Термины и формы распоряжения
Закон о государственной собственности точно определяет терминологию, необходимую до аукциона. Государственное имущество — это находящиеся в государственной собственности движимые и недвижимые вещи и нематериальное имущественное благо, а распоряжение охватывает передачу в муниципальную собственность, приватизацию, передачу права управления, обмен, передачу в форме лизинга, распределение и уничтожение. Приватизация — приобретение права собственности на государственное имущество посредством электронного и/или публичного аукциона, прямой продажи, прямой продажи на основе конкурсного отбора и безвозмездной передачи.
С точки зрения оценки решающи денежные понятия: начальная приватизационная сумма — минимальная стоимость передаваемого имущества, на которую в ходе торга нарастает цена; приватизационная цена — сумма, уплачиваемая приобретателем, состоящая из приватизационной суммы и, при наличии, сумм для третьего лица; приватизационные поступления — часть, зачисляемая в бюджет. Участие связано и с задатком — суммой, уплачиваемой для обеспечения исполнения обязательства, которой приравнивается заморозка средств на счёте участника при победе либо нарушении правил.
Маршрут земельного аукциона
Правом инициировать приватизацию аукционом не сданного в аренду сельскохозяйственного участка, находящегося в госсобственности, обладают гражданин Грузии, зарегистрированное в Грузии юридическое лицо частного права, управляющий имуществом и третье лицо; первые три обращаются к управляющему. Гражданин, юридическое лицо или третье лицо обязаны выбрать участок и при необходимости разделить его на оптимальные, не менее чем 3-гектарные участки — ограничение не действует, если площадь участка менее 3 гектаров.
Далее инициатор готовит детальный кадастровый план/съёмку выбранного участка и выясняет сведения о его категории и качестве; съёмку и перенос в натуре осуществляют управляющий имуществом или инициатор. В завершение орган приватизации представляется заявление о выражении интереса. Это простая, но строго документальная цепочка, где пропуск любого этапа делает результаты аукциона оспоримыми.
Определение цены и расчёты
Порядок определения приватизационной цены и начальной приватизационной суммы недвижимого имущества утверждает Правительство Грузии — регулирование, прямо делегированное законом, поэтому подготовка должна опираться на действующую редакцию правительственного порядка. Нормативную цену несельскохозяйственного участка с учётом рыночной стоимости устанавливает соответствующее муниципальное собрание, а для рекреационных территорий правительство может определить иной порядок.
Расчёты возможны единовременно или в рассрочку. Победитель аукциона платит в срок, установленный осуществляющим органом, — не менее 7 и не более 30 календарных дней со дня аукциона; при условно объявленном аукционе срок не должен превышать 2 лет. При прямой продаже оплата следует за оформлением договора в установленный правительством срок.
Инвестиционные обязательства и банковская гарантия
Если приватизационным условием является инвестиционное обязательство, покупатель до оформления договора представляет безусловную и безотзывную банковскую гарантию не менее 10 процентов обязательства, срок действия которой должен превышать срок исполнения не менее чем на 4 месяца; уменьшение суммы гарантии допустимо лишь решением правительства. И при отсутствии инвестиционного обязательства представляется гарантия, сумму и срок которой определяет правительство. Гарантия/задаток обеспечивает удовлетворение требования о неустойке; при уменьшении суммы покупатель восполняет её до полной в течение 1 месяца, а при расторжении договора сумма гарантии полностью зачисляется в бюджет.
Риск-пункты покупателя
Самая болезненная норма касается нарушения приватизационных условий: при одностороннем расторжении договора приватизированное имущество возвращается в госсобственность, ипотека третьего лица на нём прекращается (если до ипотеки в публичном реестре была запись о приватизационном обязательстве), а уплаченные суммы и расходы государством не возмещаются. Случай меморандума о строительстве гидроэлектростанций освобождён от требования гарантии, а на проекты государственно-частного партнёрства этот режим вовсе не распространяется.
К тому же методика оценки и детальные процедуры аукциона определяются подзаконными актами — актами правительства и агентства, поэтому подготовка участника всегда сверяется с их актуальными редакциями.
Практика показывает: ценность аукциона определяется не только стартовой суммой, но и дисциплиной участников по документам. Согласованный кадастровый план, корректные категория и качество участка, своевременно выраженный интерес и подготовленная гарантия — части единого маршрута, и пробел в любой из них отзывается уже на этапе торгов или расчётов. Поэтому подготовку стоит вести параллельно по всем линиям, а не последовательно.
Часто задаваемые вопросы
Кто может инициировать земельный аукцион?
Гражданин, зарегистрированное юридическое лицо, управляющий имуществом и третье лицо; при делении участков минимум — 3 гектара.
В какие сроки платит победитель?
От 7 до 30 календарных дней после аукциона; при условном аукционе срок не превышает 2 лет, возможна рассрочка.
Какова инвестиционная гарантия?
Не менее 10 процентов обязательства, сроком, превышающим срок исполнения минимум на 4 месяца; при уменьшении восполнение — в течение 1 месяца.
Что бывает при нарушении условий?
Договор расторгается, имущество возвращается государству, уплаченные суммы не возвращаются приобретателю.
Как мы помогаем на Legal.ge
Команда Legal.ge поможет подготовиться к аукциону: выбор участка и кадастровая документация, оценка начальной суммы, условия гарантии и снятие договорных рисков. Напишите нам — мы оценим ваш проект до подачи заявки.