Приватизация госсобственности на аукционе — общая картина
Аукцион — самая прозрачная и конкурентная форма распоряжения государственной собственностью в Грузии. Цель распоряжения госсобственностью или передачи её в пользование путем аукциона — предоставить право собственности, пользования или управления тому участнику, который в процессе торгов предложит распоряжающемуся субъекту наивысшую приватизационную плату или плату за передачу в пользование.
Если аукцион объявлен с условиями, победителем признаётся участник, который принимает на себя обязательство удовлетворить объявленные условия и в ходе торгов предлагает наивысшую плату. Такой подход соединяет ценовую конкуренцию с конкуренцией по существу: государство выбирает не только лучшее финансовое, но и надёжного исполнителя принятых обязательств.
Приватизацию недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в форме аукциона осуществляет управляющий имуществом — министерство, агентство по управлению государственным имуществом либо орган, действующий в рамках делегированных полномочий, а также, за определённым исключением, лицо, пользующееся госсобственностью. Среди форм приватизации недвижимого имущества закон различает аукцион, прямую продажу, прямую продажу на основе конкурсного отбора и безвозмездную передачу в собственность.
Ключевые термины, которые должен знать участник аукциона
Закон подробно раскрывает термины, на которых построена вся аукционная процедура. Государственная собственность — это движимые и недвижимые вещи, находящиеся в государственной собственности, и нематериальные имущественные блага. Распоряжение госсобственностью охватывает передачу в собственность муниципалитета, приватизацию, передачу права управления, обмен, передачу в форме лизинга, распределение и уничтожение в установленном законодательством порядке.
Приватизация — приобретение права собственности на госсобственность физическими или юридическими лицами либо их объединениями в установленном законом порядке — путём электронного или публичного аукциона, прямой продажи, прямой продажи на основе конкурсного отбора и безвозмездной передачи в собственность, в том числе через третье лицо, через доли и акции публичным или частным предложением, на признанной иностранной фондовой бирже либо в иной форме предложения, соответствующей практике международных рынков капитала.
Для участника особенно важны ценовые термины. Начальная приватизационная сумма — минимальная стоимость продаваемого имущества, на которой в ходе торгов происходит повышение цены. Приватизационная плата — сумма, уплачиваемая приобретателем, состоящая из приватизационной суммы и, при наличии, суммы, подлежащей уплате другому субъекту. Приватизационная выручка — поступившая в бюджет сумма.
Для обеспечения участия закон определяет задаток — сумму, уплачиваемую на указанный проводящим аукцион субъектом счёт для обеспечения исполнения обязательства. Уплате задатка приравнивается заморозка средств на банковском счёте участника, которая переводится проводящему субъекту сразу после победы участника либо при нарушении установленных законом правил и условий. Используется и институт безусловной и безотзывной банковской гарантии.
Закон также определяет недвижимую вещь — недвижимость в госсобственности, землю сельскохозяйственного назначения, лес и лесной фонд, охраняемый ландшафт и территорию многоцелевого использования. Понятие недвижимости охватывает несельскохозяйственный земельный участок со зданием или без него, единицу здания, линейное сооружение и многолетние насаждения на земле.
Опубликование информации — откуда вы узнаете об аукционе
Информация о приватизации госсобственности в форме аукциона размещается на веб-сайте электронной аукционной системы www.eauction.ge или на официальном сайте агентства по управлению государственным имуществом www.privatization.ge, и это считается официальным опубликованием. Объявление аукциона и сами торги проводятся на сайте www.eauction.ge.
Для обеспечения гласности и доступности информация о приватизации путём публичного аукциона должна дополнительно публиковаться в периодическом издании, распространяемом по всей территории Грузии. Срок опубликования устанавливает орган, осуществляющий приватизацию. Особое правило действует для дипломатических представительств и консульских учреждений за рубежом: информацию об аукционе переданного им движимого имущества они размещают сами согласно положению, утверждённому министром экономики и устойчивого развития.
Условия участия в аукционе
Базовое условие участия — способность предложить приватизационную плату: право получает участник, зафиксировавший наивысшую плату. На аукционе, объявленном с условиями, участник параллельно обязан принять обязательство по удовлетворению объявленных условий — это могут быть инвестиционные, социальные или функциональные требования.
Законом урегулированы и особые случаи определения начальной приватизационной суммы: при приватизации путём аукциона, объявленного с условиями, начальная сумма может в порядке, определённом постановлением Правительства Грузии, устанавливаться ниже рыночной стоимости имущества, а для не сданной в аренду сельскохозяйственной земли — ниже стоимости, определённой законом. Не сданным в аренду участком считается участок, который на 25 января 2005 года не был передан в аренду.
Роль третьего лица в процессе приватизации
Третье лицо — это физическое или юридическое лицо либо объединение лиц, содействующее приватизации госсобственности. Условия инициирования третьим лицом приватизации недвижимой вещи и порядок вознаграждения определяются приказом министра экономики и устойчивого развития.
Управляющий имуществом вправе заключить договор с третьим лицом, которое обеспечивает инициирование приватизации недвижимого имущества и при необходимости подготовку кадастровых съёмочных и обмерных чертежей. На практике это значит, что заинтересованный бизнес может сам включиться в подготовку объекта к продаже, хотя порядок его вознаграждения устанавливается отдельным правовым актом.
Презумпция достоверности зарегистрированных данных
При осуществлении полномочий по управлению и распоряжению госсобственностью управляющий имуществом обязан опираться только на зарегистрированные данные в отношении юридического лица частного права, включая данные о лицах с его руководящими и представительскими полномочиями. Эта норма исключает споры о том, кто представлял организацию-контрагента при заключении договора: решающей является лишь запись в реестре.
Практический вывод для участника аукциона: перед началом отношений получите выписку из соответствующего регистрирующего органа и стройте сотрудничество только с представителем, чьи полномочия подтверждены регистрацией.
Прямая продажа сданного в аренду недвижимого имущества — возможность арендатора
Помимо аукциона, закон сохраняет особый путь для недвижимого имущества, сданного в аренду до 1 января 2007 года. Управляющий имуществом вправе приватизировать такое имущество путём прямой продажи соответствующему арендатору. При такой продаже приватизационная сумма составляет пятикратный размер годовой рыночной арендной платы имущества.
Годовую рыночную арендную плату недвижимого имущества определяет сертифицированный оценщик органа, аккредитованного единым национальным органом аккредитации — центром аккредитации. Обязательным условием этой формы приватизации является договор аренды, заключённый между государством и арендатором и зарегистрированный в публичном реестре: фактических, но незарегистрированных отношений недостаточно.
Остальные формы — прямая продажа, прямая продажа на основе конкурсного отбора и безвозмездная передача в собственность — осуществляются на основании решения Правительства Грузии, а прямая продажа возможна в случаях, предусмотренных постановлением Правительства. Если вас интересует приобретение конкретного объекта, первый шаг — проверить информацию в электронной аукционной системе, а своевременная юридическая консультация по спорным вопросам защитит вас от ошибок.