სავაჭრო ფართის იჯარა სპეციფიკური სამართლებრივი მიმართულებაა, რომელიც მნიშვნელოვნად განსხვავდება სტანდარტული საოფისე იჯარისგან. რითეილ (საცალო ვაჭრობის) სექტორში ადგილმდებარეობა, ვიტრინის ხილვადობა, მომხმარებელთა ნაკადი და სავაჭრო ცენტრის წესები ბიზნესის წარმატების კრიტიკული კომპონენტებია. საქართველოში სავაჭრო ცენტრებსა და "სტრიტ რითეილის" (ქუჩის სავაჭრო ობიექტები) მფლობელებს ხშირად აქვთ რთული და მკაცრი საიჯარო პირობები, რომლებიც მოიცავს არა მხოლოდ ფიქსირებულ ქირას, არამედ ბრუნვის პროცენტსაც (Turnover Rent). არასწორად გაფორმებულმა ხელშეკრულებამ შეიძლება გამოიწვიოს ბიზნესის შეფერხება, გაუთვალისწინებელი ხარჯები ან სულაც ობიექტის დახურვა. ამიტომ, საცალო ვაჭრობის სფეროში გამოცდილი იურისტის ჩართულობა აუცილებელია რისკების დასაზღვევად.
რას მოიცავს სავაჭრო ფართის იჯარის მომსახურება?
Legal.ge-ს სპეციალისტები გთავაზობენ სრულ სამართლებრივ მხარდაჭერას სავაჭრო ობიექტების დაქირავების პროცესში:
- სავაჭრო ცენტრის ხელშეკრულებების ანალიზი: მოლების სტანდარტული ხელშეკრულებები ხშირად ასობით გვერდია და სავსეა ჯარიმებით. იურისტები ამოწმებენ "საერთო ფართის მომსახურების გადასახადს" (CAM charges), მარკეტინგულ მოსაკრებლებსა და გახსნის საათების ვალდებულებებს.
- ბრუნვაზე დაფუძნებული ქირის სტრუქტურირება: იმის განსაზღვრა, თუ რა ითვლება "ბრუნვად" (გამოიქვითება თუ არა დღგ, დაბრუნებული საქონელი) და როგორ ხდება ანგარიშსწორება.
- ექსკლუზიურობის პირობები: მოლაპარაკება იმაზე, რომ გამქირავებელმა ახლომახლო არ შეუშვას თქვენი პირდაპირი კონკურენტი.
- აბრებისა და რეკლამის ნებართვები: ფასადზე რეკლამის განთავსების უფლებების მოპოვება და შესაბამისობა მუნიციპალურ რეგულაციებთან (მაგ. არქიტექტურის სამსახურის ნებართვები).
- გამოსახლებისა და შეწყვეტის პირობები: ვადამდე შეწყვეტის მექანიზმების ჩადება იმ შემთხვევისთვის, თუ ბიზნესი ვერ გაამართლებს მოლოდინს.
ხშირი სცენარები და რეალური მაგალითები
საცალო ვაჭრობაში ხშირია შემდეგი სამართლებრივი პრობლემები:
- მაღაზიის რემონტის დაგვიანება: მოიჯარემ ვერ მოასწრო მაღაზიის გახსნა სავაჭრო ცენტრის გახსნის თარიღისთვის. ხელშეკრულება ითვალისწინებდა უზარმაზარ ჯარიმას ყოველ გადაცილებულ დღეზე. იურისტის დროული ჩართულობა საშუალებას იძლევა, დაწესდეს "გრეის პერიოდი" ან შემცირდეს პირგასამტეხლო.
- ანკერული მოიჯარის გასვლა: სავაჭრო ცენტრიდან გავიდა მთავარი სუპერმარკეტი, რამაც შეამცირა ხალხის ნაკადი. მცირე მაღაზიებს სურთ ქირის დაკლება, მაგრამ ხელშეკრულება ამას არ ითვალისწინებს. კო-ტენანსის (Co-tenancy) პუნქტის არსებობა დაიცავდა მათ ინტერესებს.
- გარე რეკლამის დემონტაჟი: მერიამ მოითხოვა აბრის ჩამოხსნა უნებართვობის გამო. გამქირავებელი აცხადებს, რომ ეს მოიჯარის პასუხისმგებლობაა. იურისტი არკვევს პასუხისმგებლობის საკითხებს ხელშეკრულების მიხედვით.
- ფორს-მაჟორი და პანდემია: ლოქდაუნის დროს მაღაზიები დაიხურა, მაგრამ გამქირავებელი ითხოვდა ქირას. იურისტები იყენებენ სამოქალაქო კოდექსს ფორს-მაჟორის დასამტკიცებლად და გადახდის გადავადებისთვის.
საქართველოს კანონმდებლობა და რეგულაციები
ძირითადი მარეგულირებელი აქტია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი. ასევე მნიშვნელოვანია საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (განსაკუთრებით დღგ-ს ნაწილში). გარე რეკლამისა და ვიტრინების გაფორმებას არეგულირებს ადგილობრივი თვითმმართველობის აქტები (მაგ. თბილისის მუნიციპალიტეტის დადგენილებები) და კანონი რეკლამის შესახებ. სურსათით ვაჭრობის შემთხვევაში, რელევანტურია სურსათის უვნებლობის კოდექსი, რომელიც ადგენს ფართის ჰიგიენურ სტანდარტებს, რაც იჯარის ხელშეკრულებაშიც უნდა აისახოს (მაგ. ვენტილაციის სისტემის ვალდებულება).
მომსახურების მიღების პროცესი
პროცესი იწყება ობიექტის შერჩევით და კომერციული პირობების შეთანხმებით (Letter of Intent - LOI). ამ ეტაპზე იურისტი ეხმარება კლიენტს ძირითადი პრინციპების ჩამოყალიბებაში. შემდეგ ხდება დეტალური საიჯარო ხელშეკრულების მომზადება ან რევიზია. განსაკუთრებული ყურადღება ეთმობა ტექნიკურ დანართებს (Technical Rider), სადაც გაწერილია ელექტროენერგიის სიმძლავრე, წყალმომარაგება და სხვა კომუნიკაციები. ხელმოწერის შემდეგ, იურისტი უზრუნველყოფს ხელშეკრულების რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში. ობიექტის გახსნამდე კი ხდება ნებართვების მოწესრიგება.
რატომ უნდა აირჩიოთ Legal.ge?
სავაჭრო ფართის იჯარა მოითხოვს არა მხოლოდ იურიდიულ, არამედ კომერციულ ხედვასაც. Legal.ge-ზე თქვენ იპოვით იურისტებს, რომლებსაც აქვთ მსხვილ რითეილერებთან და სავაჭრო ცენტრებთან მუშაობის გამოცდილება. ისინი დაგეხმარებიან საუკეთესო პირობების მოლაპარაკებაში და დაგიცავენ იმ სამართლებრივი ხაფანგებისგან, რომლებიც ხშირად იმალება რთულ ხელშეკრულებებში. ენდეთ Legal.ge-ს გადამოწმებულ სპეციალისტებს თქვენი სავაჭრო ბიზნესის წარმატებული სტარტისთვის.
განახლდა: ...