Грузия повышает порог инвестиций в недвижимость для получения ВНЖ на 50%

Текущий путь
С 2019 года Грузия предлагает иностранным гражданам простой путь к получению временного вида на жительство: покупка недвижимости стоимостью не менее 100 000 долларов США, получение сертификата от аккредитованного оценщика и оформление возобновляемого ВНЖ на один год. Программа распространяется на недвижимость несельскохозяйственного назначения, включая квартиры, коммерческие объекты и дома, причем супруги и дети имеют право на получение ВНЖ в рамках той же инвестиции.

Порог в 100 000 долларов США оставался стабильным с июля 2019 года, когда он был повышен с предыдущего требования в 35 000 долларов. За этот период программа привлекла инвесторов, ищущих легальный статус резидента без требований к минимальному сроку пребывания или языковых тестов. По данным риелторских компаний, уровень одобрения корректно оформленных заявок достигает 70-80 процентов.

Усиление регуляторного давления
В июне 2025 года Парламент Грузии принял поправки к Закону «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», что стало третьим повышением порога инвестиций в истории программы. Законодательные изменения являются частью более широкой иммиграционной реформы, включающей новые требования к разрешениям на работу и более строгий надзор за иностранными гражданами.

В период с января по июнь 2024 года в Грузию въехало почти 250 000 иностранных граждан, однако официальная регистрация трудовых мигрантов за восьмилетний период составила около 42 000 человек. Это несоответствие между прибывающими и официальной регистрацией подтолкнуло политиков к ужесточению контроля и повышению барьеров для получения ВНЖ.

Дедлайн 1 марта
Новый закон устанавливает минимальный размер инвестиций в недвижимость на уровне 150 000 долларов США с 1 марта 2026 года. 50-процентное увеличение распространяется как на новые заявки, так и на первичную оценку недвижимости, необходимую для получения права на ВНЖ. Иностранные граждане, желающие получить статус по действующим правилам, должны завершить покупку недвижимости и полную оплату до 1 марта.

Объекты должны быть сданы в эксплуатацию, а право собственности оформлено до подачи заявления на ВНЖ. Эти сроки создают спешку для покупателей, рассматривающих строящиеся объекты, сдача которых запланирована на начало 2026 года. Юристы и агентства недвижимости предупреждают клиентов о сжатых сроках для инвестиций.

Реакция рынка и неопределенность
Застройщики в Тбилиси и Батуми сообщают о росте запросов от иностранных покупателей, пытающихся приобрести недвижимость до повышения порога. Регион Аджария, включающий прибрежный город Батуми, принявший в 2024 году около 2,5 млн посетителей, стал центром притяжения для инвесторов благодаря доходности от аренды и наличию недвижимости стоимостью ниже 100 000 долларов.

Иммиграционные юридические фирмы в Грузии отмечают, что нынешние обладатели ВНЖ, получившие статус при пороге в 100 000 долларов, могут продлевать свои разрешения без новой оценки недвижимости при условии сохранения права собственности. Законодательство не уточняет, столкнутся ли существующие держатели с ретроактивными требованиями, если допустят просрочку ВНЖ после марта 2026 года.

Формирование политики
Статьи 15(j) и 7(d.e) обновленного закона Грузии о правовом положении иностранцев четко указывают требование в 150 000 долларов США с датой вступления в силу 1 марта 2026 года. Рыночная стоимость должна быть подтверждена оценщиками, аккредитованными Единым национальным органом по аккредитации Грузии. Для достижения порога можно объединять несколько объектов.

Это изменение сопровождает другие миграционные реформы, включая обязательные разрешения на работу для иностранных сотрудников (с той же даты) и новый ВНЖ для IT-сектора (запущен в сентябре 2025 года). Штрафы за просрочку виз существенно выросли: с 180-360 лари до многоуровневой системы, достигающей тысяч лари за нарушения.

Финансовое и стратегическое влияние
50-процентное увеличение добавляет 50 000 долларов к минимальной сумме входа для получения ВНЖ через недвижимость. Для покупателей, ориентированных на рынок Батуми, где квартиры начального уровня торгуются ниже старого порога, это изменение закрывает путь к квалификации для объектов дешевле 150 000 долларов. Инвесторам придется выделять дополнительный капитал или покупать более крупные объекты.

Карта ВНЖ Грузии дает преимущества, включая круглогодичный доступ в страну, отсутствие визовых лимитов и путь к ПМЖ через шесть лет временного проживания. Более высокий порог может сократить общее число заявителей, особенно среди удаленных работников и пенсионеров.

Перестроенный иммиграционный ландшафт
Миграционная система Грузии перешла от относительно открытого доступа к регулируемому контролю. ВНЖ за недвижимость дополняет требования к разрешениям на работу, усиленные проверки и критерии для IT-сектора в рамках комплексного пакета реформ. Иностранные граждане теперь сталкиваются с более высокими финансовыми барьерами и стандартами документации.

Изменения отражают приоритеты правительства, включая защиту рынка труда и усиление проверки безопасности. Чиновники не публиковали конкретных целей по сокращению выдачи ВНЖ, но совокупный эффект повышения порогов указывает на курс на селективную, а не массовую иммиграцию.

Изменение инвестиционных расчетов
Дедлайн 1 марта 2026 года создает бинарный исход: покупатели, завершившие сделки до этой даты, получают доступ к ВНЖ за 100 000 долларов, а пропустившие срок должны соответствовать стандарту в 150 000. Покупатели строящегося жилья сталкиваются с повышенным риском, если застройщики задержат сдачу объектов после начала 2026 года.

Привлекательность Грузии как направления для резидентства обусловлена низкими расходами на владение: 5% налог на доход от аренды, 0% налог на прирост капитала через два года и отсутствие налога на наследство. Эти фискальные преимущества остаются неизменными. ВНЖ по-прежнему распространяется на семью, где супруги и дети получают статус под одну инвестицию, независимо от того, составляет порог 100 000 или 150 000 долларов.

Ознакомьтесь с нашей практикой и специалистами, предоставляющими соответствующие услуги.