Строительство коммерческого объекта в Грузии регулируется Кодексом пространственного устройства, градостроительства и строительства: согласно этому Кодексу, правовым основанием осуществления строительства здания является строительное уведомление или разрешение на строительство, и то, какое из двух оснований нужно вашему проекту, определяет класс здания. Если коммерческому зданию присвоен класс I, его строительство в принципе исчерпывается простым уведомлением; когда же оно относится к классам II, III или IV, обязательно получение разрешения на строительство. Эта страница объясняет, как здание относится к тому или иному классу, какие документы прилагаются к заявлению, кто выдаёт разрешение и в какие сроки выдающий орган обязан принять решение.
Правовое основание и орган, выдающий разрешение
По Кодексу правовым основанием осуществления строительства здания является строительное уведомление или разрешение на строительство, за исключением предусмотренных самим Кодексом случаев: внесение незначительного изменения в здание или в определённую законодательством Грузии строительную документацию не требует ни уведомления, ни разрешения, а изменение, выходящее за пределы допустимой незначительности, требует заново получить правовое основание. Какие изменения считаются незначительными, определяет постановление Правительства Грузии. В случае крайней необходимости — природного, техногенного или иного форс-мажорного характера — уполномоченный государственный или муниципальный орган может осуществлять строительную деятельность до получения разрешения, а затем обратиться к выдающему органу с обоснованным ходатайством. Административным органом, управомоченным согласовывать строительное уведомление или выдавать разрешение на строительство, является исполнительный орган соответствующего муниципалитета либо учреждённое муниципалитетом юридическое лицо публичного права — для коммерческого проекта это означает, что заявление адресуется местному самоуправлению.
Классы зданий: когда достаточно уведомления
Кодекс делит здания — с точки зрения охраны здоровья человека и окружающей среды, а также выдачи разрешения и приёмки в эксплуатацию — на пять классов: здание класса I характеризуется незначительным риском, класса II — низким риском, класса III — средним риском, класса IV — высоким риском, а класса V — повышенной технической опасностью. Отнесение к классу производится по функциональному назначению и параметрам возводимого здания, и если у здания или их совокупности есть признаки, определяющие разные классы, применяются наивысшие характеристики и параметры. Классообразующие признаки и виды строительства устанавливаются постановлением правительства.
Именно класс определяет правовое основание: по Кодексу строительство здания класса I, кроме предусмотренных Кодексом случаев, подлежит простому строительному уведомлению, а строительство зданий классов II–IV — обязанности получить разрешение на строительство. Возможны муниципальные вариации: собрание муниципалитета вправе в своих границах или их части установить для здания класса II обязанность детального уведомления вместо разрешения, а для класса I — детальное уведомление или разрешение вместо простого уведомления. Обратите внимание и на санкционную границу: строительство, подлежавшее уведомлению, но начатое без него, является незаконным строительством, равно как и строительство, осуществлённое с нарушением уведомления и выходящее за характеристики класса здания, для которого определялась обязанность уведомления.