უძრავი ქონების გადაფორმება: პროცედურა და ხარჯების სრული დაშლა
უძრავი ქონების გადაფორმება საქართველოში გამართული სამართლებრივი პროცედურაა: გამყიდველი და მყიდველი გარიგებას ნოტარიუსთან აფორმებენ, შემდეგ კი საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში რეგისტრირდება. ამ გზაზე მყიდველს ორი ძირითადი ფინანსური კომპონენტი ხვდება: სანოტარო საზღაური და საჯარო რეესტრის მხარის მოსაკრებელი. რომ გადაფორმებამდე ხარჯები ზუსტად დაიგეგმოს, მნიშვნელოვანია იცოდეთ, რომელი კომპონენტი კანონით არის დარეგულირებული, რომელი კი კანონქვემდებარე აქტებით — სწორედ ამ დაშლას ეთმობა ეს გვერდი.
სანოტარო მხარის საზღაურის წესს „სანოტარო მოქმედებათა შესრულებისათვის საზღაურის შესახებ“ საქართველოს კანონი აწესრიგებს, და ამ გვერდის საფუძველიც ამ კანონის მე-2, მე-3, მე-5, მე-8, მე-9 და მე-10 მუხლებია. საჯარო რეესტრის მოსაკრებლები კი ცალკე რეჟიმშია და მათ შესახებ ქვემოთ ცალკე ვისაუბრებთ. აქვე ერთი განმარტებითი აქცენტი, რომელიც გადაფორმების დაგეგმვისას ხშირად გადამწყვეტია: საქართველოში უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი და სტამპის მოსაკრებელი არ არსებობს — ეს ხარჯები მყიდველს არ ეკისრება.
სანოტარო საზღაურის სამართლებრივი ბაზისი
კანონი საზღაურის დადგენის ორ რეჟიმს განასხვავებს. იმ გარიგების დამოწმებისათვის, რომლის ნამდვილობისთვისაც კანონით სავალდებულოა სანოტარო ფორმის დაცვა, საზღაური შეიძლება დადგინდეს მხოლოდ ამ კანონით — ნოტარიუსს აქ შეთანხმების თავისუფლება არ აქვს. იმ გარიგებისთვის, რომლის ნამდვილობისთვის სანოტარო ფორმა სავალდებულო არ არის, აგრეთვე ნოტარიუსის სხვა მომსახურებისთვის, საზღაურის ოდენობა შეიძლება კანონით იყოს დაწესებული ან ნოტარიუსსა და დაინტერესებულ პირს შორის შეთანხმებით განისაზღვროს. საზღაური გამოითვლება ან გარიგების საგნის ღირებულების საფუძველზე, ან ღირებულებისგან დამოუკიდებლად განსაზღვრული განაკვეთებით.
კანონი ხაზგასმულად აწესრიგებს ნოტარიუსის ქცევასაც: იმ სანოტარო მოქმედებისთვის, რომლისთვისაც კანონით საზღაური დადგენილია, ნოტარიუსი ვალდებულია საზღაური გადაახდევინოს მხოლოდ კანონით დაწესებული ოდენობით, ხოლო შეთანხმება დაუშვებელია მხოლოდ იმ მომსახურებისთვის, რომლისთვისაც კანონი საზღაურს არ აწესებს. მინიმალური და მაქსიმალური ზღვრების დაწესებისას მხედველობაში იღებენ სანოტარო მოქმედების სირთულეს, გაწეულ სამართლებრივ კონსულტაციას, შესრულებულ ტექნიკურ სამუშაოს და დახარჯულ დროს. ანაზღაურებას ექვემდებარება შემდეგი მომსახურება: სანოტარო მოქმედების შესრულება, დოკუმენტის პროექტის შედგენა, დოკუმენტის ასლების გაცემა და ტექნიკური სამუშაოს შესრულება, აგრეთვე სამართლებრივი კონსულტაციის გაწევა — ამიტომ ნოტარიუსისგან საზღაურის დაშლის მოთხოვნა თქვენი უფლებაა.
გარიგების ღირებულება: რისგან ითვლება საზღაური
გარიგების ღირებულების განსაზღვრის საფუძველია სანოტარო მოქმედების შესრულებისას გარიგების საგნის — ნივთის ან უფლების — ღირებულება, და ეს ღირებულება მხარეთა მიერ გაცხადებულია. გარიგების ან სამკვიდროს ღირებულების უცხოური ვალუტით გამოხატვის შემთხვევაში საზღაური გამოიანგარიშება გადახდევინების დღისათვის საქართველოს ეროვნული ბანკის მიერ დადგენილი ლარის კურსით. თუ მხარეები საგნის ღირებულებას აშკარად შეუსაბამოდ გამოაცხადებენ, საზღაურის გამოსათვლელად გამოიყენება საქართველოს საგადასახადო კოდექსით გათვალისწინებული საგნის საბაზრო ღირებულება — ანუ ღირებულების ხელოვნურად დაბალად მითითება საზღაურის დაზოგვის გზა არ არის. ამასთან, ნოტარიუსს უფლება არ აქვს მოითხოვოს ღირებულების დამადასტურებელი სხვა დოკუმენტი, გარდა კანონმდებლობით განსაზღვრული შემთხვევებისა.
უძრავი ნივთის გაყოფასთან და გაერთიანებასთან დაკავშირებული გარიგებებისთვის კანონი ცალკე წესებს აწესებს. უძრავი ნივთის გაყოფისას გარიგების ღირებულებად გასაყოფი ნივთის ღირებულება ითვლება; უძრავი ნივთის ნაწილების მეორე უძრავ ნივთთან შეერთებისას — შესაერთებელი ნაწილის ღირებულება; ხოლო უძრავ ნივთებზე ერთი ახალი უძრავი ნივთის წარმოქმნისას — უფრო მეტი ღირებულების შესაერთებელი ნივთის ღირებულება. ეს განსაზღვრებები გადაფორმების დაგეგმვისას მნიშვნელოვანია მაშინ, როდესაც ერთი გარიგების ფარგლებში ნაკვეთები ერთიანდება ან იყოფა.
იპოთეკა და მოთხოვნის უზრუნველყოფა: რომელი თანხა ითვლება
გადაფორმებას ხშირად თან ახლავს საკრედიტო კომპონენტი, ამიტომ კანონი უზრუნველყოფის გარიგებების ღირებულებასაც ცალკე აწესრიგებს. მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად დადებული გარიგების ღირებულებად მოთხოვნის ღირებულება ითვლება; იპოთეკის გარიგებისას — იპოთეკის თანხა. თუ დოკუმენტში აისახება როგორც თვით გარიგება, ისე მისი შესრულების უზრუნველყოფის შესახებ გარიგება, საზღაური გამოითვლება მათგან უფრო მეტი ღირებულებიდან. საჯარო რეესტრში გირავნობის უფლებისათვის მინიჭებული რიგითობის შეცვლისას გარიგების ღირებულებად ითვლება რიგითობის შემცვლელი იმ უფლების ღირებულება, რომელსაც უფრო ნაკლები ღირებულება აქვს.
სერვიტუტთან დაკავშირებული გარიგების ღირებულებაც კანონით არის დაწესებული: ის არის ძირითადი უძრავი ნივთის სერვიტუტით დატვირთვის შედეგად გაზრდილი ღირებულება. თუ მხარეები განსაზღვრავენ სერვიტუტის გადასახადის წლიურ ღირებულებას, გარიგების ღირებულებად ითვლება ამ წლიური ღირებულების თანხა, რომელიც არ უნდა იყოს 5 წელზე გაანგარიშებულ ღირებულებაზე მეტი, ხოლო გარიგების წლიური ღირებულება არ უნდა იყოს 10 ლარზე ნაკლები. ეს წესები სერვიტუტის დაწესებისას საზღაურის წინასწარ გამოსათვლელად გამოიყენება.
რეესტრის მოსაკრებელი და გადასახადები: რა რჩება მყიდველზე
ახლა მთავარი განმარტება ხარჯების შესახებ: საქართველოში უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი და სტამპის მოსაკრებელი არ არსებობს. გადაფორმებისას მყიდველი ნოტარულ ტარიფს და საჯარო რეესტრის მხარის მოსაკრებელს იხდის. სარეგისტრაციო წარმოების დეტალები და რეესტრის მხარის მოსაკრებლები ცალკე ნორმებით არის დადგენილი: ეს მოსაკრებლები მთავრობის დადგენილებით იწერება და დროთა განმავლობაში იცვლება, ამიტომ კონკრეტული თანხები გარიგებამდე აუცილებლად გადაამოწმეთ მოქმედ რედაქციაში — კანონის ტექსტი აქ არ აწვება მათ ზუსტ ოდენობებს.
ცალკე უნდა გამოიყოს გამყიდველის მხარის საგადასახადო საკითხები: გასხვისებიდან მიღებული შემოსავლის დაბეგვრა საგადასახადო კანონმდებლობით რეგულირდება და მისი პირობები ცალკე არის გაწერილი — ეს არ არის გადაფორმების მოსაკრებელი და არც ამ გვერდის სანოტარო ტარიფის ნორმებს ექვემდებარება. გადაფორმებამდე ასევე რეკომენდებულია სატიტულო შემოწმების ჩატარება: ამონაწერის ინტერპრეტაციასა და რისკების იდენტიფიკაციას საიტზე ცალკე გვერდი ეთმობა, ისევე როგორც ნოტარიუსის მომსახურების ზოგად პირობებს.
ხშირად დასმული კითხვები
შეიძლება თუ არა ღირებულების დაბალად მითითება საზღაურის დასაზოგად?
არა. გარიგების ღირებულება მხარეთა მიერ გაცხადებულია, მაგრამ თუ გაცხადებული ღირებულება აშკარად შეუსაბამოა, საზღაურის გამოსათვლელად გამოიყენება საგადასახადო კოდექსით გათვალისწინებული საგნის საბაზრო ღირებულება. ღირებულების ხელოვნური შემცირება ამიტომ შედეგს არ მოგცემთ.
არსებობს თუ არა საქართველოში გადაცემის გადასახადი?
არ არსებობს. საქართველოში უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი და სტამპის მოსაკრებელი არ არის დაწესებული. გადაფორმებისას მყიდველი ნოტარულ ტარიფს და საჯარო რეესტრის მოსაკრებელს იხდის, რომლის ოდენობაც მთავრობის დადგენილებით არის განსაზღვრული და პერიოდულად ცვლილდება.
შეიძლება თუ არა ნოტარიუსთან საზღაურის შეთანხმება?
მხოლოდ ნაწილობრივ. იმ სანოტარო მოქმედებისთვის, რომლისთვისაც კანონით საზღაურია დადგენილი, ნოტარიუსი ვალდებულია გადაახდევინოს მხოლოდ კანონით დაწესებული ოდენობა. შეთანხმებული საზღაური შესაძლებელია მხოლოდ იმ მომსახურებისთვის, რომლისთვისაც კანონი საზღაურს არ აწესებს.
როგორ გამოითვლება საზღაური იპოთეკის გარიგებაზე?
იპოთეკის გარიგების ღირებულებად იპოთეკის თანხა ითვლება. თუ დოკუმენტში ერთდროულად აისახება გარიგება და მისი შესრულების უზრუნველყოფა, საზღაური გამოითვლება მათგან უფრო მეტი ღირებულებიდან.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
Legal.ge-ს ჯგუფი გადაფორმების სრულ ციკლს ხელმძღვანელობს: ვამზადებთ გარიგების პროექტს, ვამოწმებთ სატიტულო ისტორიას, ვზუსტად ვანგარიშობთ სანოტარო და სარეგისტრაციო ხარჯებს და თანხმლებს ვაპირობთ ნოტარიუსთან და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის ეტაპზე. დაგვიკავშირდით — გადაფორმება გახდება გამჭვირვალე და ღირებულებით პირდაპირ დათვლადი.