Что такое представительство арендаторов и как оно урегулировано в Грузии
Представительство арендаторов означает отстаивание интересов арендатора в процессе подбора офисной или производственной площади и заключения договора аренды: отбор объектов, переговоры об условиях и подготовка документа. В Гражданском кодексе Грузии отдельного специального статуса представителя арендатора не существует: распространённая в американской практике комиссионная модель, привязанная исключительно к стороне арендатора, грузинским законодательством как особый институт не выделена. Вместо этого такие отношения подчиняются общим правилам посредничества, нормам о посредничестве при найме жилого помещения и договорному праву аренды. Это означает, что вознаграждение, полномочия и ответственность представителя должны быть чётко оформлены договором, по которому осуществляется посредничество, и именно этот документ определяет, кто и когда оплачивает услугу.
Общие правила о посредническом вознаграждении
Ядро правил о вознаграждении посредника заключено в статье 744 Гражданского кодекса: лицо, обещающее другому вознаграждение за посредничество, направленное на заключение договора, обязано уплатить это вознаграждение только тогда, когда договор заключён в результате такого посредничества. Это правило фундаментально и для представителя арендатора: вознаграждение порождается только результатом, то есть фактическим заключением договора. Если договор заключается под условием, вознаграждение может быть истребовано лишь после наступления условия. Если размер вознаграждения не определён, согласованным считается обычное вознаграждение. Независимо от того, кого обслуживает представитель — арендатора или арендодателя, — знание этих правил защищает сторону от необоснованных требований оплаты.
Существует и важная защитная норма: соглашение, заключённое в ущерб заказчику и отклоняющееся от первой и второй фраз этой статьи, ничтожно. На практике это значит, что условие, по которому заказчик платит вознаграждение даже тогда, когда договор не заключён, по закону ничтожно. Поэтому вознаграждение, привязанное к результату, — правильная структура для оформления поручения представителя.
Жилищный маклер и сфера его применения
Для посредничества, связанного с наймом жилья, Кодекс содержит отдельную норму. Согласно статье 749 Гражданского кодекса, к договору, по которому лицо обязуется осуществить посредничество для заключения договора найма жилого помещения, называемому жилищным маклером, применяются общие правила посредничества, если из посредничества при найме жилья не вытекает иное. Представительство, ориентированное на поиск жилой площади, работает именно в этом режиме. При этом нормы о посредничестве при найме жилья не применяются к договорам, предмет которых — посредничество в сфере туризма и деловых поездок. В случае коммерческой площади общие правила посредничества действуют напрямую, и договор представителя должен строиться именно на них.