მშენებარე ბინის შეძენა (ე.წ. „ოფ-პლან“ ყიდვა) საქართველოში ინვესტირების პოპულარული ფორმაა, მაგრამ ის შეიცავს მაღალ რისკებს. მყიდველი ფულს იხდის არა არსებულ ბინაში, არამედ დეველოპერის დაპირებაში, რომ მომავალში ააშენებს და ჩააბარებს ბინას. საცხოვრებელი მშენებლობის კონტრაქტი არის მთავარი დოკუმენტი, რომელიც არეგულირებს ამ ურთიერთობას. ხშირად დეველოპერები გვთავაზობენ სტანდარტულ ხელშეკრულებებს, სადაც მათი პასუხისმგებლობა მინიმუმამდეა დაყვანილი, ხოლო მყიდველის ვალდებულებები — გაზრდილი. რისკები მოიცავს მშენებლობის შეჩერებას, ბინის ფართობის ცვლილებას, ორმაგ გაყიდვას და ჩაბარების ვადების უსასრულო გადაწევას.
ამ რისკების დასაზღვევად აუცილებელია წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების კვალიფიციური ანალიზი და მისი სწორად რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. Legal.ge გთავაზობთ მომსახურებას, რომელიც დაგეხმარებათ შეამოწმოთ დეველოპერის სანდოობა (მიწის სტატუსი, ნებართვა, ყადაღები) და გააფორმოთ ისეთი ხელშეკრულება, რომელიც რეალურად დაიცავს თქვენს საკუთრების უფლებას და ფულს.
რას მოიცავს საცხოვრებელი მშენებლობის კონტრაქტების მომსახურება?
ეს სერვისი ფარავს მყიდველის სრულ სამართლებრივ დაცვას დეველოპერთან ურთიერთობაში:
- Due Diligence (იურიდიული აუდიტი): დეველოპერის და კონკრეტული პროექტის შემოწმება: აქვს თუ არა მშენებლობის ნებართვა, არის თუ არა მიწა დატვირთული იპოთეკით, არის თუ არა კომპანია გადახდისუნარიანი.
- ხელშეკრულების რევიზია: წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების პირობების შემოწმება და ცვლილებების შეტანა (ჯარიმები დაგვიანებაზე, ფართობის ცდომილება, ფორს-მაჟორი).
- „თეთრი/მწვანე კარკასის“ განმარტება: კონტრაქტში ზუსტად გაწერა, რას ნიშნავს ჩაბარების კონდიცია (კედლები, კომუნიკაციები, კარ-ფანჯარა), რათა თავიდან იქნეს აცილებული გაუგებრობა.
- რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში: მომავალი საკუთრების უფლების რეგისტრაციის უზრუნველყოფა, რაც გამორიცხავს ბინის ორმაგ გაყიდვას.
- მშენებლობის მონიტორინგი: ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადების დაცვის კონტროლი და დარღვევის შემთხვევაში რეაგირება.
ხშირად გავრცელებული სიტუაციები
მშენებარე ბინის შეძენისას ხშირია შემდეგი პრობლემები:
პირველი სცენარია „მშენებლობა ნებართვის გარეშე“. დეველოპერი ყიდის ბინებს, მაგრამ ჯერ არ აქვს მშენებლობის ნებართვა. მერია უარს ეუბნება ნებართვაზე და მშენებლობა ვერ იწყება. მყიდველები რჩებიან ბინის გარეშე. აუდიტი ამ რისკს გამოავლენს.
მეორე შემთხვევაა „ფართობის სხვაობა“. ხელშეკრულებით ბინა უნდა ყოფილიყო 60 კვ.მ, რეალურად აშენდა 55 კვ.მ. ხელშეკრულებაში ჩადებული უნდა იყოს პუნქტი, რომ ფასის გადაანგარიშება მოხდება ფაქტობრივი აზომვითი ნახაზის მიხედვით.
მესამე სცენარია „იპოთეკით დატვირთვა“. მიწა ჩადებულია ბანკში. დეველოპერმა ვერ გადაიხადა სესხი და ბანკმა წაიღო მიწა და მასზე აშენებული კორპუსი. მყიდველები კარგავენ ბინებს. მნიშვნელოვანია ბანკის თანხმობის მიღება ყოველ კონკრეტულ ბინაზე იპოთეკის მოხსნის შესახებ.
მეოთხე სიტუაციაა „ვადის გადაცილება“. დეველოპერი აგვიანებს 3 წლით. სტანდარტულ კონტრაქტში ჯარიმა მიზერულია ან საერთოდ არ არის. იურისტი მოითხოვს ადეკვატური პირგასამტეხლოს ჩაწერას.
საქართველოს კანონმდებლობა და რეგულაციები
მშენებარე უძრავი ქონების შეძენა რეგულირდება:
- სამოქალაქო კოდექსი: არეგულირებს ნასყიდობის ხელშეკრულებას.
- საჯარო რეესტრის შესახებ კანონი: მოითხოვს მშენებარე ბინაზე უფლების რეგისტრაციას, თუ მშენებლობის ნებართვა გაცემულია. ეს არის მყიდველის მთავარი დაცვა.
- მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესი: განსაზღვრავს დეველოპერის ვალდებულებებს სახელმწიფოს წინაშე.
პროცესის მიმდინარეობა და ეტაპები
კლიენტი ირჩევს ბინას. იურისტი ამოწმებს დეველოპერს რეესტრში. დგება წინარე ხელშეკრულება. მხარეები მიდიან საჯარო რეესტრში (იუსტიციის სახლში) და არეგისტრირებენ მომავალი საკუთრების უფლებას. მხოლოდ ამის შემდეგ იხდის მყიდველი თანხას (ან მის ნაწილს). მშენებლობის დასრულების შემდეგ, ობიექტი ბარდება ექსპლუატაციაში და წინარე ხელშეკრულება გარდაიქმნება საკუთრების უფლებად.
რატომ Legal.ge?
ბინა ადამიანის ცხოვრების ერთ-ერთი ყველაზე დიდი შენაძენია. Legal.ge გაძლევთ საშუალებას დაიქირაოთ ადვოკატები, რომლებიც სპეციალიზდებიან უძრავი ქონების სამართალში. ნუ ენდობით მხოლოდ სარეკლამო ბროშურებს — შეამოწმეთ სამართლებრივი დოკუმენტები პროფესიონალთან ერთად, სანამ ხელს მოაწერთ.
განახლდა: ...