Правовая модель кондоминиума
В многоэтажном доме собственность делится на уровни: объект индивидуальной собственности — квартира и/или нежилое помещение, тогда как общие части дома — крыша, фасад, лестницы, инженерные системы — находятся в общей собственности. Для приобретения объекта индивидуальной собственности необходимо заключение сделки в письменной форме и регистрация определённого этой сделкой права собственности за приобретателем в публичном реестре. Это требование построено на том же правиле, что и для иной недвижимости: письменная сделка и регистрация вместе создают приобретение.
Модель кондоминиума, таким образом, одновременно защищает индивидуальность и общий интерес: собственник квартиры независим в своём пространстве, но судьба общих частей устраивается вместе с соседями. Именно эта двойственность создаёт практические вопросы кондоминиумного права — от общих расходов до формы управления.
Общая собственность и её правила
Общая — совместная и долевая — собственность возникает в силу закона или на основании сделки. Каждый сособственник может предъявлять требования к третьим лицам в отношении имущества в общей собственности; каждый сособственник имеет право истребовать вещь только в пользу всех сособственников. Вещь в общей собственности может на основании соглашения сособственников быть заложена или иначе обременена в пользу и интересах одного из собственников.
Расходы по содержанию и сохранению вещи в общей собственности несут сособственники поровну, если законом или договором не предусмотрено иное. Возможно и определение права преимущественной покупки доли в общей собственности соглашением сторон, если законодательством это прямо не установлено. Эти правила — основа управления общими частями, и их знание предотвращает споры.
Значимое для кондоминиума решение: если лицо приобретает сданную внаём квартиру, оно занимает место наймодателя. Это законное преемство означает, что продажа квартиры не погашает отношение найма — новый собственник переходит во все позиции наймодателя, и отношение с нанимателем продолжается в той же рамке.
Товарищества собственников квартир
Важен и исторический переход: жилищно-строительные кооперативы как юридические лица считаются упразднёнными с 25 ноября 1997 года. Их правопреемниками признаны товарищества собственников квартир. При этом обязательства государства перед ранее созданными кооперативами остаются в силе. Это значит, что преемство от кооперативных фондов к товариществам юридически определено — и вопросы управления старыми домами решаются именно в этой рамке.