სასოფლო-სამეურნეო მიწის გარიგებები საქართველოში რეგულირდება ერთ-ერთი ყველაზე მკაცრი და სპეციფიკური საკანონმდებლო ჩარჩოთი. ეს განპირობებულია სახელმწიფოს სტრატეგიული ინტერესით, დაიცვას მიწის რესურსი. უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის სასოფლო მიწის შეძენა პრაქტიკულად აკრძალულია, მცირე გამონაკლისების გარდა. ადგილობრივი მოქალაქეებისთვისაც კი გარიგებები ხშირად დაკავშირებულია სირთულეებთან, როგორიცაა ნაკვეთების ფრაგმენტაცია, დაუზუსტებელი საზღვრები ან სტატუსის ცვლილების საჭიროება. ეს სერვისი გულისხმობს სრულ იურიდიულ თანხლებას სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ყიდვა-გაყიდვის, იჯარის, გაერთიანების ან დაყოფის პროცესში, რათა გარიგება იყოს კანონიერი და დაცული.
რას მოიცავს ეს მომსახურება?
მომსახურება მოიცავს სასოფლო მიწასთან დაკავშირებულ ყველა სამართლებრივ ასპექტს:
- უფლებრივი სტატუსის შემოწმება: მიწის კატეგორიის (სახნავი, სათიბი, საძოვარი) დაზუსტება და შეზღუდვების (მაგ. დაცული ტერიტორია, სასაზღვრო ზოლი) იდენტიფიცირება.
- ნასყიდობის ხელშეკრულების მომზადება: სპეციფიკური კონტრაქტის შედგენა, რომელიც ითვალისწინებს „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ კანონის მოთხოვნებს.
- სტატუსის ცვლილება (კონვერტაცია): სასოფლო მიწის არასასოფლო დანიშნულებით გადაყვანის პროცედურის მართვა (თუ ეს კანონით დასაშვებია), რაც აუცილებელია მშენებლობისთვის.
- მიწის ლეგალიზაცია: მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული, მაგრამ დაურეგისტრირებელი მიწების დარეგისტრირება აღიარების კომისიის მეშვეობით.
- იჯარის ხელშეკრულებები: გრძელვადიანი იჯარის გაფორმება, რაც ხშირად გამოიყენება უცხოელი ინვესტორების მიერ, რომლებსაც არ აქვთ ყიდვის უფლება.
ხშირი სიტუაციები (მაგალითები)
იურისტის დახმარება კრიტიკულია შემდეგ შემთხვევებში:
- უცხოელი ინვესტორი: უცხოელს სურს ვენახის გაშენება. მას არ შეუძლია მიწის ყიდვა, მაგრამ იურისტი ეხმარება 49-წლიანი იჯარის ან აღნაგობის უფლების გაფორმებაში, რაც ინვესტიციის დაცვის გარანტიას იძლევა.
- სახლის აშენება ნაკვეთზე: მყიდველს სურს აგარაკის აშენება სოფელში. თუ მიწა „სახნავი“ კატეგორიისაა, მშენებლობის ნებართვა არ გაიცემა. საჭიროა მიწის ნაწილის სტატუსის შეცვლა, რაც რთული ბიუროკრატიული პროცესია.
- მემკვიდრეობა: რამდენიმე მემკვიდრეს ერგო დიდი ნაკვეთი. მათ სურთ მისი დაყოფა, მაგრამ კანონი კრძალავს გარკვეულ ზომაზე პატარა ნაკვეთებად დაქუცმაცებას. იურისტი პოულობს ოპტიმალურ გამოსავალს (მაგ. თანასაკუთრება).
- საზღვრების დადგენა: მეზობლები დაობენ მიჯნაზე. იურისტი აზომვით კომპანიასთან ერთად აწესრიგებს საკადასტრო გეგმას.
საქართველოს კანონმდებლობა
მთავარი მარეგულირებელია საქართველოს ორგანული კანონი „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“, რომელიც ადგენს აკრძალვებს უცხოელებისთვის და განსაზღვრავს მიწის დაცვის პრინციპებს. ასევე მოქმედებს საქართველოს კანონი „მიწის მიზნობრივი დანიშნულების განსაზღვრისა და სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მდგრადი მართვის შესახებ“, რომელიც არეგულირებს სტატუსის ცვლილებას. ლეგალიზაციის საკითხებს ეხება „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ კანონი.
პროცესი: როგორ მუშაობს სპეციალისტი?
მუშაობა იწყება მიწის ნაკვეთის დეტალური შესწავლით. იურისტი ამოწმებს, ხვდება თუ არა მიწა რაიმე სპეციალურ ზონაში (მაგ. რეკრეაციული ზონა). უცხოელი კლიენტების შემთხვევაში, ხდება კორპორაციული სტრუქტურის ანალიზი, რათა არ დაირღვეს კანონი (მაგ. ქართული შპს-ს გამოყენება მიწის შესაძენად, სადაც უცხოელია პარტნიორი, აკრძალულია). სტატუსის ცვლილების შემთხვევაში, იურისტი ამზადებს დასაბუთებას გარემოს დაცვისა და სოფლის მეურნეობის სამინისტროსთვის და მუნიციპალიტეტისთვის. გარიგების დასრულება ხდება საჯარო რეესტრში, სადაც იურისტი უზრუნველყოფს ყველა დოკუმენტის სისწორეს.
რატომ Legal.ge?
სასოფლო მიწის სამართალი სავსეა "ნაღმებით". ერთი არასწორი ნაბიჯი (მაგ. უცხოელის მიერ მიწის უკანონოდ შეძენა) შეიძლება გახდეს ქონების ჩამორთმევის საფუძველი. Legal.ge-ზე თქვენ იპოვით სპეციალისტებს, რომლებსაც კარგად ესმით მიწის სამართლის რეგულაციები და აგრარული პოლიტიკა. ისინი დაგეხმარებიან მიწის რესურსის ეფექტურ და კანონიერ გამოყენებაში. დაიცავით თქვენი აგრო-ინვესტიცია Legal.ge-სთან ერთად.
განახლდა: ...