იპოთეკის ხელშეკრულების არსი და სამართლებრივი მნიშვნელობა
იპოთეკის ხელშეკრულება უზრუნველყოფს კრედიტორის მოთხოვნის შესრულებას უძრავი ნივთით: თუ მოვალე ვალდებულებას არ შეასრულებს, კრედიტორი უფლებამოსილია მოითხოვოს ამ ნივთის რეალიზაცია და ამონაგები მოთხოვნის დაფარვაზე მიიღოს. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი ამ სფეროს წესრიგდებს იპოთეკის რეგისტრაციის (მუხლი 289), ერთი უძრავი ნივთის იპოთეკით რამდენჯერმე დატვირთვის (მუხლი 290), იპოთეკისა და მის საფუძვლად არსებული მოთხოვნის გადაცემის (მუხლი 295), საჯარო რეესტრში გარიგების წარდგენის (მუხლი 311¹) და იპოთეკით დატვირთული ნივთის რეალიზაციის მოთხოვნის (მუხლი 301) ნორმებით.
პრაქტიკულად იპოთეკის ხელშეკრულება ყველაზე ხშირად სესხის ან კრედიტის გაცემისას დგება: ბანკი ან სხვა გამსესხებელი ფულს გასცემს იმ პირობით, რომ მსესხებლის უძრავი ქონება დატვირთავს იპოთეკით. სწორედ ამ დროს წყდება, რა შეიტანს ხელშეკრულებაში მხარეები, როგორ და როდის შევა იგი ძალაში და რა მოჰყვება ვალდებულების დარღვევას — სამივე კითხვას კოდექსი ზუსტად ადგენს.
რეგისტრაცია და სანოტარო ფორმა — როდის არის ხელშეკრულება ძალაში
იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან (მუხლი 289). რეგისტრაცია ხდება ერთ-ერთი მხარის მიერ გარიგების წარდგენის საფუძველზე, რომელიც დადებულია სამოქალაქო კოდექსის იმ ნორმით დადგენილი წესით, რომელიც საჯარო რეესტრში გარიგების წარდგენის წესს აწესრიგებს: წარდგენილ უნდა იქნეს წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება, და გარიგების ან მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა უნდა იყოს დამოწმებული კანონით დადგენილი წესით; თუ მხარეები ხელს აწერენ მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით, დამოწმება აღარ მოითხოვება.
გარიგებაში უნდა აღინიშნოს უძრავი ნივთის მესაკუთრე, იპოთეკარი და სავარაუდო მოვალე მესამე პირი. მხარეთა შეთანხმებით შესაძლებელია აღინიშნოს აგრეთვე უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობა, სარგებელი, შესრულების ვადა და სხვა პირობები — რაც ხელშეკრულების შინაარსობრივ სისრულეს ზრდის და მხარეთა პოზიციებს აფიქსირებს.
ფორმის მხრივ: სესხის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით, და ნოტარიუსი ვალდებულია მხარეებს განუმარტოს სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული ვალდებულებების დარღვევის სამართლებრივი შედეგები. ეს მოთხოვნა არ ვრცელდება კომერციული ბანკის, მიკრობანკის, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციის, საკრედიტო კავშირის და საინვესტიციო ფონდების შესახებ კანონის საფუძველზე ავტორიზებული ან რეგისტრირებული საინვესტიციო ფონდის მოთხოვნების უზრუნველსაყოფად დადებულ იპოთეკის ხელშეკრულებაზე. მხარეთა შეთანხმების შემთხვევაში, კრედიტორის მოთხოვნით, საჯარო რეესტრი გასცემს იპოთეკის მოწმობას, რომლის გაცემაც რეგისტრირდება; ასეთი ხელშეკრულება ასევე სანოტარო დამოწმებას საჭიროებს, და მისგან გამომდინარე შემდგომი სანოტარო ქმედებას იმავე ნოტარიუსი ამოწმებს. საერთო იპოთეკაზე გაიცემა მხოლოდ ერთი მოწმობა.
რამდენჯერმე დატვირთვა, რიგითობა და მოთხოვნის გადაცემა
ერთი უძრავი ნივთი შეიძლება რამდენჯერმე დაიტვირთოს იპოთეკით (მუხლი 290). რიგითობა განისაზღვრება იპოთეკის შესახებ განცხადების რეგისტრაციის თარიღის მიხედვით — ამიტომ მეორე და შემდგომი იპოთეკარების პოზიცია პირდაპირ არის დამოკიდებული იმაზე, ვინ და როდის დაარეგისტრირა განცხადება. რეალიზაციისას ამონაგები ჯერ უფრო ადრე რეგისტრირებული იპოთეკით უზრუნველყოფილ მოთხოვნებზე გადანაწილდება, და მხოლოდ შემდეგ მიემართება დარჩენილი თანხა შემდეგი რიგის კრედიტორებს.
იპოთეკის გადაცემა მხოლოდ მის საფუძვლად არსებულ მოთხოვნასთან ერთად არის შესაძლებელი: კოდექსის მუხლი 295-ის თანახმად, იპოთეკა და მის საფუძვლად არსებული მოთხოვნა მხოლოდ ერთდროულად და ერთობლივად შეიძლება იქნეს გადაცემული სხვა პირისთვის. მოთხოვნის გადაცემასთან ერთად ახალ კრედიტორზე გადადის იპოთეკაც. გადაცემა ნამდვილად ჩაითვლება მხოლოდ მაშინ, როდესაც წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება იპოთეკის დადგენის შესახებ ან იპოთეკის მოწმობა გადაეცემა ახალ კრედიტორს. გადაცემა რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც გაცემულია იპოთეკის მოწმობა.
მოთხოვნის დაუკმაყოფილებლობა და ნივთის რეალიზაცია
თუ მოვალე არ დააკმაყოფილებს მოთხოვნას, რომლის უზრუნველყოფის საშუალებაც არის იპოთეკა, იპოთეკარი უფლებამოსილია მოითხოვოს უძრავი ნივთის რეალიზაცია, თუ იპოთეკის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული (მუხლი 301). რეალიზაცია ხორციელდება სამოქალაქო კოდექსით და „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონით დადგენილი წესით; მხარეებს შეუძლიათ აუქციონის ჩატარების სხვა წესზე შეთანხმდნენ მხოლოდ კანონით დადგენილი გარკვეული მოთხოვნების გათვალისწინებით.
მნიშვნელოვანია ამონაგების ათვლის წესიც: მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება მაშინაც კი, როდესაც რეალიზაციიდან ამონაგები თანხა არ არის საკმარისი იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დასაფარავად, თუ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. განსაკუთრებული წესი მოქმედებს ფიზიკურ პირებთან (მათ შორის ინდივიდუალურ მეწარმეებთან) მიმართებაში: თუ გამსესხებელი არ არის საქართველოს ეროვნული ბანკის ზედამხედველობისადმი დაქვემდებარებული სუბიექტი, ასეთი მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება ნივთების რეალიზაციიდან ამონაგების უკმარისობის მიუხედავად, და მხარეთა შორის სხვაგვარი შეთანხმება დაუშვებელია.
საერთო იპოთეკა, იპოთეკის მოწმობა და სამშენებლო ნაკვეთი
თუ მოთხოვნა უზრუნველყოფილია რამდენიმე უძრავ ნივთზე არსებული იპოთეკით, წარმოიშობა საერთო იპოთეკა: კოდექსის მე-287 მუხლით, საერთო მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად გამოიყენება ყოველი ნივთი, თუ მხარეები სხვა რამეზე არ შეთანხმებულან. მხარეთა შეთანხმების შემთხვევაში კრედიტორის მოთხოვნით საჯარო რეესტრი გასცემს იპოთეკის მოწმობას — ფასიან ქაღალდს, რომელიც ადასტურებს მისი კანონიერი მფლობელის უფლებას, მოითხოვოს იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულების შესრულება და შეუსრულებლობის შემთხვევაში მოთხოვნა იპოთეკის საგნიდან დაიკმაყოფილოს; საერთო იპოთეკაზე მხოლოდ ერთი მოწმობა გაიცემა და მოწმობით დადასტურებული იპოთეკა რიგითობას ცვლის.
სამშენებლო პროექტებისთვის კოდექსი ცალკე წესს შეიცავს: თუ ხელშეკრულების საგანია ნაგებობა ან მისი ცალკეული ნაწილები, მენარდეს შეუძლია თავისი მოთხოვნებისთვის იპოთეკა მოითხოვოს სამშენებლო მიწის ნაკვეთზე — ეს დამკვეთს სამუშაოებთან დაკავშირებული ფინანსური რისკის მიწით დაზღვევის საშუალებას აძლევს.
ხშირად დასმული კითხვები
როდის შედის ძალაში იპოთეკის ხელშეკრულება?
იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. ხელმოწერების გაფორმება მხოლოდ ამ ეტაპამდე არ ქმნის იპოთეკას — გადამწყვეტია რეგისტრაცია.
შეიძლება თუ არა ერთი ქონების რამდენჯერმე იპოთეკით დატვირთვა?
დიახ. ერთი უძრავი ნივთი შეიძლება რამდენჯერმე დაიტვირთოს იპოთეკით, ხოლო კრედიტორთა რიგითობას განსაზღვრავს იპოთეკის შესახებ განცხადების რეგისტრაციის თარიღი.
აუცილებელია თუ არა ნოტარიუსი?
სესხის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის საუზრუნველყოფად დადებული იპოთეკის ხელშეკრულება სანოტარო დამოწმებას საჭიროებს. ეს მოთხოვნა არ ვრცელდება ბანკების, მიკრობანკების, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციების, საკრედიტო კავშირების და გარკვეული საინვესტიციო ფონდების მოთხოვნებზე.
რა ხდება, თუ ქონების გაყიდვიდან თანხა ვალს არ ფარავს?
ზოგადი წესით, მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ჩაითვლება ამონაგების უკმარისობის მიუხედავად, თუ კანონით ან შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. ფიზიკურ პირზე გაცემული სესხის მიმართ არასაბანკო ზედამხედველობის სუბიექტის მიერ სხვაგვარი შეთანხმება დაუშვებელია.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
იპოთეკის ხელშეკრულების დადება, რეგისტრაცია და, საჭიროების შემთხვევაში, ქონების რეალიზაციამდე მისვლა მოითხოვს ფორმების, ვადებისა და რიგითობების ზუსტ ცოდნას. Legal.ge პლატფორმაზე შეგიძლიათ მოიძიოთ სამოქალაქო და საბანკო სამართლის გამოცდილი იურისტი, რომელიც დაგეხმარებთ ხელშეკრულების შინაარსის მომზადებაში, რეგისტრაციის პროცედურის მართვაში და კრედიტორის უფლებების დაცვაში რეალიზაციის ეტაპზე. შეარჩიეთ სპეციალისტი ჩვენს პლატფორმაზე და დაიცავით თქვენი ინტერესები იპოთეკის ურთიერთობის ყველა ეტაპზე.