Выписка из публичного реестра и регистрация прав на недвижимость — две стороны одной системы: реестр прав на недвижимость — центральная часть публичного реестра Грузии: именно здесь регистрируется собственность и связанные с ней права и обязательства, здесь готовится необходимая для сделок выписка и здесь решаются вопросы очерёдности прав. На этой странице изложено, какие права подлежат регистрации, какова роль кадастровой съёмки и выписки, как работает предварительная регистрация, когда регистрируются оставление собственности и изменения земельного участка, а также как регистрируется собственность на здание или его единицу.
Выписка из публичного реестра и её значение
Выписка из реестра прав на недвижимость готовится на основе единого банка данных реестров прав на недвижимость, публично-правовых ограничений, налогового залога и ипотеки, а также должников и отражает зарегистрированные и действующие в этих реестрах на момент её подготовки сведения. Выписка выдаётся любому лицу и готовится вместе с решением о регистрации, а при наличии зарегистрированных данных — после уплаты соответствующего сбора. Содержание и форма выписки определяются инструкцией.
Особо важно следующее правило: при совершении сделки или иного юридического действия в отношении недвижимости, кроме установления права наследования, полномочие заинтересованного лица устанавливается только выпиской из публичного реестра. На практике это означает, что при купле-продаже, дарении или ипотеке именно этот документ, а не какая-либо иная справка, служит надёжным подтверждением полномочий стороны.
Какие права и обязательства регистрируются
В реестре прав на недвижимость регистрируются:
- собственность;
- сверхпостройка и обременение права сверхпостройки ипотекой;
- узуфрукт и сервитут;
- ипотека;
- аренда (найм) и субаренда, имущественный наём и субнаём;
- право требования и лизинг;
- предусмотренные публичным правом права пользования и владения;
- условия приватизации недвижимости, распоряжаемой государством, автономной республикой или муниципалитетом;
- право преимущественной покупки государственных и муниципальных органов и иных лиц.
Помимо сведений о зарегистрированном праве, в реестр вносятся идентификационные данные субъекта и объекта права, в том числе кадастровые данные недвижимости. Ограниченное право регистрируется вместе с соответствующим ограничением или обязательством. Сведения, зарегистрированные относительно обременений и связанных с собственностью обязательств, переходят к новому собственнику без изменений, кроме определённых законодательством случаев. Ряд прав, включая сверхпостройку, узуфрукт, сервитут и ипотеку, может быть зарегистрирован лишь при условии, что собственность на недвижимость уже зарегистрирована. Для некоторых из этих прав, а также для прав, возникающих из сделок с участием юридического лица частного права сроком более одного года, регистрация необходима для их возникновения. Порядок регистрации ипотечного свидетельства определяется инструкцией.
Идентификация, кадастровая съёмка и сельскохозяйственная земля
Для составления кадастрового планово-съёмочного чертежа за идентификацию местонахождения и границы недвижимости отвечает её собственник или правомерный владелец, а за качественное выполнение работ и точность данных чертежа — исполнитель съёмочных работ. Исполнитель обязан составить чертёж в соответствии с порядком, определённым постановлением Правительства Грузии; тем же порядком определены приостановление и аннулирование сертификата исполнителя за работы, выполненные с нарушением требований законодательства.
Регистрация права на земельный участок сельскохозяйственного назначения производится в установленном настоящим законом порядке с учётом требований соответствующего органического закона и иных законодательных и подзаконных актов. Если зарегистрированное в Грузии юридическое лицо частного права регистрирует собственность, ипотеку или обязательство, предусматривающее возникновение собственности на такой участок, а сведения о партнёрах записями реестра предпринимателей не устанавливаются или неполны, регистрирующему органу должна быть представлена надлежаще составленная документация о партнёрах, устанавливающая доминирующего партнёра; если обладатель — организационное образование, не являющееся юридическим лицом, — документация о его членах. За достоверность этих сведений отвечают составившие их лица, а представление неверной информации может стать основанием отмены регистрации собственности. При множественности партнёров, являющихся юридическими лицами, заявителю может быть предложено представить сведения о доминирующем партнёре в определённом инструкцией порядке. Эта обязанность не возлагается на определённый законодательством финансовый институт и международный финансовый институт, определённый постановлением правительства, в рамках разрешённой деятельности, а также на юридическое лицо частного права, если собственность регистрируется на основании инвестиционного плана (соглашения).