Доход от сдачи коммерческой площади — офиса, торгового, производственного или складского помещения — по Налоговому кодексу Грузии относится к доходам от экономической деятельности: соответствующая норма кодекса прямо относит к ней доходы от имущества, переданного в лизинг, узуфрукт, аренду, наём или ином подобном виде. При этом коммерческая аренда принципиально отличается от сдачи жилья: льготная ставка 5 процентов законом привязана к сдаче именно для проживания, поэтому физическое лицо, сдающее коммерческую площадь, отчитывается по общему правилу. Второе ключевое измерение — порог НДС в 100 000 лари, превышение которого порождает обязанность зарегистрироваться в течение 2 рабочих дней. Ниже мы объясняем каждый элемент и показываем, что входит в налоговое сопровождение коммерческой аренды на Legal.ge.
Ставка 20 процентов и декларирование арендного дохода
Первая часть статьи о ставках Налогового кодекса облагает налогооблагаемый доход физического лица по ставке 20 процентов, если кодексом не предусмотрено иное. Льгота в 5 процентов по второй части той же статьи применяется только к доходу от сдачи жилой площади организации, юридическому или физическому лицу с целью проживания — на коммерческие площади она не распространяется. Соответственно, арендный доход физического лица, сдающего коммерческую площадь, облагается по общей ставке 20 процентов, если кодекс не предусматривает для этого случая особого правила.
Отнесение к доходам от экономической деятельности ставит арендодателя перед обязанностью отчётности: арендный доход должен отражаться в годовой декларации по подоходному налогу. Формат и сроки декларирования определяются другими положениями кодекса и приказами министра финансов, поэтому конкретные календарные даты следует перепроверять ежегодно. При применении вычетов расчёт усложняется: 20 процентов исчисляются от базы, остающейся после допущенных законом вычетов, и здесь решающую роль играют правильно задокументированные расходы.
Порог в 100 000 лари и обязанность в 2 рабочих дня
Для коммерческой аренды порог обязательной регистрации по НДС — самый заметный источник риска. Согласно первой части статьи о регистрации плательщиков НДС Налогового кодекса, налогоплательщик обязан со дня превышения общей суммой облагаемых НДС операций за любые непрерывные 12 календарных месяцев 100 000 лари обратиться в налоговый орган для регистрации не позднее 2 рабочих дней. Это не порог календарного года — непрерывные 12 месяцев могут начаться в любой момент, поэтому динамику арендных доходов нужно контролировать на уровне месяцев.
Более того, обязанности отчётности и уплаты НДС возникают именно с момента той операции, которой общая сумма превысила 100 000 лари, — плательщик становится подотчётным с учётом этой операции. При расчёте порога не учитываются освобождённые от НДС операции, кроме исключений: в их числе освобождённые операции, связанные с финансовыми или недвижимыми активами, если их осуществление является основным видом деятельности лица, и экспорт товаров. Этот нюанс важен именно для лиц, занятых сдачей в аренду, а его неверный расчёт часто ведёт либо к избыточной регистрации, либо к просрочке. Закон при этом допускает и добровольную регистрацию — в таком случае лицо считается плательщиком со дня обращения, но не позднее срока обязательной регистрации.