Продажа недвижимости и налог по Кодексу
Доход от отчуждения недвижимости является объектом налогообложения физического лица, и налоговая сторона этой сделки регулируется Налоговым кодексом Грузии: закон определяет, какие виды доходов освобождены, кто декларирует и в какой срок, и когда налог удерживается у источника выплаты. Ставка на отчуждение и расчёт объекта налогообложения устанавливаются соответствующими положениями Кодекса, а основу этой страницы составляют нормы о освобождениях, обязанности декларирования и порядке удержания. Для продавца это означает: при планировании сделки сначала определяется, подпадает ли доход под освобождённые виды, затем — на кого ложится обязанность декларировать, и наконец — есть ли удерживающий у источника.
Освобождённые виды доходов
От подоходного налога освобождаются, в частности, следующие виды доходов физических лиц: государственная пенсия, государственная компенсация, государственная академическая и государственная стипендии, полученный грант и некоторые иные выплаты, предусмотренные бюджетом. В контексте недвижимости особенно значимо одно специальное освобождение: превышение, полученное партнёром — физическим лицом при передаче недвижимости в собственность в обмен на долю, при ликвидации предприятия или уменьшении его капитала, не облагается налогом, если с момента возникновения права собственности физического лица на долю предприятия прошло более 2 лет. Это означает, что передача, состоявшаяся более чем через два года после приобретения доли, пользуется освобождением, а более ранняя — облагается: фактор времени здесь прямо определяет налоговый результат и должен быть просчитан заранее, ещё на этапе планирования сделки. К освобождённым видам относится также выгода, полученная от учреждённого государством некоммерческого юридического лица в рамках благотворительной деятельности, и выгода, полученная от благотворительной организации для финансирования расходов на лечение или медицинское обслуживание.
Обязанность декларирования и её срок
Декларацию о подоходном налоге налоговому органу до 1 апреля года, следующего за отчётным, подают резиденты — физические лица, чей доход не облагается в Грузии у источника выплаты, и нерезидент — физическое лицо, чей доход из источника в Грузии не облагается у источника. Доход от продажи недвижимости, как правило, именно таков: плательщик не удерживает налог у источника, поэтому продавец сам декларирует его в годовой декларации до 1 апреля. Отдельные сроки установлены для особых случаев: предприниматель — физическое лицо при прекращении экономической деятельности подаёт декларацию в течение 30 рабочих дней, а лицо в процессе ликвидации — в течение 5 рабочих дней с регистрации начала ликвидационного процесса. Пропуск срока влечёт штраф, и содержательная правильность декларации вместе с этими сроками определяет налоговый риск. Отдельного внимания требует полнота приложений: справки и подтверждающие документы должны соответствовать указанным в декларации суммам. Статус резидентства здесь также важен: резидент — физическое лицо декларирует доход, не облагавшийся у источника выплаты, а нерезидент — такой доход, полученный из источника в Грузии.
Удержание у источника выплаты
Удержание налога у источника — обязанность налогового агента: юридического лица, предприятия, организации или предпринимателя — физического лица в установленных законом случаях, включая выплату зарплаты, пенсии, возмещение стоимости оказанных услуг и иные предусмотренные законом платежи. При продаже недвижимости покупатель, как правило, налоговым агентом не является, поэтому удержание не производится, и за продавцом сохраняется обязанность самостоятельного декларирования — это отличается от практики стран, где покупатель проводит эскроу-расчёты. Знать это разграничение необходимо, чтобы продавец своевременно и точно определил подлежащую уплате в бюджет сумму, заранее спланировал сам платёж и не ждал удержания, которого закон не предусматривает. Самостоятельное декларирование, в отличие от удержания, требует от налогоплательщика собственной инициативы: сумма налога исчисляется в декларации, а обязанность уплаты возникает в установленные законом сроки после её подачи.
Налог сопровождает сделку: сроки и расходы перерегистрации описаны в пакете о процедурах передачи, а рынок включает и аукционы — материалы о покупке недвижимости с аукциона находятся в разделе купли-продажи и передачи.
Часто задаваемые вопросы
Когда передача недвижимости за долю освобождена?
Когда с момента возникновения права собственности физического лица на долю предприятия прошло более 2 лет — такое превышение не облагается подоходным налогом.
Когда подать декларацию о доходе от продажи?
До 1 апреля года, следующего за отчётным, если доход у источника выплаты не облагался.
Удерживает ли налог покупатель?
Как правило, нет — удержание у источника касается установленных законом выплат, и продажа недвижимости в обычном порядке к ним не относится.
Что происходит при прекращении деятельности?
Предприниматель подаёт декларацию в течение 30 рабочих дней с прекращения; при начале ликвидации — в течение 5 рабочих дней.
Как мы помогаем на Legal.ge
На Legal.ge мы помогаем в налоговой стороне продажи недвижимости: определяем, подпадает ли ваша сделка под освобождённые случаи, рассчитываем подлежащий декларированию доход и готовим декларацию до срока. Декларирование дохода от продажи нередко строится на разнице между рыночной ценой и суммой, отражённой в документах, и именно эта разница — точка, с которой начинается проверка. Обращайтесь до сделки — налоговый результат должен быть просчитан заранее.