უძრავი ქონების შეძენა მნიშვნელოვანი ინვესტიციაა, რომელიც თან ახლავს სერიოზულ რისკებს. "Caveat Emptor" (მყიდველი ფრთხილად უნდა იყოს) პრინციპი განსაკუთრებით აქტუალურია საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე, სადაც ხშირია ფარული ვალდებულებები, სასამართლო დავები და ზონირების პრობლემები. უძრავი ქონების სამართლებრივი აუდიტი (Due Diligence) არის პროცესი, რომლის დროსაც იურისტი დეტალურად სწავლობს ქონების ისტორიას და სამართლებრივ სტატუსს გარიგების დადებამდე. საჯარო რეესტრის ელექტრონული ამონაწერი ყოველთვის არ იძლევა სრულ სურათს. მაგალითად, მასში შეიძლება არ ჩანდეს ძველი საგადასახადო გირავნობა, მიმდინარე სასამართლო დავა ან მემკვიდრეების პრეტენზიები. სრულფასოვანი შემოწმება არის ერთადერთი გზა, რათა თავიდან აიცილოთ ფულის დაკარგვა და მომავალი სამართლებრივი პრობლემები.
რას მოიცავს სამართლებრივი აუდიტის მომსახურება?
Legal.ge-ს სპეციალისტები ატარებენ უძრავი ქონების ღრმა შესწავლას შემდეგი მიმართულებებით:
- უფლებრივი ისტორიის შემოწმება: არა მხოლოდ მიმდინარე ამონაწერის, არამედ საჯარო რეესტრის არქივის შესწავლა, რათა დადგინდეს, როგორ გახდა გამყიდველი მესაკუთრე და ხომ არ იყო ჯაჭვში რაიმე ხარვეზი.
- ტვირთებისა და შეზღუდვების ძიება: იპოთეკის, ყადაღის, საგადასახადო გირავნობისა და სერვიტუტების გამოვლენა. ასევე, შემოსავლების სამსახურის ბაზების შემოწმება საგადასახადო ვალდებულებებზე.
- სასამართლო დავების შემოწმება: საერთო სასამართლოების საძიებო სისტემებში შემოწმება, მიმდინარეობს თუ არა დავა ამ ქონებაზე ან მის მესაკუთრეზე.
- ზონირებისა და მშენებლობის ნებართვების ანალიზი: იმის დადგენა, აქვს თუ არა ნაკვეთს შესაბამისი ფუნქციური ზონა (მაგ. სასოფლო vs არასასოფლო) და არის თუ არა მასზე მშენებლობა დაშვებული.
- კორპორაციული უფლებამოსილების შემოწმება: თუ გამყიდველი კომპანიაა, მოწმდება დირექტორის უფლებამოსილება და პარტნიორთა კრების ოქმის ნამდვილობა.
ხშირი სცენარები და რეალური მაგალითები
აუდიტის უგულებელყოფამ მრავალი მყიდველი დააზარალა. აი, რატომ არის ის აუცილებელი:
- საგადასახადო გირავნობა: მყიდველმა შეიძინა ბინა სუფთა ამონაწერით, მაგრამ მოგვიანებით აღმოჩნდა, რომ გამყიდველს ჰქონდა საგადასახადო დავალიანება, რომელიც წარმოიშვა ნასყიდობამდე, მაგრამ რეესტრში აისახა ნასყიდობის შემდეგ. სრულფასოვანი აუდიტი ამ რისკს გამოავლენდა.
- არასწორი ზონირება: ინვესტორმა იყიდა მიწა სასტუმროს ასაშენებლად. აუდიტის დროს აღმოჩნდა, რომ ნაკვეთი მდებარეობს სარეკრეაციო ზონაში, სადაც მშენებლობა აკრძალულია ან მკაცრად შეზღუდული.
- მემკვიდრეობის პრობლემა: ბინა გაიყიდა ერთადერთი მემკვიდრის მიერ, მაგრამ მოგვიანებით გამოჩნდა მეორე მემკვიდრე საზღვარგარეთიდან, რომელმაც მოითხოვა წილი. ისტორიის შესწავლა აჩვენებდა რისკებს.
- კომპანიის დირექტორის გადამეტებული უფლებამოსილება: კომპანიის დირექტორმა გაყიდა ოფისი პარტნიორების თანხმობის გარეშე. პარტნიორებმა მოითხოვეს გარიგების ბათილობა. წესდების შემოწმება აუცილებელი იყო.
საქართველოს კანონმდებლობა და რეგულაციები
Due Diligence ეფუძნება საჯარო ინფორმაციის ხელმისაწვდომობას. საჯარო რეესტრის შესახებ კანონი უზრუნველყოფს მონაცემთა ღიაობას. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი განსაზღვრავს საგადასახადო გირავნობის გავრცელების წესებს. კანონი მეწარმეთა შესახებ არეგულირებს კომპანიის სახელით ქონების განკარგვის წესებს. სივრცითი დაგეგმარების კოდექსი კი განსაზღვრავს ზონირების და მშენებლობის პარამეტრებს. იურისტი იყენებს ყველა ამ წყაროს სრული სურათის შესაქმნელად.
მომსახურების მიღების პროცესი
კლიენტი აწვდის იურისტს ქონების საკადასტრო კოდს. იურისტი იწყებს ინფორმაციის მოძიებას სხვადასხვა ბაზაში (საჯარო რეესტრი, მეწარმეთა რეესტრი, სასამართლო, მერიის არქიტექტურის სამსახური). შეგროვებული ინფორმაციის ანალიზის საფუძველზე მზადდება წერილობითი დასკვნა (Due Diligence Report), სადაც აღწერილია ქონების სტატუსი და გამოვლენილი რისკები. დასკვნა ასევე შეიცავს რეკომენდაციებს — ღირს თუ არა ქონების შეძენა ან რა პირობები უნდა ჩაიდოს ხელშეკრულებაში რისკების დასაზღვევად.
რატომ უნდა აირჩიოთ Legal.ge?
Legal.ge-ს იურისტები არიან რისკების მართვის ექსპერტები. მათ იციან, სად უნდა ეძებონ პრობლემა, რომელიც ზედაპირზე არ ჩანს. უძრავი ქონების შეძენა დიდი ფინანსური გადაწყვეტილებაა და მისი მიღება „ბრმად“ დაუშვებელია. გამოიყენეთ Legal.ge-ს სერვისი, რათა მშვიდად იყოთ, რომ თქვენი ინვესტიცია დაცულია და ყიდულობთ „სუფთა“ ქონებას.
განახლდა: ...