ექსპლუატაციაში მიღების ინსტიტუტის არსი
შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება სამშენებლო პროცესის დასრულების სამართლებრივი ფაქტია: მას შემდეგ, რაც ობიექტი ვარგისად აღიარება, შესაძლებელი ხდება მისი სამართლებრივი გამოყენება დანიშნულებისამებრ. „სივრცითი მოწყობის, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის შესახებ“ საქართველოს კოდექსის 139-ე მუხლი ამ პროცესს შენობა-ნაგებობის კლასების მიხედვით აწესრიგებს: I კლასის შენობა-ნაგებობა არ ექვემდებარება ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარებას, ხოლო II, III და IV კლასების შენობა-ნაგებობების ექსპლუატაციაში მიღების წესები განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით. ეს ნიშნავს, რომ კონკრეტული ადმინისტრაციული პროცედურა — რომელი ორგანო გასცემს აქტს, რომელი დოკუმენტაცია იწვევს და რა ფორმატში ხდება შემოწმება — მთავრობის აქტით არის დადგენილი, და მისი ზუსტი ცოდნა როგორც დეველოპერს, ასევე შენობის მომავალ მყიდველს სჭირდება. აქტის გამოცემამდე შენობა სამართლებრივი თვალსაზრისით მშენებარე ობიექტად რჩება და მისი დანიშნულებით გამოყენება შეუძლებელია, ამიტომ ეს ეტაპი პროექტის ფინანსური და სამართლებრივი დასრულების საზღვარია: მის გადაკვეთამდე ინვესტორი ვერ იღებს შედეგის სრულ სამართლებრივ კონტროლს.
ექსპლუატაციაში მიუღებელი შენობის ფუნქციონირების აკრძალვა
კოდექსის 139-1 მუხლი ამ ინსტიტუტს რეალურ ძალას აძლევს. პირველი: დაუშვებელია შენობა-ნაგებობის ფუნქციონირება მისი ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ შესაბამისი აქტის საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით გამოცემამდე. მეორე: დაუშვებელია ექსპლუატაციაში მიუღებელი შენობა-ნაგებობის ელექტროენერგიითა და ბუნებრივი გაზით მომარაგება — ანუ კანონი უტილიტარულ ბლოკადსაც იყენებს და არა მხოლოდ ადმინისტრაციულ პასუხისმგებლობას. ამ შეზღუდვას აქვს გამონაკლისიც: იგი არ ვრცელდება ექსპლუატაციაში მიუღებელი შენობა-ნაგებობის ელექტროენერგიითა და ბუნებრივი გაზით მომარაგებაზე სამშენებლო საქმიანობისთვის, რომელიც არ უნდა სცდებოდეს შესაბამისი მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადას. სამშენებლო საქმიანობისთვის მომარაგებასთან დაკავშირებულ საკითხებს კი წესრიგავს საქართველოს ენერგეტიკისა და წყალმომარაგების მარეგულირებელი ეროვნული კომისიის ნორმატიული აქტი. ასეთი კონსტრუქცია ამბობს ნათლად: კანონი ექსპლუატაციაში მიღებას მიიჩნევს არა ფორმალობად, არამედ საზოგადოებრივი უსაფრთხოების გარანტად, რადგან ვარგისყოფის დაუდასტურებელი შენობა მომხმარებლებისთვის რისკიანია.