უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრი საჯარო რეესტრის ცენტრალური ნაწილია: სწორედ აქ ირეგისტრირება საკუთრება და მასთან დაკავშირებული უფლებები და ვალდებულებები, აქ მზადდება გარიგებებისთვის აუცილებელი ამონაწერი და აქ წყდება უფლებათა რიგითობის საკითხები. ამ გვერდზე თქვენ ნახავთ, რომელი უფლებები ექვემდებარება რეგისტრაციას, რა როლი აქვს საკადასტრო აგეგმვასა და ამონაწერს, როგორ მუშაობს წინასწარი რეგისტრაცია, როდის რეგისტრირდება საკუთრების მიტოვება და მიწის ნაკვეთის ცვლილებები, ასევე როგორ ხდება შენობა-ნაგებობაზე და მის ერთეულზე საკუთრების რეგისტრაცია.
ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და მისი მნიშვნელობა
უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრიდან ამონაწერი მზადდება უძრავ ნივთებზე უფლებათა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის, საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკისა და მოვალეთა რეესტრების მონაცემთა ერთიანი ბანკის საფუძველზე და ასახავს მისი მომზადების მომენტისათვის ამ რეესტრებში რეგისტრირებულ, ძალაში მყოფ მონაცემებს. ამონაწერი გაიცემა ნებისმიერ პირზე და მზადდება რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებასთან ერთად, ხოლო რეგისტრირებული მონაცემის არსებობის შემთხვევაში — შესაბამისი საფასურის გადახდისას. ამონაწერის შინაარსი და ფორმა განისაზღვრება ინსტრუქციით.
განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია შემდეგი წესი: უძრავ ნივთზე გარიგებისა და სხვა სამართლებრივი მოქმედების განხორციელებისას, გარდა მემკვიდრეობის უფლების დადგენისა, დაინტერესებული პირის უფლებამოსილება დგინდება მხოლოდ ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან. პრაქტიკულად ეს იმას ნიშნავს, რომ ყიდვა-გაყიდვის, დარიგების ან იპოთეკის დროს მხარის უფლებამოსილების სანდო დადასტურება სწორედ ეს დოკუმენტია, და არა რომელიმე სხვა ცნობა.
რომელი უფლებები და ვალდებულებები რეგისტრირდება
უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირდება:
- საკუთრება;
- აღნაგობა და აღნაგობის უფლების იპოთეკით დატვირთვა;
- უზუფრუქტი და სერვიტუტი;
- იპოთეკა;
- ქირავნობა, ქვექირავნობა, იჯარა და ქვეიჯარა;
- თხოვება და ლიზინგი;
- საჯარო სამართლით გათვალისწინებული სარგებლობასა და მფლობელობასთან დაკავშირებული უფლებები;
- სახელმწიფოს, ავტონომიური რესპუბლიკის ან/და მუნიციპალიტეტის მიერ განკარგული უძრავი ნივთის საპრივატიზებო პირობები;
- სახელმწიფო და მუნიციპალიტეტის ორგანოების, აგრეთვე სხვა პირების უპირატესი შესყიდვის უფლება.
რეესტრში, რეგისტრირებული უფლების შესახებ მონაცემების გარდა, შეტანება უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემებიც, მათ შორის უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემები. შეზღუდული უფლება რეგისტრირდება შესაბამის შეზღუდვასთან ან ვალდებულებასთან ერთად. დატვირთვებზე და საკუთრებასთან დაკავშირებულ ვალდებულებებზე რეგისტრირებული მონაცემები უცვლელად გადადის ახალ მესაკუთრეზე, გარდა კანონმდებლობით განსაზღვრული შემთხვევებისა. აღნაგობის, უზუფრუქტის, სერვიტუტისა და იპოთეკის ჩათვლით რიგი უფლების რეგისტრაცია შესაძლებელია მხოლოდ მაშინ, თუ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება უკვე რეგისტრირებულია. ამავე უფლებათაგან ზოგიერთის, აგრეთვე კერძო სამართლის იურიდიული პირის მონაწილეობით ერთ წელზე მეტი ვადით დადებული გარიგებების საფუძველზე წარმოშობილი უფლებებისთვის რეგისტრაცია მათი წარმოშობისთვის აუცილებელია. იპოთეკის მოწმობის რეგისტრაციის წესი განისაზღვრება ინსტრუქციით.
იდენტიფიკაცია, საკადასტრო აგეგმვა და სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი
საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზის შესადგენად უძრავი ნივთის ადგილმდებარეობისა და საზღვრის იდენტიფიცირებისთვის პასუხისმგებელია ამ ნივთის მესაკუთრე ან მართლზომიერი მფლობელი, ხოლო სამუშაოების სრულყოფილად შესრულებისა და ნახაზის მონაცემთა სისწორისთვის — აგეგმვითი/აზომვითი სამუშაოების შემსრულებელი პირი. შემსრულებელი პირი ვალდებულია ნახაზი შეადგინოს საქართველოს მთავრობის დადგენილებით განსაზღვრული წესის შესაბამისად; ამავე წესით განისაზღვრება მოთხოვნათა დარღვევით შესრულებული სამუშაოებისთვის შემსრულებლის სერტიფიკატის მოქმედების შეჩერებისა და გაუქმების წესიც.
სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე უფლების რეგისტრაცია წარმოებს ამ კანონით დადგენილი წესით, შესაბამისი ორგანული კანონისა და სხვა საკანონმდებლო და კანონქვემდებარე აქტებით განსაზღვრული მოთხოვნების გათვალისწინებით. თუ საქართველოში რეგისტრირებული კერძო სამართლის იურიდიული პირი ახდენს ასეთ ნაკვეთზე საკუთრების, იპოთეკის ან საკუთრების წარმოშობას მოითხოვს ვალდებულების რეგისტრაციას და პარტნიორთა შესახებ მონაცემები მეწარმეთა რეესტრის ჩანაწერებით არ დგინდება ან არასრულყოფილია, მარეგისტრირებელ ორგანოს უნდა წარედგინოს პარტნიორების შესახებ სათანადოდ შედგენილი დოკუმენტაცია, რომლითაც დგინდება დომინანტი პარტნიორი; არაიურიდიული ორგანიზაციული წარმონაქმნის შემთხვევაში — მისი წევრების შესახებ დოკუმენტაცია. ამ მონაცემების სისწორისთვის პასუხს აგებენ მათ შემდგენი პირები, ხოლო არასწორი ინფორმაციის წარდგენა შეიძლება საკუთრების რეგისტრაციის გაუქმების საფუძველი გახდეს. ეს ვალდებულება არ ეკისრებათ კანონმდებლობით განსაზღვრულ ფინანსურ ინსტიტუტსა და მთავრობის დადგენილებით განსაზღვრულ საერთაშორისო ფინანსურ ინსტიტუტს ნებადართული საქმიანობის ფარგლებში, აგრეთვე იმ კერძო სამართლის იურიდიულ პირს, თუ საკუთრება საინვესტიციო გეგმის (შეთანხმების) საფუძველზე რეგისტრირდება.
წინასწარი რეგისტრაცია და უფლებათა რიგითობა
უძრავ ნივთზე უფლების რეგისტრაციის უზრუნველსაყოფად მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე შეიძლება ამ უფლების წინასწარი რეგისტრაცია. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის შემთხვევაში ამას თან ახლავს ორგანული კანონით განსაზღვრული დამატებითი მოთხოვნებიც. წინასწარი რეგისტრაცია გამორიცხავს გარიგების საფუძველზე ამ ნივთზე რაიმე სხვა უფლების რეგისტრაციას და საკუთრების უფლების მიტოვების რეგისტრაციას, თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, მაგრამ არ გამორიცხავს ამ ნივთის მესაკუთრედ სამართალმემკვიდრის რეგისტრაციას.
წინასწარი რეგისტრაცია უქმდება იმ უფლების რეგისტრაციით, რომლის უზრუნველსაყოფადაც ის მოხდა, ვადის გასვლით, თუ ვადა დადგენილი იყო, მხარეთა წერილობითი შეთანხმების საფუძველზე, აგრეთვე კანონმდებლობით დადგენილი წესით სხვა პირის საკუთრების რეგისტრაციით — გარდა სამართალმემკვიდრის რეგისტრაციისა და იმ შემთხვევისა, როცა საკუთრების გაუქმებით ნივთი მესაკუთრის გარეშე რჩება. რაც შეეხება რიგითობას: თუ სარეგისტრაციო ობიექტზე მოთხოვნილია რამდენიმე ერთმანეთს გამომრიცხავი უფლების რეგისტრაცია, რეგისტრირდება მხოლოდ ის უფლება ან უფლებები, რომელიც სხვებზე ადრე იქნა წარდგენილი სარეგისტრაციოდ — აქედან გამომდინარე, განაცხადის დროებითი უპირატესობა გადამწყვეტია.
საკუთრების მიტოვება და მიწის ნაკვეთის დანიშნულება
უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში ასევე რეგისტრირდება საკუთრების უფლების მიტოვება. ის დაიშვება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მოთხოვნის მომენტისათვის უძრავ ნივთზე, საკუთრების უფლების გარდა, სხვა რაიმე უფლება არ არის რეგისტრირებული. საკუთრების უფლება მიტოვებულად ითვლება მიტოვების რეგისტრაციის მომენტიდან, ხოლო მიტოვების შემდეგ საკუთრება გადადის სახელმწიფოზე.
მიწის ნაკვეთი რეგისტრირდება სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ნაკვეთად, ხოლო სასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთი — შესაბამისი კატეგორიით, უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შესაბამისად. თუ დოკუმენტში დანიშნულება ან კატეგორია არ არის დაკონკრეტებული, რეგისტრაცია ხდება დამატებით წარმოდგენილი ინფორმაციის ან დაინტერესებული პირის განცხადების საფუძველზე. რეესტრში კი შესაბამის შემთხვევებში რეგისტრირდება ნაკვეთის დანიშნულების შეცვლა ერთი სახიდან მეორეში და სასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთის კატეგორიის შეცვლაც; ამ ცვლილებების რეგისტრაციის წესი, პირობები და ვადები განისაზღვრება ინსტრუქციით.
ტყის საზღვარი, ნაკვეთის დაყოფა-გაერთიანება და უპირატესი შესყიდვა
სახელმწიფო ან კერძო საკუთრების ტყის საზღვრის დადგენას სააგენტო ახორციელებს საქართველოს მთავრობის შესაბამისი აქტის საფუძველზე. სახელმწიფო ტყის საზღვრის ცვლილება ხორციელდება საზღვრის კორექტირებით, რომლის რეგისტრაციაც ხდება ქონების მმართველის მიმართვის საფუძველზე. ტყის საზღვრის კორექტირება შეიძლება აგრეთვე მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის ან მართლზომიერი მფლობელის განცხადების საფუძველზე, თუ სარეგისტრაციო დოკუმენტი, რომელიც საკუთრების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას წარმოშობს, 2012 წლის 1 იანვარმდე იქნა გამოცემული, მიღებული ან შედგენილი; სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში კი — მფლობელის (მოსარგებლის) განცხადებითაც, თუ ნაკვეთი აკმაყოფილებს თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების აღიარების პირობებს.
მიწის ნაკვეთის დაყოფა ან ნაკვეთების გაერთიანება რეგისტრირდება შესაბამის მუნიციპალიტეტის ორგანოსთან შეთანხმებული პროექტის საფუძველზე, რომელიც უნდა შეესაბამებოდეს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსით და სხვა ნორმატიული აქტებით დადგენილ მოთხოვნებს. რაც შეეხება უპირატესი შესყიდვის უფლებას — ის რეგისტრირდება თანამესაკუთრის ან მოიჯარის განცხადების საფუძველზე. დაინტერესებულმა პირმა სააგენტოს უნდა წარუდგინოს დაზღვეული წერილი, რომლითაც შესაბამისი შეტყობინება გაიგზავნა, და ჩაბარების დამადასტურებელი დოკუმენტი, რომელიც ჩაბარების თარიღს ადგენს. უფლება რეგისტრირდება შეტყობინებაში მითითებული ვადით, რომელიც აითვლება ჩაბარების ან გამოქვეყნების დღის მეორე დღიდან; თუ ზუსტი ვადა ვერ დგინდება, ვადად მიიჩნევა 15 კალენდარული დღე. ვადის გასვლა იწვევს რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების ძალის დაკარგვას. თუ შეტყობინება უპირატესი შესყიდვის უფლების მქონე პირს არ ჩაჰბარდა ან პირის იდენტიფიკაცია შეუძლებელია, ინფორმაცია ქვეყნდება სააგენტოს ვებგვერდზე. მარეგისტრირებელი ორგანო პასუხს არ აგებს წარდგენილი დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე და სისწორეზე.
შენობა-ნაგებობაზე და მის ერთეულზე საკუთრების რეგისტრაცია
შენობა-ნაგებობაზე ან მის ერთეულზე, მათ შორის მშენებარეზე, საკუთრების რეგისტრაცია ხორციელდება უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტისა და სამშენებლო დოკუმენტაციის, ხოლო მშენებლობის დასრულებისას — შენობა-ნაგებობის ვარგისად აღიარების (ექსპლუატაციაში მიღების) დამადასტურებელი დოკუმენტის საფუძველზე. დასაშვებია აგრეთვე ლეგალიზებული ან კანონიერად მიჩნეული შენობის რეგისტრაცია. თუ ეს დოკუმენტები არ არსებობს, საკუთრების რეგისტრაცია არ ხდება: მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს ან უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის მქონე პირს ფაქტობრივად არსებულ შენობაზე გაეცემა საინფორმაციო ბარათი, რომელიც არ აისახება ამონაწერსა და საკადასტრო გეგმაზე, ხოლო სააგენტო ამ ფაქტს აცნობებს მუნიციპალიტეტის და ზედამხედველობის ორგანოებს.
შენობა-ნაგებობა შეიძლება იყოს ერთი უფლების ობიექტი ან შედგებოდეს ერთზე მეტი ერთეულისგან; ერთეულად რეგისტრირდება ერთ სისტემაში გაერთიანებული, ურთიერთდაკავშირებული ფართობები. ერთეულის გასხვისება დასაშვებია მხოლოდ მასზე საკუთრების რეგისტრაციის შემდეგ. შენობის ერთეულებად დაყოფა და ფართობის განაწილება მიწის ნაკვეთზე რეგისტრირებულ საკუთრებაში ცვლილების საფუძველია: ნაკვეთზე რეგისტრირდება ერთეულების მესაკუთრეთა თანასაკუთრება, ხოლო თითოეული ერთეულის წილი განისაზღვრება მისი ფართობის შენობის საერთო ფართობთან შეფარდებით. ერთეულებად დაყოფა, გაერთიანება და ფუნქციური დანიშნულების ცვლილება ხორციელდება სამშენებლო დოკუმენტაციის ან შესაბამის ორგანოსთან შეთანხმებული პროექტის საფუძველზე; თუ ფუნქციური დანიშნულება დოკუმენტებით არ დგინდება, რეგისტრაცია ხდება დაინტერესებული პირის მითითების შესაბამისად. სახელმწიფოს, ავტონომიური რესპუბლიკისა და მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში რეგისტრაციაზე და საპრივატიზებო პირობებზე ეს განსაკუთრებული წესი არ ვრცელდება.