სასოფლო-სამეურნეო მიწის პრივატიზება — ფორმები და განმახორციელებლები
სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა განსაკუთრებულ რეჟიმში განიკარგვება. კანონი ასეთი მიწის პრივატიზების შემდეგ ფორმებს განასხვავებს: აუქციონი; პირდაპირი მიყიდვა; პირდაპირი მიყიდვა კონკურენტული შერჩევის საფუძველზე; იჯარით გაცემული მიწის ნაკვეთის პირდაპირი მიყიდვა; უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემა.
განმახორციელებლების განაწილებაც მკაფიოა: იჯარით გაუცემელი ნაკვეთის აუქციონის ფორმით პრივატიზებას ახორციელებს ქონების მმართველი. იჯარით გაუცემელი ნაკვეთის პირდაპირი მიყიდვა და კონკურენტული შერჩევის საფუძველზე პირდაპირი მიყიდვა ხორციელდება საქართველოს მთავრობის გადაწყვეტილების საფუძველზე, ხოლო იჯარით გაცემული ნაკვეთის პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზებას კვლავ ქონების მმართველი ახორციელებს. პირდაპირი მიყიდვა შესაძლებელია მხოლოდ მთავრობის დადგენილებით გათვალისწინებულ შემთხვევებში.
საზღვრისპირა ტერიტორიებისთვის დამატებითი გარანტიაა დაწესებული: სახელმწიფო საზღვრის შესახებ კანონით განსაზღვრულ 500-მეტრიან სასაზღვრო ზოლში არსებული ცალკეული მიწის ნაკვეთების პრივატიზებაზე სპეციალურ გადაწყვეტილებას, სახელმწიფო და საზოგადოებრივი ინტერესების გათვალისწინებით, საქართველოს შინაგან საქმეთა სამინისტროს წინასწარი თანხმობით იღებს მთავრობა. აუცილებელი წესრიგია მიწის ნაკვეთის კატეგორიის განსაზღვრა — კატეგორიის გარეშე განკარგვა დაუშვებელია. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწად ითვლება საძოვრის, სათიბის, სახნავის ან საკარმიდამოს კატეგორიის ნაკვეთი, რომელიც გამოიყენება ან შესაძლებელია გამოიყენოს აღნიშნული დანიშნულებით.
აუქციონის ინიცირება და მოსამზადებელი სამუშაოები
აუქციონის ფორმით იჯარით გაუცემელი მიწის ნაკვეთის პრივატიზების ინიცირების უფლება აქვთ საქართველოს მოქალაქეს, საქართველოში რეგისტრირებულ კერძო სამართლის იურიდიულ პირს, ქონების მმართველსა და მესამე პირს. მოქალაქე, იურიდიული პირი და მესამე პირი მიმართავენ ქონების მმართველს, ხოლო ნაკვეთის აგეგმვას, აზომვას და ნატურაში გადატანას ახორციელებს ქონების მმართველი ან საკითხის ინიციატორი.
ინიციატორს ეკისრება სამი ძირითადი ვალდებულება: შეარჩიოს იჯარით გაუცემელი ნაკვეთები და საჭიროების შემთხვევაში დაყოს ოპტიმალური ზომის, არანაკლებ 3-ჰექტარიან ნაკვეთებად — ეს შეზღუდვა არ მოქმედებს, თუ ნაკვეთის ფართობი 3 ჰექტარზე ნაკლებია; დაამზადოს დეტალური საკადასტრო აგეგმვითი ან აზომვითი ნახაზი და მოიკვლიოს ინფორმაცია ნაკვეთის კატეგორიისა და ხარისხის შესახებ; პრივატიზების განმახორციელებელ ორგანოს წარუდგინოს განცხადება ინტერესის გამოხატვის შესახებ.
თუ აუქციონზე გატანილ ნაკვეთზე მდებარეობს სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სამეურნეო და დამხმარე ნაგებობა ან მრავალწლიანი ნარგავები, ნაკვეთი გაიყიდება მიწის ნაკვეთის საფასურად მასზე არსებული ნაგებობებისა და ნარგავების მიუხედავად. აუქციონზე გატანილი ნაკვეთის საწყის საპრივატიზებო თანხას ადმინისტრაციულ-ტერიტორიული ერთეულების მიხედვით ადგენს საქართველოს მთავრობა.
აუქციონში გამარჯვებული აუქციონის ჩატარებიდან 30 კალენდარული დღის ვადაში იხდის საპრივატიზებო საფასურს. ეს ვადა მკაცრია და მისი გადაცდენა ფასიანი შეიძლება იყოს გამარჯვებულისთვის, ამიტომ დაგეგმვრის ეტაპზევე გაითვალისწინეთ საკუთარი ლიკვიდობა.
კონკურენტული შერჩევის საფუძველზე პირდაპირი მიყიდვა
პირდაპირი მიყიდვის მიზანია, საკუთრების უფლება გადაეცეს იმ მყიდველს, რომელიც სრულად და კეთილსინდისიერად შეასრულებს დადგენილ პირობას, ხოლო კონკურენტული შერჩევისას — იმ დაინტერესებულ პირს, რომელიც საუკეთესოდ აიღებს ვალდებულებას. კონკურენტული შერჩევა ხორციელდება, თუ არსებობს ინვესტიციის განხორციელების პირობათა სიმრავლე ან დაინტერესებულ პირთა შემოთავაზებული პირობები ალტერნატიულია.
პროცედურა იწყება დაინტერესებული პირის მიერ ინტერესის გამოხატვით. პირობების შესახებ გადაწყვეტილება ქვეყნდება საერთო-სახელმწიფოებრივ ან საერთაშორისო მნიშვნელობის საინფორმაციო საშუალებებში და განისაზღვრება ინტერესთა გამოხატვის ვადა, რომელიც, როგორც წესი, არ შეიძლება იყოს 30 კალენდარულ დღეზე ნაკლები. თუ დაყოვნებამ შეიძლება ზიანი მიაყენოს სახელმწიფო ან საზოგადოებრივ ინტერესებს, მთავრობის გადაწყვეტილებით შესაძლებელია ამ ვადის გონივრული შემცირება საჯაროობის სხვაგვარად უზრუნველყოფისა და პოტენციური ინვესტორების ინფორმირების პირობით.
ვადის დასრულების შემდეგ ქონების მმართველი განიხილავს განაცხადებს და მთავრობას წარუდგენს დასაბუთებულ წინადადებებს. საბოლოო გადაწყვეტილებას იღებს მთავრობა, თუმცა კანონით მას უფლება აქვს, განსაკუთრებულ შემთხვევაში, გადაწყვეტილება მიიღოს ამ ღონისძიებების გარეშეც. საფასურის ოდენობა და გადახდის წესი განისაზღვრება მთავრობის შესაბამისი გადაწყვეტილებით.
კონკურენტული შერჩევის დროს დაინტერესებული პირი ვალდებულია ინტერესთა გამოხატვის ვადის დასრულებამდე წარადგინოს უპირობო და გამოუხმობი საბანკო გარანტია ან შესაბამის დეპოზიტზე განათავსოს თანხა შემოთავაზებული ღირებულების 10%-ის ოდენობით. თუ შემოთავაზებული ინვესტიციის მოცულობა აღემატება ნაკვეთის ღირებულებას, გარანტია ან დეპოზიტი უნდა შეესაბამებოდეს ინვესტიციის მოცულობის 10%-ს. საპრივატიზებო პირობების შეუსრულებლობისას ეს თანხა სახელმწიფო ბიუჯეტში ირიცხება. ამ წესით განკარგვა არ ვრცელდება იმ ქონებაზე, რომელიც სახელმწიფო ორგანოს ან საჯარო სამართლის იურიდიულ პირს აქვს სარგებლობაში ან ბალანსზე.
ეკლესიისთვის გადაცემის განსაკუთრებული წესი
საქართველოს სახელმწიფოსა და საქართველოს სამოციქულო ავტოკეფალურ მართლმადიდებელ ეკლესიას შორის კონსტიტუციური შეთანხმების საფუძველზე ეკლესიის სარგებლობაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთები ცხადდება ეკლესიის საკუთრებად. ეკლესიას ასევე უფლება აქვს, სამინისტროსთან შეთანხმებით, ყოველგვარი საფასურის გადახდის გარეშე საკუთრებაში მიიღოს იჯარით გაუცემელი ნაკვეთები.
იჯარით გაცემული მიწის პირდაპირი მიყიდვა — მოიჯარის პოზიცია
იჯარით გაცემული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი ექვემდებარება პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზებას. აუცილებელი პირობაა სახელმწიფოსა და მოიჯარეს შორის გაფორმებული და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული საიჯარო ხელშეკრულება, ხოლო პრივატიზება ხორციელდება საიჯარო ხელშეკრულების, საჯარო რეესტრიდან ამონაწერისა და საკადასტრო გეგმის საფუძველზე.
ნაკვეთის ნაწილის პრივატიზება დაუშვებელია. თუ იჯარით აღებული ფართობი შედგება რამდენიმე ერთმანეთისგან სივრცობრივად ან გეოგრაფიულად დამოუკიდებელი ნაკვეთისგან, მოიჯარეს უფლება აქვს გამოისყიდოს სასურველი ნაკვეთი. ნაწილის გაყიდვისას დარჩენილ ნაკვეთზე საიჯარო ხელშეკრულება უქმდება და ის გაიყიდება იჯარით გაუცემელი ნაკვეთისთვის დადგენილი წესით. თუ მოიჯარე არ მიმართავს შესაბამის ორგანოს, კანონით დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ ნაკვეთი ასევე იჯარით გაუცემელი ნაკვეთის წესით გაიყიდება.
საიჯარო ხელშეკრულებაში ცვლილების, დამატების, შეწყვეტისა და მოშლის უფლება აქვს ქონების მმართველს, რომელიც ასევე ასრულებს იჯარით გაცემის პროცედურის დასრულების უფლებამოსილებას. საიჯარო ქირის გადახდის ზედამხედველობას და შესაბამის სტრუქტურებზე ინფორმაციის მიწოდებას დელეგირებული უფლების ფარგლებში მუნიციპალიტეტი ახორციელებს.
განაცხადის განხილვისა და ხელშეკრულების ვადები
ქონების მმართველი ვალდებულია მოიჯარის განცხადების მიღებიდან 10 სამუშაო დღის ვადაში გაეცნოს წარმოდგენილ დოკუმენტაციას და, მისი სისწორის შემთხვევაში, მოიჯარეს გაუგზავნოს შეტყობინება საპრივატიზებო საფასურის გადახდის თაობაზე. გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტის წარმოდგენის შემდეგ მმართველი შემძენთან 15 კალენდარული დღის ვადაში დადებს ნასყიდობის ხელშეკრულებას საჯარო რეესტრში საკუთრების რეგისტრაციისთვის.
საპრივატიზებო შემოსულობას ადმინისტრაციულ-ტერიტორიული ერთეულების მიხედვით ადგენს მთავრობა და მისი გადაწყვეტილებით საფასური შეიძლება შემცირდეს. მოიჯარეს შეუძლია საფასურის სრულად ან ნაწილ-ნაწილ გადახდა 1 წლის განმავლობაში, ხოლო საფასურის 50%-ის გადახდის შემთხვევაში იდება ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომელშიც ნაწილობრივ გადახდაზე აღინიშნება დარჩენილი ნაწილის გადახდის ვალდებულება. ნაკვეთზე არსებული სამეურნეო და დამხმარე ნაგებობები და მრავალწლიანი ნარგავები გაიყიდება მიწის ნაკვეთის საფასურად.
ორგანული კანონით განსაზღვრული შეზღუდვები შეიძლება შეეხოს უცხო ინტერესებთან დაკავშირებულ კერძო სამართლის იურიდიულ პირებს: ასეთ პირს შეუძლია ნაკვეთის შეძენა პირდაპირი მიყიდვის ფორმებით, თუ ეს ორგანული კანონით არის დაშვებული. დარჩენილი დეტალები — მათ შორის, ბანკოვანგარანტიის მოთხოვნის შემთხვევები მოსამზადებელ ეტაპზე — განისაზღვრება მთავრობის დადგენილებებით. თუ თქვენ გეგმავთ მიწის შეძენას ან გაყიდვას, ზუსტი ვადებისა და პირობების გაგება წინასწარ დაგიზოგავთ როგორც დროს, ასევე ფინანსურ საშუალებებს.