Реконструкция здания в Грузии не выделена в отдельный разрешительный режим «разрешения на реконструкцию»: она подчиняется общим правилам Кодекса пространственного устройства, градостроительства и строительства, согласно которым правовым основанием осуществления строительства являются строительное уведомление или разрешение на строительство — и то, какое из двух нужно вашему проекту, определяет класс здания. При реконструкции класс часто меняется, и именно для этого случая Кодекс устанавливает специальное правило: если класс увеличивается или уменьшается, отнесение производится по окончательным характеристикам и параметрам. Эта страница объясняет, как оценивается проект реконструкции, когда он исчерпывается уведомлением, когда требует разрешения и в какие сроки ведётся производство.
Правовое основание реконструкции и выдающий орган
По Кодексу правовым основанием осуществления строительства здания являются строительное уведомление или разрешение на строительство. Для реконструкции особое значение имеет правило о незначительных изменениях: внесение незначительного изменения в здание или в определённую законодательством Грузии строительную документацию не требует ни уведомления, ни разрешения, тогда как изменение, выходящее за пределы допустимой незначительности, требует заново получить правовое основание. Характеристики и параметры незначительных изменений определяются постановлением правительства — это значит, что на самом первом этапе реконструкции необходимо установить, укладываются ли ваши планы в рамки незначительного изменения. Административным органом, управомоченным согласовывать уведомление или выдавать разрешение, является исполнительный орган соответствующего муниципалитета либо учреждённое муниципалитетом юридическое лицо публичного права.
Классы зданий и реконструкция
Кодекс делит здания — с точки зрения охраны здоровья человека и окружающей среды, выдачи разрешения и приёмки в эксплуатацию — на пять классов: класс I характеризуется незначительным риском, II — низким, III — средним, IV — высоким, V — повышенной технической опасностью. Если при реконструкции класс здания увеличивается или уменьшается, отнесение к классу производится по окончательным характеристикам: решающим является не существующее здание, а полученное в результате реконструкции. Если у здания или их совокупности есть признаки, определяющие разные классы, применяются наивысшие.
Класс определяет правовое основание: строительство здания класса I, кроме предусмотренных Кодексом случаев, подлежит простому уведомлению, здания классов II–IV — получению разрешения. Собрание муниципалитета вправе в своих границах или их части установить для класса II детальное уведомление вместо разрешения, а для класса I — детальное уведомление или разрешение вместо простого. Поэтому до составления плана реконструкции обязательно следует проверить местные правила: один и тот же объект в разных муниципалитетах может попасть в разные правовые режимы. Помните и о санкционной границе: строительство, подлежавшее уведомлению, но начатое без него, является незаконным, равно как и превышающее в нарушение уведомления характеристики класса, для которого определялась обязанность уведомления.