აუქციონიდან უძრავის შეძენა: რა უნდა იცოდეს მყიდველმა
უძრავი ქონების შეძენა იძულებითი ან საჯარო აუქციონიდან ხშირად ბაზრის საშუალო ფასზე იაფია, მაგრამ ეს გარიგება ჩვეულებრივ ნასყიდობისგან საგრძნობლად განსხვავებული სამართლებრივი რეჟიმით მიმდინარეობს. „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის თანახმად, ყადაღადადებულ ქონებას აღსრულების ეროვნული ბიურო საჯაროდ ყიდის აუქციონზე, ხოლო გაყიდულ ან მოვალის მიერ გადახდილ თანხას საფასურისა და აღსრულების ხარჯის გამოკლებით კრედიტორს გადასცემს. რეალიზაციის ეს ფორმები კანონის მე-49 მუხლით არის დადგენილი და სწორედ მათგან იწყება მყიდველის გზა: ვინ ყიდის, რომელ ფასად, რომელ ვადაში და რა რჩება ქონებაზე გარიგების შემდეგ.
ამ გვერდზე თავმოყრილია მყიდველის — ბიდერის — სრული სამართლებრივი პაკეტი: საწყისი ფასის ფორმირების წესი, იძულებითი აუქციონის პირობები და ვადები, გამარჯვებულის გადახდითი ვალდებულებები და საკუთრების უფლების გადასვლის მექანიზმი. გამყიდველისა და კრედიტორის პოზიციას საიტზე ცალკე გვერდები ეთმობა — წინმსწრები აუქციონის, ქონების აღწერისა და დაყადაღების, აგრეთვე აუქციონისთვის შეფასების შესახებ; აქ ყურადღება მინიჭებულია სწორედ მყიდველის რისკებს და იმაზე, თუ როგორ ავირჩიოთ უსაფრთხო ლოტი ამონაწერის საფუძველზე.
საწყისი ფასი: შეფასების წესი და ექსპერტის დასკვნა
აუქციონის საწყისი ფასის საფუძველი ყადაღადადებული ქონების შეფასებაა, რომელიც კანონის 47-ე მუხლით რეგულირდება. ქონების აღწერის დროს, თუ საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა შესაძლებელია, ის აღინიშნება ქონების აღწერისა და დაყადაღების აქტში; თუ ეს შეუძლებელია, ყადაღის დადების რეგისტრაციის შემდეგ ქონებას შეაფასებს აღსრულების ეროვნული ბიურო ან მისი დავალებით სხვა კომპეტენტური პირი. შეფასების სანდოობა მყიდველისთვის იმით არის მნიშვნელოვანი, რომ სწორედ ამ ღირებულებას უკავშირდება აუქციონის დინამიკა და განმეორებითი აუქციონების ლოგიკა.
კანონი დამატებით ორ მნიშვნელოვან წესს შეიცავს. პირველი: საგადასახადო დავალიანების გადახდევინების შემთხვევაში, თუ ქონება სააღსრულებო წარმოების დაწყებამდე 1 წლის განმავლობაში უკვე შეფასებულია, განმეორებითი შეფასება სავალდებულო არ არის. მეორე: სააღსრულებო წარმოების მხარეს უფლება აქვს, წარმოადგინოს ექსპერტის დასკვნა, რომლითაც ქონება შეფასებულია წარმოების დაწყებამდე 6 თვის განმავლობაში, და ბიუროს შეუძლია ამ დასკვნას დაეყრდნოს. ცალკე წესი ვრცელდება იაფფასიან ქონებაზე: თუ ქონების საბაზრო ღირებულება 5000 ლარზე ნაკლებია, ტარდება მხოლოდ ერთი აუქციონი, რომლის საწყისი ფასიც საქართველოს იუსტიციის მინისტრის ბრძანებით დგინდება — ანუ კონკრეტული ტარიფული დეტალები კანონქვემდებარე აქტშია გაწერილი და მიმდინარე რედაქციაში უნდა გადაამოწმოთ.
იძულებითი აუქციონის ჩატარება: ვადები და პირობები
იძულებით აუქციონს კანონით დადგენილი წესით ატარებს აღსრულების ეროვნული ბიურო ან მასთან ხელშეკრულების საფუძველზე სხვა პირი. თუ მოვალე საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია ქონების მესაკუთრედ, იძულებითი აუქციონი ტარდება ქონებაზე ყადაღის დადებიდან 1 თვის ვადაში, ხოლო კანონის მე-47 მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებულ საგადასახადო შემთხვევაში — სააღსრულებო წარმოების დაწყებიდან 2 კვირის ვადაში. მსგავსი ვადები დგას მოძრავი ქონების აუქციონისთვისაც: გამოცხადება ყადაღის დადებიდან 1 თვის ვადაში, ხოლო აღნიშნულ საგადასახადო შემთხვევაში — წარმოების დაწყებიდან 2 კვირაში.
მყიდველისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ის წესი, როდესაც მოვალე საჯარო რეესტრში არ არის რეგისტრირებული უძრავი ქონების მესაკუთრედ: ბიურო საჯარო რეესტრის მეშვეობით ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივიდან მოიძიებს ცნობას მოვალის სახელზე რიცხული ქონების თაობაზე, დაადებს ყადაღას და განახორციელებს აღსრულებას. ასეთი ქონების რეალიზაციის შემთხვევაში მისი შემძენი ხდება მესაკუთრე, ხოლო მესამე პირს, რომელიც მიიჩნევს, რომ მისი უფლება დაირღვა, პრეტენზია მოვალესთან აქვს და არა მყიდველთან — ეს მყიდველს დამატებით დაცვას აძლევს, მაგრამ ასეთ ლოტებზე რისკი მაინც მაღალია და უფრო ფრთხილად შეფასებას ითხოვს. გახსოვდეთ ასევე, რომ ქონებაზე სხვადასხვა აღმასრულებლის მრავალჯერადი ყადაღის დადებისას აუქციონს ის აღმასრულებელი ატარებს, რომელმაც ყადაღა ყველაზე ადრე დაარეგისტრირა.
გადახდა და საკუთრების უფლების მიღება
აუქციონში გამარჯვებულმა პირმა ქონების ფასი სრულად უნდა გადაიხადოს აუქციონის დასრულებიდან 10 კალენდარული დღის ვადაში — ეს წესი კანონის 75-ე მუხლით არის დადგენილი და მისი დარღვევა განმეორებითი აუქციონის ჩატარებით მთავრდება. ქონების ფასის სრულად გადახდის შემდეგ აღსრულების ეროვნული ბიურო გამოსცემს განკარგულებას აუქციონზე შეძენილ ქონებაზე საკუთრების უფლების შესახებ, რომელიც რეესტრში თქვენი უფლების ჩაწერის საფუძველი ხდება. ბიუჯეტის სასარგებლოდ მიმდინარე წარმოებისას, თუ აუქციონზე გამარჯვებული არ გამოვლინდა ან ფასი არ გადაიხადა, ბიუროს უფლება აქვს აუქციონის დასრულებიდან 15 დღის ვადაში გამოსცეს ქონების ნატურით სახელმწიფოსთვის ან მუნიციპალიტეტისთვის გადაცემის განკარგულება, ხოლო თუ ეს არ მოხდა — ჩაატაროს განმეორებითი ან ხელახალი აუქციონი.
საკუთრების გადასვლის მომენტიდან ახალი მესაკუთრე იკავებს ძველი მესაკუთრის ადგილს და ხდება ქონების ფლობასთან ან სარგებლობასთან დაკავშირებული სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე, ხოლო ძველი მესაკუთრე ამ ქონებაზე ყოველგვარ უფლებას კარგავს. პრაქტიკულად ეს ნიშნავს, რომ ბინაში მაცხოვრებლებს უფლება აღარ რჩებათ და მათი ბედი სწორედ ამ ნორმებით წყდება. თუ კანონით დადგენილი წესით ჩატარებული აუქციონი — პირველი აუქციონი და ორი განმეორებითი — უშედეგო აღმოჩნდა და ქონება არ გაიყიდა, ის თავისუფლდება ყადაღისგან და მოვალეს უბრუნდება, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც აღსრულებას რიგით მომდევნო ყადაღის მფლობელი აღმასრულებელი გააგრძელებს.
რომელი უფლებები რჩება ძალაში და რომელი უქმდება
მყიდველისთვის ყველაზე მნიშვნელოვანი კითხვაა: რა მოხდება ქონებაზე რეგისტრირებულ იპოთეკებთან, გირავნობებთან და სხვა უფლებებთან. კანონის 75-ე მუხლის მე-4 პუნქტი აქ სამ სცენარს განასხვავებს. თუ იძულებით აღსრულებას ახორციელებს კრედიტორი, რომლის მოთხოვნაც უზრუნველყოფილი არ არის, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უფლებები — მათ შორის საპრივატიზებო ვალდებულებები და ხელშეკრულებიდან გამომდინარე უფლებები და მოვალეობები — უცვლელი რჩება. თუ აღსრულებას ახორციელებს მოგირავნე ან იპოთეკარი, საკუთრების გადასვლის შედეგად უქმდება ყველა სანივთო უფლება, რომელიც ამ კრედიტორის იპოთეკის შემდეგ არის რეგისტრირებული, გარდა საგადასახადო გირავნობისა. კანონი ცალკე განიხილავს შემთხვევას, როდესაც აღსრულებას ახორციელებს ფინანსური ინსტიტუტი — ბანკი, მიკრობანკი, მიკროსაფინანსო, სადაზღვევო ორგანიზაცია ან სეკიურიტიზაციის სპეციალური ერთეული: ასეთ შემთხვევაში მის გირავნობას მომდევნო საგადასახადო გირავნობაც უქმდება. ქონებაზე ადრე რეგისტრირებული უფლებები კი ყველა შემთხვევაში უცვლელი რჩება — სწორედ ამიტომ აუქციონამდე ამონაწერში რეგისტრაციების რიგითობის შემოწმება აუცილებელია.
მოძრავი ქონების შეძენისას წესი უფრო მკაცრია: ყადაღადადებული მოძრავი ქონების შემძენის საკუთრებაში გადასვლის შედეგად უქმდება მასზე არსებული ყველა ყადაღა, სანივთო და ვალდებულებითი უფლება, თუ შემძენი არ გამოთქვამს სურვილს, გახდეს ვალდებულებითი ურთიერთობის მხარე. გაყიდვიდან ამონაგები თანხის განაწილებაც კანონით არის დალაგებული: ჯერ იფარება საფასური და აღსრულების ხარჯი, შემდეგ კმაყოფილდება მოგირავნეთა მოთხოვნები რიგითობისა და წარდგენილი მოთხოვნების მიხედვით; საგადასახადო გირავნობის არსებობისას საგადასახადო ორგანოს მოთხოვნა პირველ რიგში კმაყოფილდება, ხოლო ფინანსური ინსტიტუტების გირავნობა, რომელიც საგადასახადო გირავნობამდეა რეგისტრირებული, მასზე ადრე კმაყოფილდება. მოგირავნეები შეტყობინების მიღებიდან 10 კალენდარული დღის ვადაში წარადგენენ ფულად მოთხოვნებს და მათი წარუდგენლობის შედეგებიც კანონით არის განსაზღვრული.
ხშირად დასმული კითხვები
რა ვადაში უნდა გადავიხადო აუქციონზე გამარჯვებულმა ქონების ფასი?
კანონის 75-ე მუხლის თანახმად, აუქციონში გამარჯვებულმა პირმა ქონების ფასი სრულად უნდა გადაიხადოს აუქციონის დასრულებიდან 10 კალენდარული დღის ვადაში. ფასის სრულად გადახდის შემდეგ აღსრულების ეროვნული ბიურო გამოსცემს საკუთრების უფლების შესახებ განკარგულებას. ვადის დარღვევის შემთხვევაში ქონება ხელახლა გაიყიდება.
გადარჩება თუ არა იპოთეკა აუქციონზე შესყიდულ ბინაზე?
ეს დამოკიდებულია იმაზე, ვინ ახორციელებს აღსრულებას და როდის არის რეგისტრირებული იპოთეკა. მოგირავნის ან იპოთეკარის მიერ აღსრულებისას უქმდება ყველა სანივთო უფლება, რომელიც აღსრულების განმახორციელებელი კრედიტორის იპოთეკის შემდეგ არის რეგისტრირებული, ხოლო ადრე რეგისტრირებული უფლებები ყველა შემთხვევაში რჩება. უზრუნველყოფილი მოთხოვნის გარეშე კრედიტორის აღსრულებისას რეგისტრირებული უფლებები საერთოდ არ იცვლება.
რა მოხდება, თუ აუქციონი უშედეგო აღმოჩნდა?
კანონით დადგენილი აუქციონი შედგება პირველი აუქციონისა და ორი განმეორებითი აუქციონისგან. თუ ყველა უშედეგო აღმოჩნდა და ქონება არ გაიყიდა, ის თავისუფლდება ყადაღისგან და მოვალეს უბრუნდება. თუ ქონების საბაზრო ღირებულება 5000 ლარზე ნაკლებია, ტარდება მხოლოდ ერთი აუქციონი, რომლის საწყისი ფასიც იუსტიციის მინისტრის ბრძანებით დგინდება.
რა შევამოწმო აუქციონამდე როგორც ბიდერმა?
საჯარო რეესტრის ამონაწერით უნდა დადგინდეს მფლობელის ვინაობა, აღსრულების განმახორციელებელი კრედიტორის იპოთეკის რეგისტრაციის თარიღი და მის შემდეგ დარეგისტრირებული უფლებები, ასევე მოვალის სტატუსი: თუ მოვალე მესაკუთრედ რეესტრში არ არის რეგისტრირებული, ლოტი რისკიანია. წინასწარი შემოწმება აუცილებელია, რადგან მოგირავნის იპოთეკამდე რეგისტრირებული უფლებები თქვენთან ერთად გადარჩება.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
Legal.ge-ს ჯგუფი აუქციონიდან უძრავი ქონების შეძენის ყველა ეტაპზე თანხმლებს: ვამოწმებთ ლოტის სატიტულო ისტორიას და რეგისტრაციების რიგითობას, ოფიციალურ აუქციონზე გამარჯვების შემდეგ ვამზადებთ გადახდისა და რეგისტრაციის დოკუმენტაციას და საჭიროების შემთხვევაში ვიცავთ თქვენს ინტერესებს განმეორებითი აუქციონებისა და სადავო გარიგებების დროს. დაგვიკავშირდით და აუქციონიდან შეძენას გავხდით გამჭვირვალე და გათვლილ გადაწყვეტილებად.