სანოტარო მომსახურება უძრავი ქონების გარიგებებში
უძრავი ქონების გარიგებებში ნოტარიუსის როლი ორივე მხარის ინტერესს იცავს: დამოწმებული ხელმოწერა გარიგებას სანდოობას ანიჭებს, ხოლო სწორად დადებული გარიგება — რეგისტრაციის საფუძველს. როდის არის სანოტარო ფორმა აუცილებელი, როდის — საკმარისი წერილობითი ფორმა, და რა მოხდება ფორმის დარღვევისას, ეს ის კითხვებია, რომლებზეც ყოველი ქონების გარიგების მონაწილემ წინასწარ უნდა იცოდეს პასუხი.
სანოტარო საქმიანობას ცალკე კანონი აწესრიგებს, და მისი დეტალები — ტარიფები, პროცედურები, ნოტარიუსის უფლებამოსილების ფარგლები — იმ კანონიდან მოდის. სამოქალაქო კოდექსი კი განსაზღვრავს იმ სამართლებრივ ჩარჩოს, რომელშიც სანოტარო აქტი მუშაობს: ფორმის მოთხოვნებს, რეგისტრაციის წესს და ფორმის დარღვევის შედეგებს. სწორედ ეს ჩარჩოა ამ გვერდის საგანი.
წერილობითი ფორმა და მოწმობის წესი
სამოქალაქო კოდექსის მე-323 მუხლი ადგენს: ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას უძრავ ნივთზე საკუთრება გადასცეს სხვას ან შეიძინოს იგი, მოითხოვს წერილობით ფორმას. ამასთან, კოდექსის მე-69 მუხლი ზოგად წესს შეიცავს: გარიგება წერილობითი ფორმით შეიძლება დაიდოს კანონმდებლობით გათვალისწინებულ შემთხვევებში ან მხარეთა შეთანხმებით, და წერილობითი ფორმის არსებობისას საკმარისია გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერა.
სანოტარო მოწმობა კოდექსით იქ გახდა საჭირო, სადაც ეს კანონით ან მხარეთა შეთანხმებითაა დადგენილი: წერილობითი ფორმის არსებობისას, განსაზღვრულ შემთხვევებში, გარიგება ან ხელმოწერების ნამდვილობა უნდა დაამოწმოს ნოტარიუსმა ან კანონით გათვალისწინებულმა სხვა პირმა. უძრავი ქონების რეგისტრაციისთვის წარდგენილი გარიგების შემთხვევაში კოდექსის მე-311-1 მუხლი განსაზღვრავს: გარიგება ან მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა დამოწმებული უნდა იყოს კანონით დადგენილი წესით; თუ მხარეები გარიგებას ხელს აწერენ მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით, დამოწმება აღარ მოითხოვება. ასეთი გარიგებები ძალაში შედის რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან.
წერილობითი ფორმის დეტალებიც კანონითაა დაწვრილებით: წერილობითი ფორმის არსებობისას საკმარისია გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერა, ხოლო მექანიკური საშუალებებით ხელმოწერის აღდგენა, განმეორება ან აღბეჭდვა დასაშვებია იქ, სადაც ეს მიღებულია ჩვეულებად. განსაკუთრებულ შემთხვევებში კი ხელმოწერის ან მხარდაჭერის გამომხატველი ხელმოწერები დამატებით წესებს ექვემდებარება.
ამ დეტალების ცოდნა იმიტომაა მნიშვნელოვანი, რომ სანოტარო აქტის სისრულე სწორედ მათზეა აგებული: ნოტარიუსი ადასტურებს არა მხოლოდ ხელმოწერას, არამედ მისი დადების პროცესსაც. გარიგების მონაწილეებისთვის ეს იმას ნიშნავს, რომ სანოტარო ფორმის არჩევისას ისინი არა ფორმალობას ყიდულობენ, არამედ დოკუმენტირებულ პროცესს.
ფორმის დარღვევის შედეგები
ფორმის მოთხოვნის უგულებელყოფა გარიგებას შეიძლება საერთოდ გააუქმოს: კოდექსის მე-59 მუხლი ადგენს, რომ ბათილია კანონით ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული აუცილებელი ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება, ასევე ნებართვის გარეშე დადებული გარიგება, თუ მისთვის ნებართვაა საჭირო. საცილო გარიგება ბათილია დადების მომენტიდან, თუკი ის შეცილდება; შეცილება ხორციელდება ხელშეკრულების მეორე მხარის მიმართ და ამის უფლება დაინტერესებულ პირს აქვს.
აქედან პრაქტიკული დასკვნა ცხადია: სანოტარო აქტის ღირებულება მასშია, რომ ის ფორმის დარღვევის რისკს წინასწარ აქარწყლებს. დამოწმებული გარიგებაზე ხელმოწერის ნამდვილობის უარყოფა მნიშვნელოვნად რთულდება, და სწორედ ეს იშვიათად საჭირო, მაგრამ გადამწყვეტი დაცვაა იმ გარიგებებისთვის, სადაც მოგვიანებით სხვა პირები ჩარევას ცდილობენ.
ანდერძი — სანოტარო აქტის კლასიკური ფორმა
სანოტარო ფორმის ყველაზე ცნობილი გამოყენება ანდერძია. კოდექსის მე-1357 მუხლი ადგენს: ანდერძი უნდა შედგეს წერილობითი ფორმით, და დასაშვებია წერილობითი ანდერძი სანოტარო ფორმით ან ამის გარეშე. სანოტარო ფორმა მოითხოვს, რომ ანდერძი შედგენილი და ხელმოწერილი იყოს მოანდერძის მიერ და დადასტურებული ნოტარიუსის მიერ.
სანოტარო ანდერძის ღირებულება მის უტყუარობაშია: ნოტარიუსი ადასტურებს აქტის შედგენის პროცესს და მოანდერძის ნების გამოვლენას, რაც მოგვიანებით ანდერძის გასაჩივრების რისკს ამცირებს. თუმცა წერილობითი ანდერძი სანოტარო ფორმის გარეშეც კანონიერია — არჩევანი მოანდერძის გარემოებებზეა დამოკიდებული.
ფორმის დაუცველობის განსაკუთრებული შედეგი სასოფლო-სამეურნეო იჯარაში
ერთი საინტერესო მაგალითი, თუ სად ეხება სანოტარო აქტი ქონების გარიგებებს, სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარაა: კოდექსის მე-592 მუხლი განსაზღვრავს ამ იჯარის ცნებას — მიწის ნაკვეთი სასოფლო-სამეურნეო მიზნით გადაეცემა სამეურნეო გამოყენებისთვის განკუთვნილ საცხოვრებელ ან სამეურნეო ნაგებობებთან (საწარმოსთან) ერთად ან ასეთი ნაგებობის გარეშე. ასეთი გარიგებები სანოტარო პრაქტიკის ყოველდღიური ნაწილია: ნაკვეთისა და მასზე არსებული ნაგებობების გადაცემა ზუსტ აღწერას საჭიროებს, და სწორედ ნოტარიუსის აქტი ინახავს ამ აღწერის სისრულეს.
სანოტარო და წერილობითი ფორმის სწორი არჩევა თითოეული გარიგებისთვის ცალკე გადაწყვეტილებაა: გარიგების ბუნებიდან გამომდინარეობს აუცილებელი ფორმა, ხოლო ფორმის სიზუსტე ქონების გარიგების საფუძველია.
ხშირად დასმული კითხვები
როდის მოითხოვს უძრავი ქონების გარიგება წერილობით ფორმას?
ყოველთვის, როცა ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას უძრავ ნივთზე საკუთრება გადასცეს სხვას ან შეიძინოს იგი; წერილობითი ფორმისთვის მხარეთა ხელმოწერა საკმარისია.
როდის აღარ სჭირდება გარიგებას დამოწმება?
როცა მხარეები გარიგებას ხელს აწერენ მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით — ამას რეგისტრაციისთვის წარდგენილი გარიგების ნამდვილობა აღარ მოითხოვს.
აუცილებელია თუ არა ანდერძის სანოტარო ფორმა?
არა — ანდერძი წერილობითია და დასაშვებია სანოტარო ფორმით ან მის გარეშე; სანოტარო ფორმა ნიშნავს, რომ ის მოანდერძს აქვს შედგენილი და ხელმოწერილი და დადასტურებული ნოტარიუსის მიერ.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
სანოტარო ფორმის სწორი არჩევა და გარიგების დადებიდან რეგისტრაციამდე თანხლება გამოცდილებას საჭიროებს. Legal.ge-ზე შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ ქონების გარიგებებში გამოცდილ იურისტს, რომელიც შეაფასებს აუცილებელ ფორმას და დაიცავს თქვენს ინტერესებს. შეავსეთ მოთხოვნა საიტზე და მიიღეთ კვალიფიციური დახმარება.