Страхование титула: что есть в Грузии
Прежде всего ясность: американский продукт страхования титула — полис, защищающий приобретателя от правовых пороков, — на грузинском рынке не существует, и прямого аналога у нас нет. Есть иная система, построенная на двух опорах: достоверность публичного реестра и договорная ответственность продавца за безупречность покупки. Правильное применение этих двух инструментов достигает того, чего иначе достигало бы страхование титула, — защиты приобретателя от правовых пороков, всплывающих после того, как сделка уже завершена.
Публичный реестр и презумпция его достоверности
Публичный реестр — единая совокупность данных о правах на вещи и нематериальные блага, о возникновении залога и налогового залога или ипотеки, изменениях и прекращении. В отношении данных реестра действует презумпция достоверности и полноты: записи считаются верными, пока их неточность не доказана.
Главная норма защиты покупателя такова: в пользу лица, приобретающего право у другого на основании сделки, если это право было зарегистрировано в реестре на имя отчуждателя, запись считается верной, кроме случаев подачи жалобы против записи или знания приобретателя о её неточности. Недопустимо и требование согласия сособственника при заключении сделки, если он не зарегистрирован таковым в реестре. Эти презумпции — ядро защиты, основанной на реестре.
Ответственность продавца за правовые недостатки
Правило договорной защиты таково: вещь безупречна, когда третье лицо не может заявить покупателю претензию из своих прав; правовому недостатку приравнивается и зарегистрированное в реестре несуществующее право. Иначе говоря, если запись в реестре не соответствует реальности, это основание претензии.
Если проданная вещь с недостатком, продавец должен либо устранить его, либо, если речь о родовой вещи, заменить её в необходимый срок. Продавец несёт необходимые расходы на устранение — включая транспорт, дорогу, работы и материалы, — но может отказаться при несоразмерно больших расходах. При продаже права или иного имущества применяются правила купли-продажи: продавец принимает обоснование подлинности права и расходы по передаче, а если продано право, дающее возможность владения вещью, продавец обязан передать покупателю вещь, безупречную вещественно и юридически.
Истребование вещи: когда возникает угроза
Самый отчётливый правовой риск существует в форме истребования вещи: собственник может потребовать от владельца возврата вещи, кроме случая, когда владелец имел право владения. Именно поэтому проверка реестра до приобретения и проверка полномочий отчуждателя выполняют ту функцию, которую в иных системах выполняет страхование титула.