სასოფლო-სამეურნეო მიწის შესყიდვა საქართველოში რეგულირდება ერთ-ერთი ყველაზე მკაცრი და სპეციფიკური სამართლებრივი რეჟიმით. ეს არის სტრატეგიული რესურსი, რომლის დაცვაც სახელმწიფოს პრიორიტეტია. ამ კატეგორიის მიწის შეძენა პრაქტიკულად აკრძალულია უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის (გარდა იშვიათი გამონაკლისებისა), ხოლო საქართველოს მოქალაქეებისთვისაც კი პროცესი მოითხოვს მიწის სტატუსის, საზღვრებისა და დამუშავების ვალდებულებების ზედმიწევნით ცოდნას. სასოფლო მიწის ყიდვა ხშირად დაკავშირებულია რისკებთან: ნაკვეთების გადაფარვა, მეზობლების დავები, სერვიტუტები ან დაცული ტერიტორიების შეზღუდვები. კვალიფიციური იურისტის დახმარება აუცილებელია, რათა დარწმუნდეთ, რომ მიწა, რომელსაც ყიდულობთ, ნამდვილად გამოსადეგია თქვენი მიზნებისთვის (მაგ. ფერმის ან ვენახის მოსაწყობად) და არ აქვს ფარული სამართლებრივი ხარვეზები.
რას მოიცავს ეს მომსახურება?
სასოფლო მიწის შესყიდვის მომსახურება ფარავს სრულ სამართლებრივ ციკლს:
- სტატუსის და კატეგორიის კვლევა: იმის დადგენა, თუ კონკრეტულად რა კატეგორიის მიწაა (სახნავი, სათიბი, საძოვარი) და რა შეზღუდვები ვრცელდება მასზე (მაგ. აკრძალულია თუ არა შენობა-ნაგებობის აშენება).
- უცხოელი ინვესტორების კონსულტაცია: ვინაიდან უცხოელებს პირდაპირი ყიდვა ეკრძალებათ, იურისტი სთავაზობს კანონიერ ალტერნატივებს, როგორიცაა გრძელვადიანი იჯარა ან აღნაგობის უფლება.
- საკადასტრო საზღვრების დაზუსტება: აზომვით ნახაზებსა და რეალურ საზღვრებს შორის შესაბამისობის დადგენა, რათა გამოირიცხოს დავა მეზობლებთან.
- ნასყიდობის ხელშეკრულების შედგენა: სპეციფიკური კონტრაქტის მომზადება, რომელიც ითვალისწინებს აგრარული მიწის თავისებურებებს.
- თანამესაკუთრეობის საკითხები: სასოფლო მიწები ხშირად საერთო საკუთრებაშია (კომლები). იურისტი ამოწმებს, რომ ყველა თანამესაკუთრე თანახმაა გაყიდვაზე.
ხშირი სიტუაციები (მაგალითები)
პრაქტიკული მაგალითები, როდესაც იურისტის ჩართულობა აუცილებელია:
- მშენებლობის აკრძალვა: კლიენტმა იყიდა მიწა სახლის ასაშენებლად, მაგრამ აღმოჩნდა, რომ ის "სახნავი" კატეგორიისაა და მუნიციპალიტეტი მშენებლობის ნებართვას არ გასცემს. იურისტი ამ რისკს ყიდვამდე აფასებს.
- უცხოელის მცდელობა: უცხოელმა სცადა მიწის გაფორმება საქართველოს მოქალაქის სახელზე (ფიქტიური გარიგება). ეს არის კანონდარღვევა, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს მიწის ჩამორთმევა. იურისტი კლიენტს აფრთხილებს და სთავაზობს კანონიერ გზებს (იჯარას).
- დაცული ტერიტორია: ნაკვეთი მდებარეობს ეროვნული პარკის საზღვართან და მასზე ვრცელდება მკაცრი გარემოსდაცვითი შეზღუდვები.
- დაურეგისტრირებელი მიწა: გამყიდველი ამბობს, რომ მიწა მისია, მაგრამ საბუთები არ აქვს. საჭიროა მიწის ლეგალიზაციის (აღიარების) პროცედურის გავლა ყიდვამდე.
საქართველოს კანონმდებლობა
სფეროს არეგულირებს საქართველოს ორგანული კანონი „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“. კანონი მკაცრად განსაზღვრავს, რომ უცხოელს, საზღვარგარეთ რეგისტრირებულ იურიდიულ პირს ან უცხოელის მონაწილეობით შექმნილ ქართულ კომპანიას არ აქვს სასოფლო მიწის შესყიდვის უფლება. გამონაკლისები დაშვებულია მხოლოდ მთავრობის განკარგულებით, განსაკუთრებული საინვესტიციო პროექტებისთვის. ასევე მოქმედებს კანონი „მიწის მიზნობრივი დანიშნულების განსაზღვრისა და სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მდგრადი მართვის შესახებ“, რომელიც არეგულირებს მიწის კატეგორიის შეცვლის წესებს.
პროცესი: როგორ მუშაობს სპეციალისტი?
შესყიდვის პროცესში იურისტი ასრულებს "ფილტრის" როლს. ის ამოწმებს მიწის ნაკვეთის გეოგრაფიულ და სამართლებრივ მდებარეობას სპეციალურ რუკებზე. თუ მყიდველი უცხოელია, იურისტი ადგენს იჯარის ხელშეკრულებას (მაქსიმუმ 49 წლით), რაც ინვესტორს აძლევს მიწის გამოყენების უფლებას საკუთრების გარეშე. ადგილობრივი მყიდველისთვის იურისტი უზრუნველყოფს ნასყიდობის სუფთა რეესტრს და ეხმარება მიწის კატეგორიის შეცვლაში (კონვერტაციაში), თუ მიზანი მშენებლობაა.
რატომ Legal.ge?
სასოფლო მიწის ბაზარი საქართველოში საკმაოდ ქაოტურია და სავსეა სამართლებრივი ხაფანგებით. Legal.ge-ზე თქვენ იპოვით აგრარული და უძრავი ქონების სამართლის ექსპერტებს, რომლებიც დაგეხმარებიან გვერდი აუაროთ აკრძალვებს კანონიერი გზებით და განახორციელოთ ინვესტიცია სოფლის მეურნეობაში ან აგარაკის მშენებლობაში რისკების გარეშე. ნუ გარისკავთ — მიიღეთ კვალიფიციური რჩევა შესყიდვამდე.
განახლდა: ...