Реконструкция здания в Грузии не выделена в отдельный разрешительный режим «разрешения на реконструкцию»: она подчиняется общим правилам Кодекса пространственного устройства, градостроительства и строительства, согласно которым правовым основанием осуществления строительства являются строительное уведомление или разрешение на строительство — и то, какое из двух нужно вашему проекту, определяет класс здания. При реконструкции класс часто меняется, и именно для этого случая Кодекс устанавливает специальное правило: если класс увеличивается или уменьшается, отнесение производится по окончательным характеристикам и параметрам. Эта страница объясняет, как оценивается проект реконструкции, когда он исчерпывается уведомлением, когда требует разрешения и в какие сроки ведётся производство.
Правовое основание реконструкции и выдающий орган
По Кодексу правовым основанием осуществления строительства здания являются строительное уведомление или разрешение на строительство. Для реконструкции особое значение имеет правило о незначительных изменениях: внесение незначительного изменения в здание или в определённую законодательством Грузии строительную документацию не требует ни уведомления, ни разрешения, тогда как изменение, выходящее за пределы допустимой незначительности, требует заново получить правовое основание. Характеристики и параметры незначительных изменений определяются постановлением правительства — это значит, что на самом первом этапе реконструкции необходимо установить, укладываются ли ваши планы в рамки незначительного изменения. Административным органом, управомоченным согласовывать уведомление или выдавать разрешение, является исполнительный орган соответствующего муниципалитета либо учреждённое муниципалитетом юридическое лицо публичного права.
Классы зданий и реконструкция
Кодекс делит здания — с точки зрения охраны здоровья человека и окружающей среды, выдачи разрешения и приёмки в эксплуатацию — на пять классов: класс I характеризуется незначительным риском, II — низким, III — средним, IV — высоким, V — повышенной технической опасностью. Если при реконструкции класс здания увеличивается или уменьшается, отнесение к классу производится по окончательным характеристикам: решающим является не существующее здание, а полученное в результате реконструкции. Если у здания или их совокупности есть признаки, определяющие разные классы, применяются наивысшие.
Класс определяет правовое основание: строительство здания класса I, кроме предусмотренных Кодексом случаев, подлежит простому уведомлению, здания классов II–IV — получению разрешения. Собрание муниципалитета вправе в своих границах или их части установить для класса II детальное уведомление вместо разрешения, а для класса I — детальное уведомление или разрешение вместо простого. Поэтому до составления плана реконструкции обязательно следует проверить местные правила: один и тот же объект в разных муниципалитетах может попасть в разные правовые режимы. Помните и о санкционной границе: строительство, подлежавшее уведомлению, но начатое без него, является незаконным, равно как и превышающее в нарушение уведомления характеристики класса, для которого определялась обязанность уведомления.
Когда реконструкция не требует ни уведомления, ни разрешения
Помимо незначительных изменений, Кодекс предусматривает и другие исключения. При выполнении строительных работ, не подлежащих обязанности уведомления или разрешения, должны соблюдаться установленные соответствующим законодательством требования — освобождение от административной формальности не означает освобождения от требований. Не требуют уведомления или разрешения и работы, выполняемые в целях устранения нарушения строительного законодательства на основании указания органа публичного строительного надзора либо судебного решения — в этом случае должны соблюдаться требования технических регламентов. В случае крайней необходимости — природного, техногенного или иного форс-мажорного характера — уполномоченный государственный или муниципальный орган может осуществлять строительную деятельность до получения разрешения, а затем обратиться к выдающему органу с обоснованным ходатайством.
Производство, сроки и ускоренная выдача
Разрешение на строительство выдаётся в порядке упрощённого административного производства: соответствие заявления и документации установленному законодательством перечню проверяется по правилам Общего административного кодекса. Выдающий орган обязан принять решение о выдаче или отказе в течение 20 рабочих дней, а при трёхстадийном производстве — в течение 5 рабочих дней. Если для установления существенных обстоятельств требуется дополнительное время, орган обоснованным решением продлевает производство не более чем на 20 рабочих дней, а в охранной зоне культурного наследия — не более чем на 30. Если в установленный срок не принято ни положительное, ни отрицательное решение, разрешение считается выданным; отрицательное экспертное заключение обязывает орган отказать. Собрание муниципалитета вправе также установить услугу ускоренной выдачи разрешения и её плату. Что же касается детального содержания документации, представляемой при реконструкции, оно определено иными нормами Кодекса и правовыми актами правительства — поэтому подготовку заявления следует планировать исходя из класса именно вашего объекта и содержания работ.
Часто задаваемые вопросы
Существует ли отдельное разрешение на реконструкцию?
Нет — правовым основанием реконструкции являются строительное уведомление или разрешение на строительство, и выбор зависит от класса здания: классу I достаточно простого уведомления, классам II–IV нужно разрешение.
Когда изменение не требует ни уведомления, ни разрешения?
Когда внесённое в здание или строительную документацию изменение незначительно. Превышающее этот порог изменение требует заново получить правовое основание; критерии незначительности определяет постановление правительства.
Меняется ли класс здания при реконструкции?
Может меняться. Если класс увеличивается или уменьшается, отнесение производится по окончательным характеристикам и параметрам, предусмотренным разрешительной документацией.
Кто выдаёт разрешение и в какой срок?
Выдающий орган — исполнительный орган муниципалитета или учреждённое им юридическое лицо публичного права. Решение принимается в течение 20 рабочих дней, при трёхстадийном производстве — 5 рабочих дней; при отсутствии решения в срок разрешение считается выданным.
Можно ли ускорить рассмотрение?
Да — собрание муниципалитета вправе установить услугу ускоренной выдачи разрешения и размер её платы.
Как мы помогаем на Legal.ge
Специалисты Legal.ge оценят, укладывается ли ваш план реконструкции в рамки незначительного изменения, помогут определить класс и выбрать верное правовое основание, подготовят заявление и проследят за сроками. Обращайтесь — реконструкция, построенная на неверном основании, может быть признана незаконным строительством.