Доход от сдачи коммерческой площади — офиса, торгового, производственного или складского помещения — по Налоговому кодексу Грузии относится к доходам от экономической деятельности: соответствующая норма кодекса прямо относит к ней доходы от имущества, переданного в лизинг, узуфрукт, аренду, наём или ином подобном виде. При этом коммерческая аренда принципиально отличается от сдачи жилья: льготная ставка 5 процентов законом привязана к сдаче именно для проживания, поэтому физическое лицо, сдающее коммерческую площадь, отчитывается по общему правилу. Второе ключевое измерение — порог НДС в 100 000 лари, превышение которого порождает обязанность зарегистрироваться в течение 2 рабочих дней. Ниже мы объясняем каждый элемент и показываем, что входит в налоговое сопровождение коммерческой аренды на Legal.ge.
Ставка 20 процентов и декларирование арендного дохода
Первая часть статьи о ставках Налогового кодекса облагает налогооблагаемый доход физического лица по ставке 20 процентов, если кодексом не предусмотрено иное. Льгота в 5 процентов по второй части той же статьи применяется только к доходу от сдачи жилой площади организации, юридическому или физическому лицу с целью проживания — на коммерческие площади она не распространяется. Соответственно, арендный доход физического лица, сдающего коммерческую площадь, облагается по общей ставке 20 процентов, если кодекс не предусматривает для этого случая особого правила.
Отнесение к доходам от экономической деятельности ставит арендодателя перед обязанностью отчётности: арендный доход должен отражаться в годовой декларации по подоходному налогу. Формат и сроки декларирования определяются другими положениями кодекса и приказами министра финансов, поэтому конкретные календарные даты следует перепроверять ежегодно. При применении вычетов расчёт усложняется: 20 процентов исчисляются от базы, остающейся после допущенных законом вычетов, и здесь решающую роль играют правильно задокументированные расходы.
Порог в 100 000 лари и обязанность в 2 рабочих дня
Для коммерческой аренды порог обязательной регистрации по НДС — самый заметный источник риска. Согласно первой части статьи о регистрации плательщиков НДС Налогового кодекса, налогоплательщик обязан со дня превышения общей суммой облагаемых НДС операций за любые непрерывные 12 календарных месяцев 100 000 лари обратиться в налоговый орган для регистрации не позднее 2 рабочих дней. Это не порог календарного года — непрерывные 12 месяцев могут начаться в любой момент, поэтому динамику арендных доходов нужно контролировать на уровне месяцев.
Более того, обязанности отчётности и уплаты НДС возникают именно с момента той операции, которой общая сумма превысила 100 000 лари, — плательщик становится подотчётным с учётом этой операции. При расчёте порога не учитываются освобождённые от НДС операции, кроме исключений: в их числе освобождённые операции, связанные с финансовыми или недвижимыми активами, если их осуществление является основным видом деятельности лица, и экспорт товаров. Этот нюанс важен именно для лиц, занятых сдачей в аренду, а его неверный расчёт часто ведёт либо к избыточной регистрации, либо к просрочке. Закон при этом допускает и добровольную регистрацию — в таком случае лицо считается плательщиком со дня обращения, но не позднее срока обязательной регистрации.
Прекращение статуса плательщика НДС — когда и как
Если ваш оборот сократился и порог больше не превышается, закон предусматривает возможность отмены регистрации. Согласно соответствующей норме кодекса, если за последние 12 календарных месяцев общая сумма налогооблагаемых операций без НДС не превышает 100 000 лари и с даты последней регистрации плательщиком НДС прошёл 1 год, лицо может обратиться в налоговый орган с требованием об отмене. С согласия лица налоговый орган вправе отменить регистрацию и по собственной инициативе, невзирая на эти требования.
Регистрация отменяется по закону: при ликвидации предприятия/организации — с даты снятия с регистрации в государственном/предпринимательском реестре; при смерти лица — с даты смерти; при заявлении или согласии лица — с первого числа месяца, следующего за письменным обращением или согласием; а при открытии режима банкротства — с публикации соответствующего определения. Порядок отмены определяет министр финансов, поэтому формальные детали заявления установлены приказом.
Арендодатель-нерезидент — налогообложение у источника выплаты
Если коммерческую площадь сдаёт нерезидент, а арендную плату платит физическое лицо, закон облагает этот доход у источника выплаты: доход нерезидента из источника в Грузии, не относящийся к его постоянному представительству, облагается без вычетов, а сумма арендных услуг, выплаченная физическому лицу, — по ставке, определённой статьёй о ставках Налогового кодекса, что для коммерческой аренды означает общую ставку 20 процентов. Это правило погашает налоговое обязательство в сам момент платежа вместо того, чтобы оставлять его арендодателю, а его игнорирование порождает споры в арендных отношениях.
Закон даёт нерезиденту и возможность перерасчёта: нерезидент, получающий доход этой категории, вправе до 1 апреля года, следующего за отчётным, подать декларацию с требованием о перерасчёте и возврате удержанного налога. В этом случае налогооблагаемый доход нерезидента определяется как разница между полученным совокупным доходом и подлежащими вычету суммами по кодексу, а возвращаемая сумма не может превышать налог, взимаемый у источника. Для нерезидента с задокументированными расходами этот механизм — ощутимая льгота, требующая своевременного планирования.
Часто задаваемые вопросы
Ниже мы отвечаем на вопросы, которые арендодатели задают нам чаще всего о сдаче коммерческих площадей.
Можно ли обложить доход от коммерческой аренды ставкой 5 процентов?
Нет. Льготная ставка 5 процентов по Налоговому кодексу привязана именно к сдаче жилой площади для проживания. Доход физического лица от сдачи коммерческой площади облагается по общей ставке 20 процентов, если кодексом не предусмотрено иное.
Когда регистрация по НДС становится обязательной?
Когда общая сумма облагаемых НДС операций за любые непрерывные 12 календарных месяцев превысит 100 000 лари. Со дня превышения нужно обратиться в налоговый орган не позднее 2 рабочих дней, а обязанность отчётности возникает с самой операции, превысившей порог.
Учитываются ли освобождённые операции в пороге 100 000 лари?
Как правило, нет — освобождённые операции в сумму не включаются. Исключения: освобождённые операции с финансовыми или недвижимыми активами, если они являются вашей основной деятельностью, и экспорт товаров — эти категории в порог входят.
Можно ли прекратить статус плательщика НДС?
Да, если за последние 12 месяцев сумма операций без НДС не превышает 100 000 лари и с момента регистрации прошёл 1 год. По заявлению регистрация отменяется с первого числа следующего месяца.
Плачу аренду иностранному собственнику — кто платит налог?
Если арендный доход нерезидента не относится к постоянному представительству и плательщик — физическое лицо, налог удерживается у источника выплаты без вычетов по ставке статьи о ставках. Налоговую оговорку следует согласовать заранее при определении условий аренды.
Как мы помогаем на Legal.ge
На Legal.ge вас обслуживает специалист по налоговому праву, который в пакете сопровождения коммерческой аренды: подтверждает применимую ставку и оценивает эффект налогообложения с вычетами; готовит годовую декларацию о доходах; ежемесячно контролирует скользящую 12-месячную сумму и порог 100 000 лари; при приближении порога готовит заявление о регистрации по НДС в срок 2 рабочих дня; ведёт процесс дерегистрации при сокращении оборота; а для арендодателей-нерезидентов решает вопросы удержания у источника и перерасчёта до 1 апреля. Встретимся в офисе или онлайн — запишитесь на консультацию и получите налоговый план, рассчитанный для вашего арендного портфеля.