Раздел и объединение земельных участков по Кодексу
Если вы изучаете «утверждение подразделений», важно начать с надлежащей правовой концепции: Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектуре и строительстве регулирует раздел строительного земельного участка и объединение строительных участков нормами главы о регулировании застройки — отдельной процедуры «утверждения подразделения» в Кодексе нет. Эта страница описывает именно эти нормы: при каких условиях участок можно разделить или объединить, какие требования должны быть соблюдены и какой документ создаёт для этого правовое основание.
Опорная точка — норма Кодекса, по которой основным основанием регулирования застройки земельного участка является детальный план застройки. На участке, находящемся в сфере его действия, строительство допускается в соответствии с планом, и детальный план является основным основанием выдачи разрешения на строительство. Иные случаи, не охватываемые этим правилом, регулируются соответствующими нормами Кодекса и Основными положениями. Если планом установлено изменение функциональной зоны, на основании которого сельскохозяйственный участок может быть переведён в несельскохозяйственный, заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченный орган по вопросу регистрации изменения целевого назначения — и это обращение является основанием для внесения изменения Национальным агентством публичного реестра.
Условия раздела и объединения
При разделе строительного участка или объединении участков, на которых размещено здание, Кодекс требует учитывать требования, установленные иными нормами регулирования застройки — в частности, нормы о участке в зоне действия детального плана, о определении пригодности участка для строительного развития и об инфраструктурном обеспечении участка. Поэтому раздел или объединение — не просто кадастровая операция: образуемые участки должны соответствовать градостроительным требованиям.
Практически важно и то, что дальнейшее развитие непригодного участка или здания — новое строительство, реконструкция с изменением параметров, адаптация, раздел участка или объединение участков — осуществляется при условии уменьшения или устранения несоответствия. Иными словами, если существующий участок не отвечает требованиям, раздел или объединение должны двигаться именно в сторону уменьшения этого несоответствия.
Установление соответствия: сроки и порядок
Непригодным для целей строительного развития является участок или здание, которое не соответствует виду использования, разрешённому планом застройки или Основными положениями, параметрам застройки, правилам размещения зданий на участке, параметрам площади участка либо расположено на территории, не предназначенной для строительства. Несоответствие устанавливается в каждом конкретном случае применительно к конкретной цели строительного развития.
Заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением об определении соответствия или несоответствия участка либо здания для последующего строительного развития, и орган обязан предоставить заявителю информацию в течение 5 рабочих дней. Если информация не предоставлена до подачи заявления о строительном уведомлении, соответствие устанавливается на стадии рассмотрения уведомления или на I стадии выдачи разрешения, а в предусмотренном Кодексом случае — на стадии рассмотрения детального плана. Следует учитывать и особые режимы: если участок входит в зону охраны культурного наследия, охраняемые территории, земли лесного, водного фонда или фонда недр, условия его строительного использования должны учитывать и требования, установленные для этих зон.
Дорожный доступ и сервитут
При разделе чаще всего встаёт вопрос: как новый участок будет связан с дорогой. Кодекс регулирует установление необходимой дороги и сервитута: на участке в государственной или муниципальной собственности необходимая дорога или сервитут могут устанавливаться административно-правовым актом уполномоченного органа, если это обусловлено государственными, общественными или частными интересами, — и Национальное агентство публичного реестра регистрирует сервитут на основании этого акта. На участке в частной собственности эти отношения регулируются Гражданским кодексом. При устранении фактических обстоятельств административный орган отменяет акт.
Инфраструктурное обеспечение
В городе, помимо зоны охраны культурного наследия, новое строительство на участке или реконструкция, увеличивающая параметры здания, допускаются только при надлежащем обеспечении подъездной автодорогой — в том числе посредством сервитута. Обеспечение здания электроэнергией, природным газом, водоснабжением, канализацией и ливневыми сетями, линиями связи и транспортной инфраструктурой осуществляется в установленном законодательством порядке.
Интересная деталь — обязанность передачи информации: при выдаче разрешения на строительство выдающий орган направляет определённую Кодексом информацию в течение 10 рабочих дней компаниям-владельцам распределительных сетей электроэнергии, природного газа и водоснабжения и владельцу ливневой сети — чтобы развитие инфраструктуры можно было планировать.
Часто задаваемые вопросы
Именно эти вопросы чаще всего возникают при разделе и объединении участков, и ответы прямо следуют из норм Кодекса.
Можно ли изменить назначение сельскохозяйственного участка?
Если планом застройки или детальным планом установлено изменение функциональной зоны, на основании которого такой перевод возможен, заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган по вопросу регистрации изменения целевого назначения; это обращение — основание для внесения изменения Национальным агентством публичного реестра.
Что если участок находится в зоне охраны культурного наследия?
Условия строительного использования должны учитывать требования, установленные для этой зоны; в защитной зоне детальным планом застройки могут устанавливаться и индивидуальные показатели по аспектам соответствия.
Как уменьшается несоответствие?
Дальнейшее развитие несоответствующего участка или здания — новое строительство, реконструкция с изменением параметров, адаптация, раздел или объединение — осуществляется при условии уменьшения или устранения несоответствия.
Как мы помогаем на Legal.ge
Раздел или объединение участка требует предварительной проверки: находится ли участок в зоне действия детального плана, отвечает ли критериям соответствия, обеспечен ли дорожным доступом и как влияет на процедуру наличие здания. Наша команда поможет подготовить заявление о соответствии и проконтролировать сроки, дать правовую оценку плану раздела и решить вопросы сервитута.
Свяжитесь с нами через Legal.ge — мы оценим ваш участок с точки зрения требований Кодекса и спланируем безопасный путь раздела или объединения.