უძრავი ქონების სამართლებრივი აუდიტი (Due Diligence) არის კრიტიკული მნიშვნელობის პროცედურა, რომელიც წინ უსწრებს ნებისმიერ გონივრულ ინვესტიციას ან ქონების შეძენას. საქართველოში, სადაც უძრავი ქონების ბაზარი სწრაფად ვითარდება, ხშირია შემთხვევები, როდესაც გარეგნულად უპრობლემო ქონებას თან ახლავს ფარული სამართლებრივი, ფინანსური ან ტექნიკური ხარვეზები. ეს შეიძლება იყოს ძველი იპოთეკები, დაურეგისტრირებელი მემკვიდრეები, საზღვრების გადაფარვა მეზობელ ნაკვეთებთან ან შეზღუდვები მშენებლობაზე კულტურული მემკვიდრეობის ზონაში. სამართლებრივი აუდიტის გარეშე ქონების შეძენა "რუსულ რულეტკას" ჰგავს — შესაძლოა გაგიმართლოთ, მაგრამ რისკი იმისა, რომ დაკარგავთ ინვესტიციას ან ჩაერთვებით წლობით გაგრძელებულ სასამართლო დავაში, ძალიან მაღალია. პროფესიონალური აუდიტი არის თქვენი "სადაზღვევო პოლისი", რომელიც ავლენს ყველა პოტენციურ საფრთხეს ხელშეკრულების ხელმოწერამდე.
რას მოიცავს უძრავი ქონების სამართლებრივი აუდიტის მომსახურება?
ჩვენი სერვისი არის ყოვლისმომცველი გამოკვლევა, რომელიც ამოწმებს ქონებას ოთხი ძირითადი მიმართულებით:
- ტიტულის სისუფთავე: საჯარო რეესტრის მონაცემების ღრმა ანალიზი — არის თუ არა გამყიდველი ერთადერთი და კანონიერი მესაკუთრე? არსებობს თუ არა ყადაღა, იპოთეკა ან საგადასახადო გირავნობა? არის თუ არა რაიმე რეგისტრირებული სერვიტუტი (მაგ. გავლის უფლება)?
- საკადასტრო და ტექნიკური აუდიტი: ელექტრონული რუკების შედარება ფაქტობრივ მდგომარეობასთან. საზღვრების ზედდების (Overlapping) გამორიცხვა. წითელი ხაზების დაცვის შემოწმება.
- ურბანული და ზონირების ანალიზი: რისი აშენება შეიძლება რეალურად ნაკვეთზე? როგორია განაშენიანების კოეფიციენტები (K1, K2)? ხვდება თუ არა ქონება დაცულ ტერიტორიაზე ან რეკრეაციულ ზონაში?
- სასამართლო დავების ისტორია: ინფორმაციის მოძიება სასამართლო სისტემაში — მიმდინარეობს თუ არა დავა ამ ქონებაზე ან ემუქრება თუ არა მას დავა (მაგ. განქორწინების პროცესში მყოფი მესაკუთრე).
- კომუნალური დავალიანებები: კომუნალური კომპანიების მონაცემთა ბაზების შემოწმება დაგროვილი დავალიანებების გამოსარიცხად.
ხშირი სცენარები და საჭიროებები
აუდიტი აუცილებელია სხვადასხვა სიტუაციაში: მშენებარე ბინის შეძენა: მყიდველს სურს გაიგოს, აქვს თუ არა დეველოპერს ნამდვილად მშენებლობის ნებართვა, ვის ეკუთვნის მიწა და რამდენად სანდოა კომპანიის ფინანსური მდგომარეობა. მეორადი ბინის შეძენა: ხშირია რისკი, რომ ბინაში რეგისტრირებული არიან გარეშე პირები ან არსებობს დავა მემკვიდრეებს შორის. მიწის ნაკვეთის შეძენა: ყველაზე სარისკო აქტივი. ხშირია შემთხვევები, როდესაც მყიდველი ყიდულობს ნაკვეთს სახლის ასაშენებლად, მაგრამ აუდიტით ირკვევა, რომ იქ მშენებლობა აკრძალულია ან მიწისქვეშ გადის მაგისტრალური მილები. კომერციული ობიექტის შეძენა: აქ მნიშვნელოვანია არსებული საიჯარო ხელშეკრულებების შემოწმება, რადგან ახალი მესაკუთრე ვალდებულია დაიცვას ძველი იჯარის პირობები.
საქართველოს კანონმდებლობა და რეგულაციები
აუდიტის პროცესი ეყრდნობა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსს (საკუთრების უფლება, სერვიტუტები), "საჯარო რეესტრის შესახებ" კანონს (რეგისტრაციის უტყუარობის პრეზუმფცია) და "სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსს" (ზონირება და ნებართვები). ასევე, მნიშვნელოვანია სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი დავების ნაწილში და საგადასახადო კოდექსი საგადასახადო გირავნობის რისკების შესაფასებლად. აუდიტი ასევე ითვალისწინებს მუნიციპალურ დადგენილებებს მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმების შესახებ.
პროცესის მიმდინარეობა ეტაპობრივად
აუდიტი იწყება კლიენტისგან ობიექტის საკადასტრო კოდის მიღებით. პირველ ეტაპზე ხდება ელექტრონული მონაცემების მოპოვება და ანალიზი (Desk Research). მეორე ეტაპზე, საჭიროების შემთხვევაში, ხდება ფიზიკური ინსპექტირება და აზომვითი სამუშაოების ჩატარება პარტნიორი ტოპოგრაფების მიერ. მესამე ეტაპზე ხდება დამატებითი ინფორმაციის გამოთხოვა არქივიდან ან მუნიციპალიტეტიდან. საბოლოოდ, კლიენტი იღებს დეტალურ წერილობით დასკვნას (Due Diligence Report), სადაც გაწერილია ყველა აღმოჩენილი რისკი ("წითელი დროშები") და რეკომენდაციები მათი მოგვარების ან გარიგებაზე უარის თქმის შესახებ.
რატომ Legal.ge?
Legal.ge-ზე თქვენ იპოვით იურისტებს, რომლებიც სპეციალიზდებიან უძრავი ქონების სიღრმისეულ კვლევაში. ჩვენ არ ვჯერდებით მხოლოდ ამონაწერის ზედაპირულ შემოწმებას. ჩვენი სპეციალისტები "ითხრიან ღრმად", რათა იპოვონ ისეთი დეტალები, რომლებიც ერთი შეხედვით არ ჩანს. ჩვენი ანგარიშები არის მკაფიო, გასაგები და პრაქტიკული, რაც გაძლევთ საშუალებას მიიღოთ ინფორმირებული საინვესტიციო გადაწყვეტილება. ნუ გარისკავთ თქვენს კაპიტალს — შეამოწმეთ ქონება Legal.ge-ს ექსპერტებთან ერთად.
განახლდა: ...