მიერ ჩატარებული შემოწმება არის თქვენი ინვესტიციის დაცვის მთავარი გარანტი.
რას მოიცავს ეს მომსახურება?
საკუთრების უფლების შემოწმების სერვისი კომპლექსურია და მოიცავს რამდენიმე მნიშვნელოვან კომპონენტს:
- საჯარო რეესტრის მონაცემების ანალიზი: არა მხოლოდ ახალი ამონაწერის, არამედ განცხადებების რეესტრისა და კადასტრის რუკის დეტალური შესწავლა, რათა დადგინდეს, ხომ არ არის რეგისტრირებული ყადაღა, იპოთეკა ან სერვიტუტი.
- ისტორიული კვლევა: ქონების საკუთრების ისტორიის შესწავლა "პირველად წყარომდე" (მაგ. პრივატიზაციის დოკუმენტები), რათა გამოირიცხოს წარსულში დაშვებული შეცდომები ან უკანონო გასხვისებები.
- სასამართლო დავების შემოწმება: გადამოწმება, მიმდინარეობს თუ არა სასამართლო დავა მესაკუთრის ან უშუალოდ ქონების მიმართ, რაც შეიძლება ჯერ არ იყოს ასახული საჯარო რეესტრში.
- კორპორაციული დოკუმენტების შემოწმება: თუ გამყიდველი იურიდიული პირია, მოწმდება დირექტორის უფლებამოსილება და პარტნიორთა კრების ოქმები ნასყიდობის თაობაზე.
- ოჯახური მდგომარეობის ანალიზი: თუ ქონება შეძენილია ქორწინების პერიოდში, მოწმდება მეუღლის თანხმობის საჭიროება, რათა თავიდან იქნეს აცილებული შემდგომი დავა თანასაკუთრებაზე.
ხშირი სიტუაციები (მაგალითები)
პრაქტიკაში გვხვდება მრავალი შემთხვევა, როდესაც ზედაპირულმა შემოწმებამ მყიდველი დააზარალა. აი, რამდენიმე მაგალითი, როდესაც ეს სერვისი აუცილებელია:
- ფარული მემკვიდრეები: ბინის შეძენისას აღმოჩნდა, რომ გამყიდველმა ქონება მიიღო მემკვიდრეობით, თუმცა პროცესში არ იყო გათვალისწინებული საზღვარგარეთ მყოფი სხვა მემკვიდრე, რომელმაც მოგვიანებით მოითხოვა თავისი წილი.
- ყადაღის რისკი: ამონაწერში ქონება "სუფთაა", მაგრამ გამყიდველის მიმართ მიმდინარეობს სასამართლო დავა სხვა ვალდებულებაზე და ყადაღის დადება მხოლოდ დროის საკითხია.
- მშენებარე ბინები: დეველოპერი ყიდის ბინას, რომელიც ჯერ არ არის ექსპლუატაციაში მიღებული. საჭიროა შემოწმდეს მიწის სტატუსი, მშენებლობის ნებართვა და არის თუ არა ეს კონკრეტული ფართი უკვე დატვირთული ბანკის იპოთეკით.
- შეუსაბამობა ფართობში: რეესტრის მონაცემებით ბინა არის 100 კვ.მ, მაგრამ რეალური აზომვით აღმოჩნდება, რომ ნაწილი წარმოადგენს საერთო სარგებლობის სადარბაზოს ან სხვენს, რომლის დაკანონებაც პრობლემურია.
საქართველოს კანონმდებლობა
საკუთრების უფლების შემოწმება ეყრდნობა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსს, რომელიც განსაზღვრავს საკუთრების შეძენის, გადაცემისა და კეთილსინდისიერი შემძენის ცნებებს. უმნიშვნელოვანესია კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“, რომელიც არეგულირებს უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის წესს და საჯაროობის პრეზუმფციას. მიუხედავად იმისა, რომ რეესტრის ჩანაწერი ითვლება უტყუარად, სანამ საპირისპირო არ დამტკიცდება, არსებობს გამონაკლისები (მაგ. თაღლითობის ან ძალადობის გზით დადებული გარიგებები), რასაც სამოქალაქო კოდექსი ბათილად ცნობს. ასევე რელევანტურია კანონი „სანოტარო მოქმედებათა შესრულების წესის შესახებ“, განსაკუთრებით სამკვიდრო მოწმობებთან დაკავშირებით.
პროცესი: როგორ მუშაობს სპეციალისტი?
იურისტთან მუშაობა იწყება საკადასტრო კოდის მიწოდებით. პირველ ეტაპზე სპეციალისტი გამოითხოვს განახლებულ ამონაწერს და არქივულ დოკუმენტაციას საჯარო რეესტრიდან. პარალელურად, მოწმდება გამყიდველის სამართლებრივი სტატუსი (არის თუ არა გადახდისუნარიანი, ხომ არ არის მოვალეთა რეესტრში). თუ გამყიდველი კომპანიაა, იურისტი სწავლობს მის წესდებასა და პარტნიორთა გადაწყვეტილებებს. ანალიზის დასრულების შემდეგ, ადვოკატი ამზადებს წერილობით დასკვნას (Legal Opinion), სადაც დეტალურად არის აღწერილი ქონების სტატუსი და გამოვლენილი რისკები. საჭიროების შემთხვევაში, იურისტი გასცემს რეკომენდაციას რისკების დაზღვევის ან ხელშეკრულებაში სპეციალური დამცავი მექანიზმების ჩადების შესახებ.
რატომ Legal.ge?
უძრავი ქონება ხშირად ადამიანის ცხოვრების ყველაზე დიდი შენაძენია. Legal.ge-ზე თქვენ იპოვით უძრავი ქონების სამართლის ექსპერტებს, რომლებსაც აქვთ წვდომა საჭირო მონაცემთა ბაზებზე და გამოცდილება რთული ისტორიის მქონე ქონების კვლევაში. ჩვენი სპეციალისტები არ ენდობიან მხოლოდ ზედაპირულ მონაცემებს და „სიღრმისეულად“ იკვლევენ თითოეულ დეტალს. ნუ გარისკავთ თქვენი კაპიტალით — შეამოწმეთ ქონება პროფესიონალებთან ერთად Legal.ge-ზე გარიგების დადებამდე.
განახლდა: ...