საცხოვრებელი ქონების გაყიდვა მრავალი მესაკუთრისთვის სტრესულ პროცესთან ასოცირდება, სადაც მთავარი პრიორიტეტი თანხის უსაფრთხოდ მიღება და საგადასახადო ვალდებულებების ოპტიმიზაციაა. განსხვავებით ყიდვისგან, სადაც აქცენტი ქონების "სისუფთავეზეა", გაყიდვისას ყურადღება გამახვილებულია გამყიდველის პასუხისმგებლობების შეზღუდვაზე და ფინანსურ გარანტიებზე. კვალიფიციური იურისტის დახმარება აუცილებელია, რათა გამყიდველმა თავიდან აიცილოს ისეთი რისკები, როგორიცაა: მყიდველის მიერ თანხის გადაუხდელობა საკუთრების გადაფორმების შემდეგ, მოულოდნელი საგადასახადო ჯარიმები (მაგ. ნამატი ღირებულების გადასახადი), ან პრეტენზიები გაყიდული ბინის მდგომარეობასთან (ფარულ ნაკლთან) დაკავშირებით. ეს სერვისი ორიენტირებულია გამყიდველის ინტერესების მაქსიმალურ დაცვაზე გარიგების ყველა ეტაპზე.
რას მოიცავს ეს მომსახურება?
გამყიდველისთვის განკუთვნილი იურიდიული მომსახურება მოიცავს:
- საგადასახადო დაგეგმარება: გამყიდველის საგადასახადო სტატუსის ანალიზი. გიწევთ თუ არა საშემოსავლო გადასახადის (5% ან 20%) გადახდა? როგორ შეიძლება კანონიერი შეღავათების (მაგ. 2 წლიანი ფლობის წესი) გამოყენება?
- ქონების სამართლებრივი მომზადება: გაყიდვამდე ქონების "გასუფთავება" — იპოთეკის მოხსნა, ყადაღის გაუქმება, კომუნალური დავალიანებების დაფარვა და საჭირო ცნობების შეგროვება.
- ნასყიდობის ხელშეკრულების შედგენა: ხელშეკრულების მომზადება, რომელიც იცავს გამყიდველს. მაგალითად, პუნქტების ჩადება, რომელიც ზღუდავს პასუხისმგებლობას ბინის შემდგომ მდგომარეობაზე ("იყიდება როგორც არის" პრინციპი).
- უსაფრთხო ანგარიშსწორება: საბანკო გარანტიების, ესქრო (Escrow) ანგარიშის ან აკრედიტივის გამოყენების ორგანიზება, რათა საკუთრების გადაცემა მოხდეს მხოლოდ თანხის გარანტირებულად მიღების სანაცვლოდ.
- მიღება-ჩაბარების აქტი: დოკუმენტის გაფორმება, რომელიც აფიქსირებს ბინის მდგომარეობას, მრიცხველების ჩვენებებს და გადაცემულ გასაღებებს, რითაც სრულდება გამყიდველის ვალდებულებები.
ხშირი სიტუაციები (მაგალითები)
გამყიდველები ხშირად აწყდებიან შემდეგ გამოწვევებს:
- განვადებით გაყიდვა: მყიდველი გთავაზობთ თანხის ნაწილის ახლავე გადახდას, ნაწილის კი — 6 თვეში. თუ ხელშეკრულებაში არ ჩაიდო იპოთეკის უფლება გამყიდველისთვის, არსებობს რისკი, რომ დარჩენილ თანხას ვერ მიიღებთ და ბინასაც დაკარგავთ.
- უცხოელი მყიდველი: მყიდველი უცხოელია და თანხა უნდა გადმორიცხოს საზღვარგარეთიდან. ბანკმა შეიძლება დაბლოკოს ტრანზაქცია. იურისტი ამზადებს წარმომავლობის დოკუმენტებს ბანკისთვის.
- იპოთეკიანი ბინა: თქვენ გსურთ გაყიდოთ ბინა, რომელიც ბანკშია ჩადებული. საჭიროა ბანკის თანხმობა და სამმხრივი გარიგება, რათა მყიდველის თანხით ჯერ სესხი დაიფაროს.
- პრეტენზია რემონტზე: გაყიდვიდან 2 თვეში მყიდველი გირეკავთ და ითხოვს კომპენსაციას გაფუჭებული გაყვანილობის გამო. სწორად შედგენილი კონტრაქტი დაგიცავთ ასეთი მოთხოვნებისგან.
საქართველოს კანონმდებლობა
გამყიდველისთვის კრიტიკულია საქართველოს საგადასახადო კოდექსის ცოდნა. ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი სახლის/ბინის გაყიდვიდან მიღებული ნამეტი შემოსავალი იბეგრება 5%-ით. თუმცა, თუ ქონება საკუთრებაში იყო 2 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, გამყიდველი თავისუფლდება გადასახადისგან. კომერციული ფართის ან ხშირი გაყიდვების შემთხვევაში (ეკონომიკური საქმიანობა) განაკვეთი შეიძლება იყოს 20%. სამოქალაქო კოდექსი არეგულირებს გამყიდველის ვალდებულებას, გადასცეს მყიდველს უფლებრივად და ნივთობრივად უნაკლო ქონება. იურისტი ეხმარება გამყიდველს ამ ვალდებულების შესრულებასა და რისკების მართვაში.
პროცესი: როგორ მუშაობს სპეციალისტი?
პროცესი იწყება კონსულტაციით საგადასახადო ვალდებულებებზე. იურისტი ითვლის მოსალოდნელ გადასახადს და განიხილავს ოპტიმიზაციის გზებს. შემდეგ მზადდება ქონების საბუთები (ამონაწერი). მყიდველის გამოჩენისას, იურისტი აწარმოებს მოლაპარაკებას ხელშეკრულების პირობებზე — არ თანხმდება მყიდველის მიერ შემოთავაზებულ სტანდარტულ, "ცალმხრივ" პირობებს. გარიგების დღეს ადვოკატი ესწრება პროცესს იუსტიციის სახლში და აკონტროლებს თანხის ჩარიცხვას. საბოლოოდ, ფორმდება მიღება-ჩაბარების აქტი.
რატომ Legal.ge?
ქონების გაყიდვა წარმატებულია მხოლოდ მაშინ, როდესაც ფული მიღებულია და პრეტენზიები გამორიცხული. Legal.ge-ზე თქვენ იპოვით უძრავი ქონების იურისტებს, რომლებიც სპეციალიზდებიან გამყიდველის ინტერესების დაცვაზე. ისინი უზრუნველყოფენ, რომ თქვენი გარიგება იყოს ფინანსურად მომგებიანი და სამართლებრივად უსაფრთხო, თავიდან აგაცილებენ რა საგადასახადო ჯარიმებსა და სასამართლო დავებს. გაყიდეთ თავდაჯერებულად Legal.ge-სთან ერთად.
განახლდა: ...