იპოთეკის ხელშეკრულების არსი და სამართლებრივი მნიშვნელობა
იპოთეკის ხელშეკრულება უზრუნველყოფს კრედიტორის მოთხოვნის შესრულებას უძრავი ნივთით: თუ მოვალე ვალდებულებას არ შეასრულებს, კრედიტორი უფლებამოსილია მოითხოვოს ამ ნივთის რეალიზაცია და ამონაგები მოთხოვნის დაფარვაზე მიიღოს. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი ამ სფეროს წესრიგდებს იპოთეკის რეგისტრაციის (მუხლი 289), ერთი უძრავი ნივთის იპოთეკით რამდენჯერმე დატვირთვის (მუხლი 290), იპოთეკისა და მის საფუძვლად არსებული მოთხოვნის გადაცემის (მუხლი 295), საჯარო რეესტრში გარიგების წარდგენის (მუხლი 311¹) და იპოთეკით დატვირთული ნივთის რეალიზაციის მოთხოვნის (მუხლი 301) ნორმებით.
პრაქტიკულად იპოთეკის ხელშეკრულება ყველაზე ხშირად სესხის ან კრედიტის გაცემისას დგება: ბანკი ან სხვა გამსესხებელი ფულს გასცემს იმ პირობით, რომ მსესხებლის უძრავი ქონება დატვირთავს იპოთეკით. სწორედ ამ დროს წყდება, რა შეიტანს ხელშეკრულებაში მხარეები, როგორ და როდის შევა იგი ძალაში და რა მოჰყვება ვალდებულების დარღვევას — სამივე კითხვას კოდექსი ზუსტად ადგენს.
რეგისტრაცია და სანოტარო ფორმა — როდის არის ხელშეკრულება ძალაში
იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან (მუხლი 289). რეგისტრაცია ხდება ერთ-ერთი მხარის მიერ გარიგების წარდგენის საფუძველზე, რომელიც დადებულია სამოქალაქო კოდექსის იმ ნორმით დადგენილი წესით, რომელიც საჯარო რეესტრში გარიგების წარდგენის წესს აწესრიგებს: წარდგენილ უნდა იქნეს წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება, და გარიგების ან მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა უნდა იყოს დამოწმებული კანონით დადგენილი წესით; თუ მხარეები ხელს აწერენ მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით, დამოწმება აღარ მოითხოვება.
გარიგებაში უნდა აღინიშნოს უძრავი ნივთის მესაკუთრე, იპოთეკარი და სავარაუდო მოვალე მესამე პირი. მხარეთა შეთანხმებით შესაძლებელია აღინიშნოს აგრეთვე უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობა, სარგებელი, შესრულების ვადა და სხვა პირობები — რაც ხელშეკრულების შინაარსობრივ სისრულეს ზრდის და მხარეთა პოზიციებს აფიქსირებს.
ფორმის მხრივ: სესხის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით, და ნოტარიუსი ვალდებულია მხარეებს განუმარტოს სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული ვალდებულებების დარღვევის სამართლებრივი შედეგები. ეს მოთხოვნა არ ვრცელდება კომერციული ბანკის, მიკრობანკის, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციის, საკრედიტო კავშირის და საინვესტიციო ფონდების შესახებ კანონის საფუძველზე ავტორიზებული ან რეგისტრირებული საინვესტიციო ფონდის მოთხოვნების უზრუნველსაყოფად დადებულ იპოთეკის ხელშეკრულებაზე. მხარეთა შეთანხმების შემთხვევაში, კრედიტორის მოთხოვნით, საჯარო რეესტრი გასცემს იპოთეკის მოწმობას, რომლის გაცემაც რეგისტრირდება; ასეთი ხელშეკრულება ასევე სანოტარო დამოწმებას საჭიროებს, და მისგან გამომდინარე შემდგომი სანოტარო ქმედებას იმავე ნოტარიუსი ამოწმებს. საერთო იპოთეკაზე გაიცემა მხოლოდ ერთი მოწმობა.
რამდენჯერმე დატვირთვა, რიგითობა და მოთხოვნის გადაცემა
ერთი უძრავი ნივთი შეიძლება რამდენჯერმე დაიტვირთოს იპოთეკით (მუხლი 290). რიგითობა განისაზღვრება იპოთეკის შესახებ განცხადების რეგისტრაციის თარიღის მიხედვით — ამიტომ მეორე და შემდგომი იპოთეკარების პოზიცია პირდაპირ არის დამოკიდებული იმაზე, ვინ და როდის დაარეგისტრირა განცხადება. რეალიზაციისას ამონაგები ჯერ უფრო ადრე რეგისტრირებული იპოთეკით უზრუნველყოფილ მოთხოვნებზე გადანაწილდება, და მხოლოდ შემდეგ მიემართება დარჩენილი თანხა შემდეგი რიგის კრედიტორებს.
იპოთეკის გადაცემა მხოლოდ მის საფუძვლად არსებულ მოთხოვნასთან ერთად არის შესაძლებელი: კოდექსის მუხლი 295-ის თანახმად, იპოთეკა და მის საფუძვლად არსებული მოთხოვნა მხოლოდ ერთდროულად და ერთობლივად შეიძლება იქნეს გადაცემული სხვა პირისთვის. მოთხოვნის გადაცემასთან ერთად ახალ კრედიტორზე გადადის იპოთეკაც. გადაცემა ნამდვილად ჩაითვლება მხოლოდ მაშინ, როდესაც წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება იპოთეკის დადგენის შესახებ ან იპოთეკის მოწმობა გადაეცემა ახალ კრედიტორს. გადაცემა რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც გაცემულია იპოთეკის მოწმობა.