Приватизация земель сельскохозяйственного назначения — формы и исполнители
Земля сельскохозяйственного назначения, находящаяся в государственной собственности, распоряжается в особом режиме. Закон различает следующие формы её приватизации: аукцион; прямая продажа; прямая продажа на основе конкурсного отбора; прямая продажа сданного в аренду участка; безвозмездная передача в собственность.
Распределение исполнителей тоже чёткое: приватизацию несданного в аренду участка в форме аукциона осуществляет управляющий имуществом. Прямую продажу и прямую продажу на основе конкурсного отбора несданного участка осуществляют на основании решения Правительства Грузии, а прямую продажу сданного в аренду участка — вновь управляющий имуществом. Прямая продажа возможна только в случаях, предусмотренных постановлением Правительства.
Для приграничных территорий установлена дополнительная гарантия: специальное решение о приватизации отдельных участков, расположенных в определённой законом о государственной границе 500-метровой приграничной полосе, принимает Правительство с учётом государственных и общественных интересов при предварительном согласии Министерства внутренних дел. Обязательное требование — определение категории участка: распоряжение без категории недопустимо. Землёй сельскохозяйственного назначения считается участок категории пастбища, сенокоса, пашни или приусадебного хозяйства, используемый или пригодный к использованию по такому назначению.
Инициирование аукциона и подготовительные работы
Право инициировать приватизацию несданного в аренду участка путём аукциона принадлежит гражданину Грузии, зарегистрированному в Грузии юридическому лицу частного права, управляющему имуществом и третьему лицу. Гражданин, юридическое лицо и третье лицо обращаются к управляющему имуществом, а съёмку, обмер и перенос участка в натуре осуществляют управляющий либо инициатор вопроса.
На инициаторе лежат три основные обязанности: отобрать несданные участки и при необходимости разделить их на оптимальные по размеру единицы не менее 3 гектаров — это ограничение не действует, если участок меньше 3 гектаров; подготовить детальный кадастровый съёмочный или обмерный чертёж и установить информацию о категории и качестве участка; представить органу приватизации заявление о выражении интереса.
Если на выставленном на аукцион участке расположены принадлежащие государству сельскохозяйственные или вспомогательные постройки либо многолетние насаждения, участок продаётся по цене земельного участка независимо от находящихся на нём построек и насаждений. Начальную приватизационную сумму выставленного участка устанавливает Правительство Грузии по административно-территориальным единицам.
Победитель аукциона уплачивает приватизационную плату в течение 30 календарных дней со дня проведения аукциона. Этот срок строгий, и его пропуск может обойтись победителю дорого, поэтому собственную ликвидность учитывайте уже на этапе планирования.
Прямая продажа на основе конкурсного отбора
Цель прямой продажи — передать право собственности покупателю, который полностью и добросовестно выполнит установленное условие, а при конкурсном отборе — заинтересованному лицу, наилучшим образом принимающему обязательства. Конкурсный отбор проводится, если существует множество условий осуществления инвестиции либо предложенные заинтересованными лицами условия альтернативны.
Процедура начинается с выражения интереса заинтересованным лицом. Решение об условиях публикуется в информационных средствах общегосударственного или международного значения и определяется срок выражения интересов, который, как правило, не может быть менее 30 календарных дней. Если промедление может нанести ущерб государственным или общественным интересам, Правительство вправе разумно сократить этот срок при условии иного обеспечения гласности и информирования потенциальных инвесторов.
По истечении срока управляющий имуществом рассматривает заявления и представляет Правительству обоснованные предложения. Окончательное решение принимает Правительство, хотя закон позволяет ему в исключительных случаях принять решение и без этих мероприятий. Размер платы и порядок расчётов определяются соответствующим решением Правительства.
При конкурсном отборе заинтересованное лицо обязано до истечения срока выражения интересов представить безусловную и безотзывную банковскую гарантию либо разместить на соответствующем депозите сумму в размере 10% предложенной стоимости. Если объём предлагаемой инвестиции превышает стоимость участка, гарантия или депозит должны соответствовать 10% объёма инвестиции. При неисполнении приватизационных условий эта сумма зачисляется в государственный бюджет. Порядок не распространяется на имущество, переданное в пользование или на баланс государственному органу либо юридическому лицу публичного права.
Особый порядок передачи Церкви
На основании конституционного соглашения между грузинским государством и Грузинской апостольской автокефальной православной церковью участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в пользовании Церкви, объявляются её собственностью. Церковь также вправе по согласованию с министерством получить несданные участки в собственность без уплаты какой-либо платы.
Прямая продажа сданной в аренду земли — позиция арендатора
Сданный в аренду участок подлежит приватизации в форме прямой продажи. Обязательное условие — зарегистрированный в публичном реестре договор аренды между государством и арендатором, а приватизация осуществляется на основании договора аренды, выписки из публичного реестра и кадастрового плана.
Приватизация части участка недопустима. Если арендованная площадь состоит из нескольких пространственно или географически самостоятельных участков, арендатор вправе выкупить желаемый участок. При продаже части договор аренды остального участка прекращается, и он продаётся в порядке, установленном для несданных участков. Если арендатор не обратится в соответствующий орган, по истечении установленного законом срока участок также будет продан в порядке для несданных участков.
Право вносить изменения и дополнения в договор аренды, прекращать и расторгать его принадлежит управляющему имуществом, который также уполномочен завершать процедуру сдачи в аренду. Надзор за уплатой арендной платы и информирование соответствующих структур в рамках делегированных полномочий осуществляет муниципалитет.
Сроки рассмотрения заявления и заключения договора
Управляющий имуществом обязан в течение 10 рабочих дней с получения заявления арендатора изучить представленную документацию и при её правильности направить арендатору уведомление об уплате приватизационной платы. После представления документа, подтверждающего уплату, управляющий в течение 15 календарных дней заключает с приобретателем договор купли-продажи для регистрации собственности в публичном реестре.
Приватизационную выручку устанавливает Правительство по административно-территориальным единицам, и его решением плата может быть уменьшена. Арендатор может уплатить плату полностью или частями в течение 1 года, а при уплате 50% платы заключается договор купли-продажи с отметкой об обязательстве уплатить оставшуюся часть. Сельскохозяйственные и вспомогательные постройки и многолетние насаждения на участке продаются по цене земельного участка.
Ограничения, определённые органическим законом, могут затрагивать юридические лица частного права, связанные с иностранными интересами: такое лицо может приобретать участок прямыми формами продажи лишь тогда, когда это допущено органическим законом. Остальные детали — включая случаи требования банковской гарантии на подготовительном этапе — определяются постановлениями Правительства. Если вы планируете покупку или продажу земли, точное понимание сроков и условий заранее сбережёт вам и время, и финансовые средства.