Строительство коммерческого объекта в Грузии регулируется Кодексом пространственного устройства, градостроительства и строительства: согласно этому Кодексу, правовым основанием осуществления строительства здания является строительное уведомление или разрешение на строительство, и то, какое из двух оснований нужно вашему проекту, определяет класс здания. Если коммерческому зданию присвоен класс I, его строительство в принципе исчерпывается простым уведомлением; когда же оно относится к классам II, III или IV, обязательно получение разрешения на строительство. Эта страница объясняет, как здание относится к тому или иному классу, какие документы прилагаются к заявлению, кто выдаёт разрешение и в какие сроки выдающий орган обязан принять решение.
Правовое основание и орган, выдающий разрешение
По Кодексу правовым основанием осуществления строительства здания является строительное уведомление или разрешение на строительство, за исключением предусмотренных самим Кодексом случаев: внесение незначительного изменения в здание или в определённую законодательством Грузии строительную документацию не требует ни уведомления, ни разрешения, а изменение, выходящее за пределы допустимой незначительности, требует заново получить правовое основание. Какие изменения считаются незначительными, определяет постановление Правительства Грузии. В случае крайней необходимости — природного, техногенного или иного форс-мажорного характера — уполномоченный государственный или муниципальный орган может осуществлять строительную деятельность до получения разрешения, а затем обратиться к выдающему органу с обоснованным ходатайством. Административным органом, управомоченным согласовывать строительное уведомление или выдавать разрешение на строительство, является исполнительный орган соответствующего муниципалитета либо учреждённое муниципалитетом юридическое лицо публичного права — для коммерческого проекта это означает, что заявление адресуется местному самоуправлению.
Классы зданий: когда достаточно уведомления
Кодекс делит здания — с точки зрения охраны здоровья человека и окружающей среды, а также выдачи разрешения и приёмки в эксплуатацию — на пять классов: здание класса I характеризуется незначительным риском, класса II — низким риском, класса III — средним риском, класса IV — высоким риском, а класса V — повышенной технической опасностью. Отнесение к классу производится по функциональному назначению и параметрам возводимого здания, и если у здания или их совокупности есть признаки, определяющие разные классы, применяются наивысшие характеристики и параметры. Классообразующие признаки и виды строительства устанавливаются постановлением правительства.
Именно класс определяет правовое основание: по Кодексу строительство здания класса I, кроме предусмотренных Кодексом случаев, подлежит простому строительному уведомлению, а строительство зданий классов II–IV — обязанности получить разрешение на строительство. Возможны муниципальные вариации: собрание муниципалитета вправе в своих границах или их части установить для здания класса II обязанность детального уведомления вместо разрешения, а для класса I — детальное уведомление или разрешение вместо простого уведомления. Обратите внимание и на санкционную границу: строительство, подлежавшее уведомлению, но начатое без него, является незаконным строительством, равно как и строительство, осуществлённое с нарушением уведомления и выходящее за характеристики класса здания, для которого определялась обязанность уведомления.
Заявление и прилагаемые документы
Заявление на получение разрешения подаётся вместе с обширным набором документов, установленных Кодексом: информация о праве собственности на земельный участок и здание, если оно имеется; административно-правовой акт об утверждении условий использования участка под строительство либо информация о детальном плане застройки; результаты предпроектного исследования; архитектурный проект; проект организации строительства; предварительное решение, если оно имеется; инженерно-геологическое исследование и конструктивную схему или проект, при необходимости — также технологическую схему или проект; в предусмотренных законодательством случаях — заключение аккредитованного органа инспекции или сертифицированного эксперта по этим документам; документ, подтверждающий уплату разрешительного сбора; фотоснимки информационной доски; проект озеленения вместе с фотоснимками дополнительной информационной доски.
Детальные требования к этим документам определяются правовым актом правительства. Если планируемое строительство не меняет основные параметры застройки и вид использования существующего здания, акт об условиях использования участка не требуется. При трёхстадийном производстве дополнительно представляется индивидуальный административно-правовой акт о согласовании архитектурного проекта, и тогда ряд других документов уже не требуется. Если предусмотренная строительством деятельность подлежит процедурам Кодекса экологической оценки, к заявлению прилагается и принятое в этом отношении решение. В заявлении указывается также, какой технический регламент или стандарт применялся при составлении документации, а детальный перечень и содержание документации для зданий классов II–IV определяются правовым актом правительства. Решением собрания муниципалитета разрешительная документация или её часть может представляться и в электронной форме.
Административное производство и сроки решения
Разрешение на строительство выдаётся в порядке упрощённого административного производства: соответствие поданного заявления и приложенной документации установленному законодательством перечню проверяется по правилам Общего административного кодекса. Выдающий административный орган обязан принять решение о выдаче или об отказе в течение 20 рабочих дней, а при трёхстадийном производстве — в течение 5 рабочих дней. Если для установления существенных для дела обстоятельств этого срока недостаточно, орган вправе до его истечения обоснованным решением продлить производство не более чем на 20 рабочих дней, а в охранной зоне культурного наследия — не более чем на 30 рабочих дней. Важная гарантия — презумпция молчаливого согласия: если в установленный законодательством срок не принято ни положительное, ни отрицательное решение, разрешение считается выданным. При отрицательном экспертном заключении орган обязан принять решение об отказе. Собрание муниципалитета вправе также установить правило услуги ускоренной выдачи разрешения и размер её платы.
Вступление разрешения в силу и срок действия
Разрешение на строительство выдаётся на разумный срок, определённый проектом организации строительства, и вступает в силу с момента вручения или доведения до заявителя уведомления о выдаче. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением, через официальный сайт или техническими средствами — телефоном или электронной почтой, причём выбор средства — само по себе решение выдающего административного органа. Для планирования коммерческого проекта это значит, что решающим для начала строительства является не факт подачи заявления, а вручение уведомления о выдаче, поэтому точность контактных данных, указанных в заявлении, имеет практическое значение.
Часто задаваемые вопросы
Когда строительству коммерческого объекта нужно разрешение?
Когда здание относится к классам II, III или IV. Строительство здания класса I подлежит простому уведомлению, хотя собрание муниципалитета вправе ужесточить это правило, установив детальное уведомление или разрешение.
Кто выдаёт разрешение на строительство?
Исполнительный орган соответствующего муниципалитета или учреждённое муниципалитетом юридическое лицо публичного права.
В какой срок решается заявление?
Выдающий орган принимает решение в течение 20 рабочих дней, при трёхстадийном производстве — в течение 5 рабочих дней. Продление — по обоснованному решению, не более чем на 20 рабочих дней, а в охранной зоне культурного наследия — не более чем на 30. Если в срок решение не принято, разрешение считается выданным.
Какие документы прилагаются к заявлению?
Информация о праве собственности, акт об условиях использования участка или сведения о детальном плане, предпроектное исследование, архитектурный проект, проект организации строительства, инженерно-геологическое исследование, при необходимости заключение органа инспекции или эксперта, подтверждение уплаты сбора, фотоснимки информационных досок и проект озеленения.
Как долго действует выданное разрешение?
Разумный срок, определённый проектом организации строительства; в силу разрешение вступает с вручением заявителю уведомления о выдаче.
Как мы помогаем на Legal.ge
Специалисты Legal.ge помогут определить класс вашего коммерческого объекта, верно выбрать правовое основание, подготовить разрешительную документацию и проконтролировать сроки производства. Обращайтесь — ошибочная оценка класса способна задержать график всего проекта.