Презумпция достоверности данных публичного реестра
Правовой аудит недвижимости опирается на нормы закона о публичном реестре, представленные на этой странице статьями 5, 6, 7, 10 и 19. Основание — статья 5: в отношении данных, зарегистрированных в публичном реестре, действует презумпция достоверности, пока они не будут признаны утратившими силу, ничтожными или несуществующими в порядке, установленном законодательством Грузии. Запись в реестре поэтому считается исходным уровнем истины, и опровергнута она может быть лишь установленным законом способом.
Задача аудита — именно работа с этой презумпцией: найти зарегистрированные данные о конкретном объекте, проверить их полноту и выявить случаи, когда запись доведена до признания утратившей силу или ничтожной. Словесные заверения продавца о статусе объекта презумпцию не заменяют — решающее значение имеют данные реестра.
Выписка из публичного реестра и её содержание
Статья 10 устанавливает, что выписка из реестра прав на недвижимое имущество готовится на основе единого банка данных реестров прав на недвижимость, публично-правовых ограничений, налоговых залогов или ипотек и должников и отражает зарегистрированные в этих реестрах и действующие на момент её подготовки данные. Выписка — не просто справка о собственности: она объединяет полную картину прав, ограничений, обременений и обязательств на заданный момент.
Выписка из публичного реестра выдаётся любому лицу и готовится вместе с решением о регистрации, а при наличии зарегистрированных данных — после уплаты соответствующей платы. Особенно важна норма о том, что при совершении сделки или иного юридического действия с недвижимой вещью, кроме установления права наследования, полномочие заинтересованного лица на неё определяется только выпиской из публичного реестра. На практике аудита это означает: проверить полномочия контрагента без выписки невозможно.
Запрос информации и срок представления дополнительных документов
Статья 6 регулирует решения, связанные с доступом к информации. При запросе информации регистрирующий орган может установить для заинтересованного лица 30-дневный срок представления дополнительной информации или документа, если содержание запроса не удаётся понять или запрошенную информацию не удаётся идентифицировать; если к заявлению не приложен определённый законодательством документ или информация; либо если имеется иной случай, предусмотренный законодательством.
На время такого срока течение срока рассмотрения заявления считается приостановленным и возобновляется лишь с представлением запрошенной информации либо устранением основания приостановления. Если материалы не представлены, заявление остаётся без рассмотрения. Отказ, установление срока и оставление заявления без рассмотрения оформляются решением регистрирующего органа, которое обжалуется в установленном законодательством порядке. Для аудита это диктует планирование времени: дефектный запрос способен заморозить процесс на целый месяц.
Реестр публично-правовых ограничений и безопасность сделки
Статья 19 определяет реестр публично-правовых ограничений как совокупность данных о возникновении наложенного судом или иным административным органом в установленном законом порядке ареста, ограничения права распоряжения и запрещения, а также запрета на регистрацию, об их изменении и прекращении. Такая запись — реальная блокада сделки: регистрация публично-правового ограничения исключает регистрацию иного права или обязательства либо отказа от права собственности на эту вещь, если регистрационным документом не предусмотрено иное.
Закон предусматривает исключения — например, случай правопреемника собственника или правообладателя и случай вступившего в законную силу акта суда или арбитража — и определяет обстоятельства, при которых зарегистрированный арест или запрещение признаются утратившими силу. Когда запрашивается противоречащее ограничению изменение, сначала принимается решение, связанное с ограничением, и лишь затем — решение о другом праве; письменное согласие инициатора ограничения устраняет основание для отказа. Выявление и классификация публично-правовых ограничений — ядро аудита.
Электронное делопроизводство и правила обслуживания
Статья 7 закрепляет общие принципы ведения и доступности публичного реестра: агентство вправе хранить в виде электронного экземпляра и выдавать любой созданный им или хранящийся у него документ; принимать, издавать и выдавать любую информацию или документ с использованием единых автоматизированных средств управления. В этом случае заявление и приложенные данные могут быть поданы, а документ выдан через любую территориальную регистрационную службу или уполномоченное лицо.
Данные в выдаваемом документе могут вноситься механическим или электронным способом, а содержание и форма выписки определяются инструкцией. Практическое следствие для аудита: документооборот не привязан к месту нахождения объекта — поиск и выдача происходят в единой системе, что ускоряет проверку и позволяет аудитору проверить всё досконально.
Часто задаваемые вопросы
Почему словесных заверений продавца о статусе объекта недостаточно?
В отношении зарегистрированных данных действует презумпция достоверности, а полномочия заинтересованного лица при сделке определяются только выпиской. Статус объекта проверяется по данным реестра.
Кому регистрирующий орган выдаёт выписку?
Выписка выдаётся любому лицу; готовится вместе с решением о регистрации, а при наличии зарегистрированных данных — после уплаты соответствующей платы.
Что происходит, если запрос непонятен или документа не хватает?
Устанавливается 30-дневный срок представления дополнительной информации или документа; на это время рассмотрение приостановлено, а при непредставлении материалов заявление остаётся без рассмотрения.
Что такое публично-правовое ограничение и как оно влияет на сделку?
Это сведения реестра об аресте, ограничении распоряжения, запрещении или запрете на регистрацию. Его наличие ограничивает или блокирует регистрацию иных прав на вещь, если регистрационным документом не предусмотрено иное.
Где можно запросить выписку?
Делопроизводство едино: заявление и документы подаются через любую территориальную регистрационную службу или уполномоченное лицо, документ выдаётся в электронной форме.
Как мы помогаем на Legal.ge
На Legal.ge мы проводим правовой аудит недвижимости: запрашиваем и оцениваем выписки, выявляем публично-правовые ограничения и обременения, проверяем полномочия контрагента и готовим заключение о рисках сделки. Свяжитесь с нами — мы оценим ваш объект и построим план безопасной сделки.