Покупка недвижимости на принудительном аукционе часто означает выгодное предложение, но такая сделка не похожа на обычную куплю-продажу: у победителя жёсткие сроки, гарантийный взнос под угрозой, а судьба зарегистрированных на имуществе прав зависит от того, кто осуществляет исполнение. Перед приобретением арестованной недвижимости необходима специальная правовая проверка — этот аудит и представление интересов покупателя мы осуществляем на Legal.ge.
Как проходит принудительный аукцион недвижимости
Исполнение по недвижимости урегулировано единообразно: ему подлежат земельные участки, здания и внесённая в публичный реестр доля в общей собственности. Исполнение осуществляет то бюро исполнения, на территории которого находится имущество; при конфликте интересов решение принимает председатель бюро. Виды исполнения — регистрация принудительной ипотеки, принудительный аукцион и секвестр: кредитор выбирает один из них и до полного удовлетворения требования может несколько раз сменить вид. Если должник зарегистрирован в публичном реестре собственником, принудительный аукцион проводится в течение 1 месяца с наложения ареста, а в отдельно предусмотренном законом случае — в течение 2 недель с начала исполнительного производства. Формы и порядок проведения аукциона определяются приказом министра юстиции.
Стабильность аукциона после объявления
Со дня публичного объявления принудительного аукциона не допускаются прекращение, приостановление или отсрочка аукциона либо исполнительного производства и освобождение имущества от ареста — кроме исключительных случаев, установленных законом. Это значит, что шанс выиграть объявленный аукцион реален, а план покупки должен быть готов до объявления. Должник или иное действующее в его интересах лицо может до объявления внести на счёт бюро сумму, необходимую для покрытия платы, расходов по исполнению и требования кредитора; внесённая после объявления сумма распределяется после завершения аукциона, а излишек возвращается должнику, если другие производства не ведутся.
Обязанности победителя и гарантия
Победитель аукциона обязан полностью оплатить цену имущества в течение 10 календарных дней с завершения аукциона. После полной оплаты Национальное бюро исполнения выдаёт распоряжение о праве собственности на имущество, приобретённое на аукционе. Если цена в установленный срок не уплачена, победитель теряет сумму, внесённую в качестве гарантии в день аукциона, — она переходит в собственность бюро; бюро выдаёт распоряжение об отмене результатов аукциона и в течение 3 дней с его выдачи объявляет новый аукцион, который повторным не считается.
Какие права сохраняются на имуществе, а какие прекращаются
Последствия перехода собственности различаются в зависимости от того, кто ведёт исполнение. Если исполнение осуществляет кредитор, чьё требование не обеспечено, права, зарегистрированные в публичном реестре, остаются неизменными. Если исполнение ведёт ипотекодержатель или залогодержатель, с переходом собственности прекращаются все вещные права, зарегистрированные после ипотеки осуществляющего исполнение кредитора, кроме права налогового залога; для финансовых учреждений предусмотрено отдельное правило. Ранее зарегистрированные права во всех случаях остаются неизменными. Кроме того, новый собственник занимает место прежнего в правоотношениях, связанных с владением и пользованием, а с момента перехода прежний собственник утрачивает все права на имущество.
Претензии третьих лиц и наше представительство
Третье лицо, утверждающее, что имеет право на имущество, являющееся предметом исполнения, может предъявить иск об освобождении имущества от ареста; иск предъявляется к должнику и кредитору. Однако при реализации имущества в рамках исполнительного производства его приобретатель становится собственником, а возмещение ущерба третье лицо требует с должника. Учтите также: аукцион состоит из первого аукциона и двух повторных; если рыночная стоимость имущества меньше 5000 лари, проводится только один аукцион. Мы проверяем реестры, акты ареста и распоряжения исполнителя, оцениваем риски и представляем вас до аукциона, во время него и на этапе регистрации собственности.
Другие сервисы, связанные с аукционами: о полном правовом пакете для покупателя недвижимости на аукционе — «Приобретение недвижимости на аукционе — правовой пакет для покупателя», а о принудительном аукционе транспортных средств — «Принудительный аукцион транспортных средств».
Часто задаваемые вопросы
Ответы на вопросы, которые покупатели чаще всего задают о принудительных аукционах.
В какой срок нужно оплатить цену?
Победитель обязан полностью оплатить цену имущества в течение 10 календарных дней с завершения аукциона.
Что будет, если я не успею оплатить?
Победитель теряет сумму, внесённую как гарантия в день аукциона, — она переходит бюро. Бюро отменит результаты аукциона и в течение 3 дней объявит новый.
Какие права прекращаются на имуществе?
Зависит от кредитора, осуществляющего исполнение: при необеспеченном кредиторе зарегистрированные права сохраняются; при залогодержателе прекращаются зарегистрированные позже его ипотеки вещные права. Ранее зарегистрированные права сохраняются всегда.
Можно ли отменить аукцион после объявления?
Как правило, нет — со дня объявления не допускаются прекращение, приостановление и отсрочка, кроме установленных законом случаев.
В чём риск претензий третьего лица?
При реализации приобретатель всё равно становится собственником; ущерб третье лицо взыскивает с должника. Аудит снижает этот риск заранее.
Аукцион недвижимости в Грузии — как он проходит?
Исполнение по недвижимости урегулировано единообразно: ему подлежат земельные участки, здания и внесённая в публичный реестр доля в общей собственности; осуществляет его бюро исполнения, на территории которого находится имущество. Аукцион состоит из первого и повторных аукционов; у победителя жёсткие сроки оплаты и гарантии, а судьба зарегистрированных на имуществе прав зависит от кредитора, осуществляющего исполнение, — поэтому перед покупкой необходима специальная правовая проверка.
Как мы помогаем на Legal.ge
Наш пакет включает: полную правовую проверку имущества по публичному реестру и материалам исполнительного дела; анализ актов ареста и оценки; установление статуса кредитора, осуществляющего исполнение, от которого зависит, какие права сохранятся; планирование гарантии и срока оплаты; представительство при получении распоряжения о собственности. Обращайтесь за консультацией на Legal.ge.