საცხოვრებელი მშენებლობის კონტრაქტი — საფუძვლები, რაც ყოველთვის უნდა იყოს დოკუმენტში
საცხოვრებელი სახლის აშენება ან რემონტი ნარდობის ხელშეკრულებით ფორმდება, და მისი საფუძველი მუხლი 629-შია: ნარდობის ხელშეკრულებით მენარდე კისრულობს შეასრულოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამუშაო, ხოლო შემკვეთი ვალდებულია გადაუხადოს მენარდეს შეთანხმებული საზღაური. თუ ნარდობა ითვალისწინებს ნაკეთობის დამზადებას და მენარდე მას ამზადებს თავისი შეძენილი მასალით, იგი შემკვეთს გადასცემს საკუთრებას დამზადებულ ნაკეთობაზე; გვაროვნული ნივთის შემთხვევაში კი ნასყიდობის წესები გამოიყენება. კიდევ ერთი პრაქტიკული დეტალი: ნარდობასთან დაკავშირებული ხარჯთაღრიცხვის შედგენა არ ანაზღაურდება, თუ შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული — ანუ დაგეგმვა და ანგარიშგება ცალკე საკითხია, რომელიც ხელშეკრულებით უნდა დაიდოს.
ანაზღაურებაზე შეთანხმება — მუხლი 630
ფასის საკითხი ხელშეკრულების გულია. მუხლი 630 ორ სასარგებლო პრეზუმფციას შეიცავს. პირველი: ანაზღაურება უსიტყვოდაც ითვლება შეთანხმებულად, თუ გარემოებების მიხედვით ნარდობა მხოლოდ ანაზღაურებითაა მოსალოდნელი — ანუ სახლის მშენებლობა უსასყიდლოდ არ ჩაითვლება, თუნდა ფასი დოკუმენტში არ იყოს მითითებული. მეორე: თუ ანაზღაურების ოდენობა შეთანხმებული არ არის, ტარიფის არსებობისას შეთანხმებულად მიიჩნევა სატარიფო განაკვეთი, ხოლო, თუ ტარიფები არ არსებობს, მაშინ — ჩვეულებრივი ანაზღაურება. მიუხედავად ამისა, პრაქტიკაში ფასი ყოველთვის დოკუმენტურად უნდა იყოს განსაზღვრული: ჯამურად ან ერთეულობრივად, და ზუსტად ისე, რომ მოგვიანებით არ დავიწყოთ, რას ფარავდა თითოეული თანხა.
ფასის ჩაწერისას ორი პრაქტიკული წესი გამოირჩევა. პირველი — ცვლილებების წესი: სამშენებლობაში ფასი ხშირად იცვლება, და თითოეული ცვლილება წერილობით ფიქსირებას საჭიროებს, რომ საბოლოო თანხა განსაზღვრული იყოს არა მხარეთა მოგონებით, არამედ დოკუმენტებით. მეორე — დარიცხვის საფუძველი: როცა ანაზღაურება ერთეულობრივია, გაზომვის წესი წინასწარ უნდა იყოს შეთანხმებული, რადგან ანგარიშგება სწორედ ამ გაზომვაზე აღიწერება. თუ ტარიფები არსებობს, ისინი საწყის წერტილად გამოდგება, მაგრამ საკუთარ პროექტზე მორგებული პირობები ყოველთვის უფრო ზუსტია.
მასალები და პასუხისმგებლობა — მუხლი 646
მასალის წყარო პასუხისმგებლობის განაწილებას განსაზღვრავს. თუ მენარდე სამუშაოს ასრულებს თავისი მასალით, იგი პასუხს აგებს უხარისხო მასალისათვის — სახლში ჩალეგილი მასალის ხარისხი სწორედ მისი პასუხისმგებლობაა. ხოლო თუ მასალას შემკვეთი აძლევს, მენარდე პასუხს აგებს მის არასწორ გამოყენებაზე, და ვალდებულია შემკვეთს წარუდგინოს მასალის ხარჯვის ანგარიში და დაუბრუნოს დარჩენილი მასალა. საცხოვრებელი მშენებლობისთვის ეს ნიშნავს: ანგარიშგება მასალის ხარჯვაზე კანონით დადგენილი მოვალეობაა და არა კეთილგანწყობის საკითხი. ხელშეკრულებაში მასალების ჩამონათვალი და მათი მფლობელობის განაწილება დავის თავიდან აცილების უმარტივესი გზაა.
გაფრთხილების მოვალეობა — მუხლი 647
მენარდის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი მოვალეობა გაფრთხილებაა: ის მოვალეა დროულად გააფრთხილოს შემკვეთი, რომ შემკვეთისგან მიღებული მასალა უხარისხო და გამოუსადეგარია; რომ შემკვეთის მითითების შესრულების შემთხვევაში ნამუშევარი არამტკიცე ან გამოუსადეგარი იქნება; ან რომ არსებობს მენარდისგან დამოუკიდებელი სხვა გარემოება, რომელიც საფრთხეს უქმნის ნამუშევრის სიმტკიცესა და ვარგისიანობას. თუ შემკვეთი, დროული გაფრთხილების მიუხედავად, შესაბამის ვადაში არ გამოცვლის გამოუსადეგარ მასალას, არ შეცვლის მიცემულ მითითებას ან არ აღმოფხვრის საშიშ გარემოებას, მენარდეს უფლება აქვს უარი განაცხადოს ხელშეკრულებაზე და მოითხოვოს ამით მიყენებული ზიანის ანაზღაურება. სახლის მშენებლობაში ეს ნორმა იმ საზღვარს აწესრიგებს, სადაც მფლობელის გეგმა რეალობას ეჯახება.
გადახდა და მიღება — მუხლები 648 და 649
გადახდისა და მიღების თანამიმდევრობა კანონითაც განსაზღვრულია. მუხლი 648: შემკვეთი მოვალეა მენარდეს გადაუხადოს საზღაური სამუშაოს შესრულების შემდეგ, თუ ხელშეკრულება არ ითვალისწინებს ნაწილ-ნაწილ გადახდას — ანუ წინასწარი და პერიოდული გადახდები მხოლოდ ხელშეკრულებით შეიძლება. მუხლი 649 კი მიღებას აწესრიგებს: თუ ხელშეკრულების თანახმად ან სამუშაოს ხასიათიდან გამომდინარე საჭიროა გადაცემა, შემკვეთი მოვალეა მიიღოს შესრულებული სამუშაო, და მიღებისთანავე ვალდებულია გადაიხადოს საზღაური. სამუშაო მიღებულად ჩაითვლება, თუ შემკვეთი არ მიიღებს მას მენარდის მიერ დადგენილ ვადაში — ეს წესი გადაჭარბებულ ოცნებებს ასაზღვრავს: სახლის უსასრულოდ „გადაწყვეტა" კანონით დაშვებული არ არის.
ხელშეკრულების მომზადება — ადვოკატის როლი
კარგი საცხოვრებელი მშენებლობის კონტრაქტი ექვს ბლოკს აერთიანებს: სამუშაოს აღწერა, ანაზღაურება და მისი გაანგარიშების წესი, მასალები და მათი ხარჯვის ანგარიშგება, გაფრთხილების პროცედურა, გადახდის გრაფიკი და მიღება-გადაცემის წესი. ზემოთ აღწერილი ნორმები — მუხლები 629, 630, 646, 647, 648 და 649 — ამ ბლოკების სამართლებრივი საყრდენია, და მათი სწორად ასახვა ხელშეკრულებაში მხარეთა მოლოდინებს ათანაბრებს. ადვოკატი ამ დოკუმენტს აგებს: აღწერს სამუშაოს ისე, რომ ხარისხის საზომი ცხადი იყოს, ფიქსირებს ფასს და ცვლილებების წესს, და წინასწარ ათანაბრებს მასალების, გაფრთხილებებისა და მიღების პროცედურებს. ასეთი ხელშეკრულება დავის შემცირების საუკეთესო ინსტრუმენტია — რადგან თითოეული კითხვის პასუხი დოკუმენტშივია.
და ბოლო შენიშვნა: საცხოვრებელი მშენებლობის ხელშეკრულება ცოცხალი დოკუმენტია — მისი პირობები ეტაპობრივად აისახება დანამატებში, აქტებსა და მიმოწერაში. ამიტომ კარგი პრაქტიკაა ერთი საქმის წარმოება: ხელშეკრულება და მისი ყველა ცვლილება ერთ ადგილას ინახება, და მიღება-გადაცემის თითოეული აქტი იმავე საქმეში ემატება. როცა დავა წარმოიშობა, სწორედ ეს საქმე ხდება მტკიცებულებათა წყარო, და მისი სისრულე საქმის ბედს წყვეტს.