Отклонения зонирования и зональные изменения (Zoning Variances) являются критически важным инструментом для девелоперов и собственников недвижимости в Грузии. Часто существующая функциональная зона земельного участка (например, рекреационная или ландшафтная) или параметры застройки (коэффициенты К1, К2, К3) ограничивают реализацию желаемого проекта. Однако законодательство дает возможность при соблюдении определенных условий изменить зону или получить Специальное зональное соглашение (СЗС). Этот процесс требует сложного градостроительного и юридического обоснования, взаимодействия с Советом по городскому планированию и одобрения Городского совета. Неправильно подготовленная заявка часто заканчивается отказом, что останавливает инвестиционный проект.
Что включает услуга изменения зонирования?
Специалисты Legal.ge предлагают полный спектр услуг по оптимизации зональных параметров:
- Зональный аудит: Анализ текущего статуса земельного участка, перспектив согласно Генплану и ограничений (например, зоны культурного наследия).
- Изменение функциональной зоны: Подготовка заявки на изменение функциональной зоны участка (например, с сельскохозяйственной на жилую или с рекреационной на общественно-деловую).
- Увеличение коэффициента К2: Запрос на увеличение коэффициента интенсивности застройки (К2), что позволяет построить больше квадратных метров. Это часто делается в обмен на компенсацию или уплату специального сбора.
- Специальное зональное соглашение (СЗС): Представление обоснованного проекта с запросом на исключение из общих правил (например, корректировка ограничений по высоте, озеленению или нормам парковки).
- План регулирования застройки (ПРЗ): Подготовка и согласование задания и проекта ПРЗ в мэрии, что необходимо для масштабной застройки.
- Представительство в Совете: Защита интересов клиента на заседаниях Совета по городскому планированию Тбилиси (или других муниципалитетов).
Когда вам нужна эта услуга?
Изменение зонирования актуально, когда:
- Вы хотите построить отель на участке, имеющем статус «Жилая зона».
- Существующий коэффициент К2 не позволяет построить экономически выгодную площадь.
- Вы хотите уменьшить установленные законом расстояния отступа от соседнего участка.
- Участок находится в Ландшафтной зоне, где строительство запрещено, но фактически территория урбанизирована.
Законодательство Грузии и нормы
Вопросы зонирования регулируются Кодексом пространственного планирования, архитектуры и строительной деятельности Грузии и Постановлением правительства «Об основных положениях регулирования использования и застройки территорий». Каждый муниципалитет (например, Тбилиси, Батуми) имеет утвержденный Генеральный план землепользования, устанавливающий зоны. Изменение зоны — это административный процесс, требующий обоснования баланса публичных и частных интересов.
Процесс оказания услуги
- Предварительное исследование: Оценка реальных шансов на изменение совместно с архитектором и юристом.
- Подготовка документации: Создание градостроительного заключения, визуализации и пояснительной записки.
- Подача заявки: Загрузка документации на электронный портал мэрии.
- Рассмотрение и утверждение: Выдача рекомендации Советом и издание окончательного акта Городским советом/Мэром.
Почему стоит выбрать специалиста на Legal.ge?
Изменение зонирования не является гарантированным процессом; оно требует сильной аргументации и досконального знания процедур. Специалисты Legal.ge имеют успешный опыт решения сложных зональных вопросов, что повышает вероятность одобрения вашего проекта.
Обновлено: ...