უცხოელთა მიერ უძრავი ქონების საკუთრება საქართველოში ერთ-ერთი ყველაზე აქტუალური და დინამიური სამართლებრივი სფეროა, რაც განპირობებულია ქვეყნის მზარდი საინვესტიციო მიმზიდველობით. საქართველო გამოირჩევა ლიბერალური მიდგომით უცხოური ინვესტიციების მიმართ, რაც გამოიხატება საკუთრების რეგისტრაციის გამარტივებულ პროცედურებსა და ბიზნესის კეთების სიმარტივეში. უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს აქვთ უფლება, შეიძინონ და ფლობდნენ თითქმის ნებისმიერი სახის უძრავ ქონებას, იქნება ეს საცხოვრებელი ბინა, კომერციული ფართი თუ სასტუმრო კომპლექსი, ისევე როგორც საქართველოს მოქალაქეებს. თუმცა, არსებობს ერთი კრიტიკული და ფუნდამენტური გამონაკლისი, რომელიც ეხება სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწას. კანონმდებლობის ეს სპეციფიკა და მასთან დაკავშირებული რეგულაციები ხშირად იწვევს გაუგებრობას უცხოელ ინვესტორებს შორის. ამიტომ, კვალიფიციური იურიდიული დახმარება აუცილებელია არა მხოლოდ გარიგების გასაფორმებლად, არამედ იმის უზრუნველსაყოფად, რომ ინვესტორი არ აღმოჩნდეს კანონთან შეუსაბამობაში, რაც შესაძლოა ქონების დაკარგვის ან გარიგების ბათილობის მიზეზი გახდეს.
რას მოიცავს უცხოელთა უძრავი ქონების საკუთრების მომსახურება?
ჩვენი მომსახურება ფარავს უცხო ქვეყნის მოქალაქეების მიერ უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებულ ყველა სამართლებრივ ასპექტს. ეს არ არის მხოლოდ ხელშეკრულების შედგენა, არამედ კომპლექსური მხარდაჭერა, რომელიც მოიცავს:
- სტატუსის დადგენა და შემოწმება: უპირველეს ყოვლისა, ვამოწმებთ ქონების სტატუსს საჯარო რეესტრში, რათა დავადგინოთ, არის თუ არა იგი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების, რაც უცხოელისთვის შეძენის მთავარი დაბრკოლებაა.
- საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მხარდაჭერა: სრული თანხლება იუსტიციის სახლში, დოკუმენტების თარგმნა, ნოტარიული დამოწმება და რეგისტრაციის პროცესის მართვა.
- დისტანციური გარიგებების წარმოება: უცხოელი ინვესტორებისთვის, რომლებიც ვერ ახერხებენ საქართველოში ჩამოსვლას, გარიგების წარმოება მინდობილობის საფუძველზე, ყველა სამართლებრივი ნორმის დაცვით.
- ბინადრობის ნებართვის საკითხები: კონსულტაცია და დოკუმენტაციის მომზადება საინვესტიციო ან მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის მისაღებად უძრავი ქონების შეძენის გზით.
- საგადასახადო კონსულტაცია: უცხოელი მესაკუთრეებისთვის ქონების გადასახადისა და გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლის დაბეგვრის რეჟიმების განმარტება და ოპტიმიზაცია.
ხშირი სცენარები და საჭიროებები
პრაქტიკაში უცხოელი ინვესტორები ხშირად აწყდებიან სპეციფიკურ სიტუაციებს, სადაც იურისტის ჩარევა გარდაუვალია. ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული სცენარია "სოფლის სახლის" შეძენის სურვილი. ხშირად, უცხოელებს სურთ შეიძინონ სახლი რეგიონში, მაგრამ აღმოაჩენენ, რომ ეზო რეგისტრირებულია როგორც სასოფლო-სამეურნეო მიწა. ამ შემთხვევაში, იურისტი ეხმარება გამყიდველს მიწის სტატუსის შეცვლაში (თუ ეს კანონით დასაშვებია) გარიგების დადებამდე. მეორე გავრცელებული სცენარია საინვესტიციო ბინების შეძენა ბინადრობის ნებართვის მიღების მიზნით. აქ მნიშვნელოვანია ქონების ღირებულების სწორი შეფასება აუდიტორის მიერ, რათა ის აკმაყოფილებდეს კანონით დადგენილ მინიმალურ ზღვარს. ასევე, ხშირია შემთხვევები, როდესაც უცხოელი ინვესტორი ყიდულობს კომერციულ ფართს და სჭირდება იურიდიული დახმარება იჯარის ხელშეკრულებების გაფორმებასა და გადასახადების ადმინისტრირებაში.
საქართველოს კანონმდებლობა და რეგულაციები
სფერო რეგულირდება რამდენიმე ძირითადი საკანონმდებლო აქტით. საქართველოს კონსტიტუცია და სამოქალაქო კოდექსი აღიარებს საკუთრების უფლებას, თუმცა აწესებს შეზღუდვებს. ყველაზე მნიშვნელოვანი რეგულაციაა "სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ" ორგანული კანონი, რომელიც პირდაპირ კრძალავს უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისა და უცხოური იურიდიული პირების მიერ სასოფლო-სამეურნეო მიწის საკუთრებაში მიღებას (გარკვეული ვიწრო გამონაკლისების გარდა). ასევე, "უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ" კანონი არეგულირებს უძრავი ქონების საფუძველზე ბინადრობის ნებართვის გაცემის წესებს. საკუთრების რეგისტრაციის პროცედურები გაწერილია "საჯარო რეესტრის შესახებ" კანონში. უცხოელი ინვესტორებისთვის ასევე რელევანტურია საგადასახადო კოდექსი, რომელიც განსაზღვრავს არარეზიდენტთა დაბეგვრის წესებს საქართველოში არსებულ ქონებაზე.
პროცესის მიმდინარეობა ეტაპობრივად
უცხოელის მიერ ქონების შეძენის პროცესი იწყება ობიექტის შერჩევითა და მისი სამართლებრივი აუდიტით (Due Diligence). ამ ეტაპზე იურისტი ამოწმებს ამონაწერს საჯარო რეესტრიდან, რათა დარწმუნდეს, რომ ქონება არ არის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების და არ ადევს ყადაღა ან იპოთეკა. შემდეგი ნაბიჯია ნასყიდობის ხელშეკრულების მომზადება, რომელიც უნდა იყოს ორენოვანი (ქართული და მყიდველისთვის გასაგები ენა). თუ მყიდველი პირადად არ ესწრება, ფორმდება მინდობილობა. ხელმოწერის შემდეგ დოკუმენტები წარედგინება საჯარო რეესტრს რეგისტრაციისთვის. თანხის გადახდა ხდება საბანკო გადარიცხვით ან სპეციალური საბანკო სერვისების (მაგ. ესქრო ანგარიში) გამოყენებით. საბოლოო ეტაპია საკუთრების უფლების რეგისტრაციის დადასტურება ახალი ამონაწერით.
რატომ Legal.ge?
Legal.ge არის უნიკალური პლატფორმა, რომელიც აკავშირებს უცხოელ ინვესტორებს გამოცდილ ქართველ იურისტებთან, რომლებსაც ღრმად ესმით საერთაშორისო ტრანზაქციების სპეციფიკა. ჩვენი სპეციალისტები დაგეხმარებიან ენობრივი და ბიუროკრატიული ბარიერების გადალახვაში, უზრუნველყოფენ თქვენი ინვესტიციის სრულ სამართლებრივ დაცულობას და თავიდან აგაცილებენ მიწის სტატუსთან დაკავშირებულ რისკებს. ენდეთ Legal.ge-ს გადამოწმებულ ექსპერტებს, რათა თქვენი საკუთრება საქართველოში იყოს დაცული და მომგებიანი.
განახლდა: ...