Использование земельного участка для строительства в Грузии — многоэтапный процесс, и его центральный инструмент — документ, именуемый условиями строительного использования земельного участка. Важно сразу сказать прямо: Пространственный градостроительный и строительный кодекс Грузии не определяет «разрешение на использование земли» как отдельный инструмент. В грузинской юридической терминологии этот этап представляет собой условия строительного использования, утверждаемые в административном порядке, а само начало строительства впоследствии осуществляется путём уведомления или получения строительного разрешения.
Правовая природа: условия, а не разрешение
Основой регулирования застройки земельного участка является детальный план застройки; иные случаи регулируются соответствующими нормами Кодекса и его основными положениями. Условия строительного использования выдаются в предусмотренных Кодексом случаях — в частности, когда участок не охвачен действующим градостроительным планом и строительная функция должна быть определена отдельно.
Если планом застройки или детальным планом установлено изменение функциональной зоны, на основании которого участок сельскохозяйственного назначения может быть переведён в не сельскохозяйственный, заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченный орган по вопросу регистрации изменения целевого назначения участка. Такое обращение является основанием для внесения изменения Национальным агентством публичного реестра.
Основное содержание условий
В условиях строительного использования должны найти отражение требования, установленные грузинским законодательством для разработки разрешительной документации. Документ должен содержать выписку из публичного реестра и кадастровые данные, а также основные требования к строительному развитию участка и расположенного на нём здания.
Конкретно условия определяют:
- вид использования и функциональное назначение;
- основные параметры и вид застройки;
- условия размещения здания — границы застройки, обязательные линии, максимальную высоту и при необходимости этажность;
- сведения о планируемом озеленении и заключение эксперта о существующих зелёных насаждениях с топографическим планом.
Требования озеленения не распространяются на индивидуальные жилые дома и на функциональные зоны, где минимальный коэффициент озеленения не определён. Если планируемое строительство вызывает расширение или повреждение существующих инфраструктурных сетей и транспортных линий, условиями может быть предусмотрено их ремонт или реконструкция — это требование должно отражаться в разрешительных условиях. Детальный порядок устанавливается правовым актом правительства.