სასტუმრო ქონების ტრანზაქციები საქართველოში წარმოადგენს უძრავი ქონებისა და კორპორატიული სამართლის კომპლექსურ კვეთას. ტურიზმი ქვეყნის ეკონომიკის ერთ-ერთი წამყვანი სექტორია, რამაც გამოიწვია მაღალი ინტერესი სასტუმროების, გესთჰაუსებისა და აპარტ-ოტელების ყიდვა-გაყიდვის მიმართ. ჩვეულებრივი კომერციული ფართისგან განსხვავებით, მოქმედი სასტუმროს შეძენა გულისხმობს არა მხოლოდ კედლებისა და მიწის საკუთრების გადაცემას, არამედ მთლიანი ბიზნეს-ეკოსისტემის (ოპერაციული სისტემები, ბრენდი, თანამშრომლები, მომავალი ჯავშნები, ლიცენზიები) შეძენას. ამ ტიპის გარიგებები ხასიათდება მაღალი ღირებულებითა და მრავალშრიანი რისკებით. არასწორად სტრუქტურირებულმა გარიგებამ შეიძლება მყიდველს დააკისროს ფარული საგადასახადო ვალდებულებები ან გამოიწვიოს დავები მართვის კომპანიებთან (Management Companies). ამიტომ, სასტუმრო სექტორში ინვესტირება მოითხოვს სპეციალიზებულ იურიდიულ მიდგომას, რომელიც სცილდება სტანდარტული უძრავი ქონების ნასყიდობას.
რას მოიცავს სასტუმრო ქონების ტრანზაქციების მომსახურება?
მომსახურება მოიცავს სრულ სამართლებრივ მხარდაჭერას სასტუმრო ბიზნესის შეძენის ან გაყიდვის პროცესში:
- სამართლებრივი აუდიტი (Due Diligence): ქონების ტიტულის შემოწმებასთან ერთად, მოწმდება სასტუმროს ოპერაციული მხარე: კონტრაქტები მომწოდებლებთან, შრომითი ხელშეკრულებები, ინტელექტუალური საკუთრება (ბრენდი, ლოგო) და სასამართლო დავები.
- გარიგების სტრუქტურირება: გადაწყვეტილების მიღება, თუ რა ფორმით განხორციელდეს შესყიდვა — აქტივის შესყიდვა (Asset Deal) თუ კომპანიის წილის შესყიდვა (Share Deal), საგადასახადო ეფექტიანობის გათვალისწინებით.
- მართვის ხელშეკრულებები: საერთაშორისო ან ადგილობრივ ოპერატორებთან (მაგ. Marriott, Holiday Inn) არსებული მართვის ხელშეკრულებების ანალიზი და ახალ მესაკუთრეზე გადაცემის (Assignment) უზრუნველყოფა.
- ნებართვები და ლიცენზიები: სახანძრო უსაფრთხოების, სურსათის უვნებლობისა და სხვა სავალდებულო ნებართვების ვალიდურობის შემოწმება.
- პერსონალის გადაყვანა: შრომითი ურთიერთობების სამართლებრივი მართვა მესაკუთრის ცვლილებისას.
ხშირი სცენარები და საჭიროებები
სასტუმრო ტრანზაქციებისას ხშირად ვხვდებით შემდეგ სცენარებს: პირველი, საოჯახო სასტუმროს შეძენა: ინვესტორი ყიდულობს მცირე სასტუმროს რეგიონში. აქ მთავარი რისკია არაფორმალური ბიზნეს-პრაქტიკა (აღურიცხავი შემოსავლები, ზეპირი შეთანხმებები თანამშრომლებთან), რაც იურისტმა უნდა მოაქციოს სამართლებრივ ჩარჩოში. მეორე, აპარტ-ოტელის ნომრების მართვა: დეველოპერი ყიდის ნომრებს კერძო პირებზე, მაგრამ დებს მათთან იჯარის ხელშეკრულებას მართვისთვის. იურისტი ამზადებს "Pooled Rental Income" სქემის ხელშეკრულებებს. მესამე, საერთაშორისო ბრენდის შემოყვანა: მესაკუთრეს სურს ფრენჩაიზის ხელშეკრულების გაფორმება. ეს არის რთული საერთაშორისო კონტრაქტი, რომელიც მოითხოვს დეტალურ ანალიზს ქართულ კანონმდებლობასთან შესაბამისობაზე.
საქართველოს კანონმდებლობა და რეგულაციები
სასტუმრო ტრანზაქციებს არეგულირებს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (უძრავი ქონების ნასყიდობა, იჯარა), კანონი მეწარმეთა შესახებ (კორპორატიული სტრუქტურა) და საქართველოს შრომის კოდექსი (პერსონალის უფლებები). გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს საგადასახადო კოდექსს, განსაკუთრებით დღგ-ს ნაწილში. სასტუმროს, როგორც მოქმედი საწარმოს (Going Concern) მიწოდება შეიძლება გათავისუფლდეს დღგ-სგან, თუ დაკმაყოფილებულია კონკრეტული პირობები. ასევე, მნიშვნელოვანია "ტურიზმის შესახებ" კანონი (თუ არსებობს ახალი რეგულაციები) და სახანძრო უსაფრთხოების ტექნიკური რეგლამენტები, რომელთა დარღვევამაც შეიძლება გამოიწვიოს სასტუმროს დახურვა.
პროცესის მიმდინარეობა ეტაპობრივად
პროცესი იწყება განზრახულობათა ოქმის (LOI) გაფორმებით, სადაც მხარეები თანხმდებიან ძირითად ფასსა და პირობებზე. შემდეგ იწყება დეტალური აუდიტი (Due Diligence), რომელიც მოიცავს ფინანსურ, საგადასახადო და სამართლებრივ შემოწმებას. ამის პარალელურად მიმდინარეობს მოლაპარაკებები ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე (SPA). განსაკუთრებული ყურადღება ეთმობა გარანტიებისა და პასუხისმგებლობის (Warranties & Indemnities) მუხლებს. ხელშეკრულების ხელმოწერის შემდეგ ხდება საკუთრების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში და აქტივის ფაქტობრივი გადაცემა, რაც მოიცავს ინვენტარიზაციას და სისტემების (Booking, PMS) პაროლების გადაცემას. საბოლოო ეტაპია თანამშრომლებთან ახალი ხელშეკრულებების გაფორმება.
რატომ Legal.ge?
სასტუმრო ბიზნესი სპეციფიკური სფეროა, რომელიც მოითხოვს არა მხოლოდ იურისტს, არამედ ინდუსტრიის მცოდნე ექსპერტს. Legal.ge გაძლევთ წვდომას პროფესიონალებზე, რომლებსაც აქვთ სასტუმრო ქონების ყიდვა-გაყიდვისა და მართვის ხელშეკრულებებზე მუშაობის მრავალწლიანი გამოცდილება. ჩვენი სპეციალისტები დაგეხმარებიან რისკების სწორად შეფასებასა და გარიგების ისე სტრუქტურირებაში, რომ თქვენი სასტუმრო ბიზნესი პირველივე დღიდან წარმატებული და დაცული იყოს. აირჩიეთ დარგობრივი კომპეტენცია Legal.ge-ზე.
განახლდა: ...