Доход от сдачи квартиры или дома в Грузии по Налоговому кодексу относится к доходам от экономической деятельности — кодекс прямо называет среди них доходы от имущества, переданного в лизинг, узуфрукт, аренду, наём или ином подобном виде. При этом закон предусматривает для сдачи жилья льготный режим: доход физического лица от сдачи жилой площади организации, юридическому или физическому лицу для проживания, по которому это лицо не применяет вычеты, облагается не общей ставкой 20 процентов, а ставкой 5 процентов. Если вы сдаёте жильё на короткие сроки и не зарегистрированы как плательщик НДС, закон предлагает дополнительную возможность — режим фиксированного подоходного налога. Ниже мы объясняем, как работает каждое из правил, какие сроки и пороги с ними связаны и что входит в годовой налоговый пакет арендодателя на Legal.ge.
Ставка 5 процентов — кому она применяется и как работает
Первая часть статьи о ставках Налогового кодекса облагает налогом налогооблагаемый доход физического лица по общей ставке 20 процентов, а вторая часть выделяет сдачу жилой площади: доход физического лица от сдачи жилой площади организации, юридическому или физическому лицу с целью проживания, если это лицо не осуществляет вычеты из такого дохода, облагается по ставке 5 процентов. На практике выбор ставки в ваших руках: 5 процентов применяются, когда вы не вычитаете связанные расходы и платите низкий фиксированный процент со всей суммы; если налогообложение с вычетами окажется выгоднее, остаётся общее правило 20 процентов, хотя на типичном уровне арендной платы квартиры вычеты редко оправдывают такой выбор.
Учтите, что ставка 5 процентов касается именно сдачи жилья для проживания. Если то же физическое лицо получает доход и от другого, нежилого имущества, такой доход облагается по собственным правилам, и смешивать эти потоки в годовой отчётности не следует — именно здесь начинается работа налогового консультанта. Кодекс также наделяет министра финансов Грузии правом устанавливать порядок ведения реестра лиц, сдающих жилые площади, и правила налоговых льгот для таких арендодателей, поэтому административные детали отчётности со временем меняются и их следует перепроверять ежегодно.
Фиксированный налог на краткосрочную сдачу — условия и ставка
Второй, специальный режим охватывает краткосрочную передачу собственного жилья — в том числе посуточную сдачу. Согласно переходным положениям Налогового кодекса, до 1 января 2028 года физическое лицо, осуществляющее деятельность по коду 55.2 Национального классификатора видов экономической деятельности — краткосрочную передачу находящегося в его собственности жилища, — по обращению в налоговый орган облагается фиксированным подоходным налогом при соблюдении двух условий: оно не зарегистрировано добровольно как плательщик НДС и в течение любых непрерывных 12 календарных месяцев общая сумма операций по этой деятельности не превышает 100 000 лари.
Ставка фиксированного налога установлена самим кодексом: она определяется по объекту налогообложения — комнате — и составляет 10 лари за 1 квадратный метр в календарном месяце. Объектом налогообложения выступает именно площадь жилища, предназначенного для краткосрочной передачи. Правительство Грузии вправе с учётом местонахождения объекта и/или сезонности, на основании ходатайства органа местного самоуправления, снизить или повысить эту ставку — поэтому эффективная ставка в конкретном курортном месте или регионе может отличаться от 10 лари, и это нужно проверять при планировании каждого налогового года.
Сроки уплаты и порядок перехода на фиксированный налог
Фиксированный налог начисляется поквартально по объекту налогообложения и уплачивается: за период с 1 января по 31 марта включительно — не позднее 15 апреля; с 1 апреля по 30 июня включительно — не позднее 15 июля; с 1 июля по 30 сентября включительно — не позднее 5 октября; с 1 октября по 31 декабря включительно — не позднее 15 января следующего года. Закон особо отмечает, что начисленный фиксированный подоходный налог в дальнейшем пересчёту не подлежит — это даёт арендодателю опору для годового бюджетирования.
Переход на фиксированный налог осуществляется на основании заявления налогоплательщика — никто не принуждается к этому режиму. Период налогообложения может охватывать как полный календарный год, так и один или несколько календарных месяцев, причём не обязательно непрерывных: при сезонной сдаче вы можете выбрать этот режим только на летние месяцы. Порядок перехода и налоговой отчётности определяет министр финансов Грузии, поэтому формальные детали заявления установлены приказом.
Преимущества и ограничения фиксированного налога
В период налогообложения фиксированным подоходным налогом закон предоставляет арендодателю несколько существенных послаблений: нанятое в связи с краткосрочной передачей жилища лицо освобождается от подоходного налога, а передающее лицо — от обязанности налогового агента; в части этого режима другие льготы по подоходному налогу не применяются; лицо также освобождается от обязанности применять контрольно-кассовый аппарат. Более того, в период фиксированного налога краткосрочная передача жилища физическим лицом вообще не рассматривается как облагаемая НДС операция — вопрос о регистрации по НДС для этого дохода не возникает.
Если объект вы сами взяли в аренду и используете в той же деятельности, закон регулирует и субаренду: арендатор, получающий доход от краткосрочной передачи жилища, освобождён от налога на прибыль/доход по этому доходу, нанятое в связи с этим лицо — от подоходного налога, а сам арендатор — от обязанностей налогового агента и кассового аппарата. Помните и об ограничении: фиксированный режим охватывает только деятельность по коду 55.2 классификатора, а при превышении порога 100 000 лари за 12 месяцев и становлении плательщиком НДС режим больше не применяется.
Налог на имущество и порог НДС в 100 000 лари
Сдача квартиры не исчерпывается подоходным налогом. Годовая ставка налога на имущество физического лица дифференцирована по годовому доходу семьи: для семей с доходом до 100 000 лари она составляет не менее 0,05 и не более 0,2 процента рыночной стоимости налогооблагаемого имущества, а для семей с доходом 100 000 лари и более — не менее 0,8 и не более 1 процента. Доход от аренды относится к доходам от экономической деятельности и включается в доход семьи, поэтому успешный арендный год может оказаться именно тем фактором, который переводит семью в высокую ставку.
Второй критический порог касается НДС: если вы не на режиме фиксированного налога и сумма облагаемых НДС операций за любые непрерывные 12 календарных месяцев превысит 100 000 лари, закон обязывает вас обратиться в налоговый орган для регистрации плательщиком НДС не позднее 2 рабочих дней со дня превышения, а обязанности плательщика возникают с той самой операции, которой был превышен порог. Отслеживание обоих порогов — имущественного и НДС — совместно в течение года и есть та работа, для которой создаётся годовой пакет.
Часто задаваемые вопросы
Ниже мы отвечаем на вопросы, которые чаще всего задают на консультациях по налогу при сдаче квартиры.
Как облагается обычная, долгосрочная аренда квартиры?
Если вы сдаёте жилую площадь физическому или юридическому лицу либо организации для проживания и не применяете вычеты, доход облагается по ставке 5 процентов. Режим фиксированного налога касается только краткосрочной передачи жилища — это две разные ситуации, и их смешение в декларации ведёт к ошибкам.
Сколько составляет фиксированный налог и когда его платить?
Ставка — 10 лари за 1 квадратный метр в календарном месяце, сроки уплаты поквартальные: 15 апреля, 15 июля, 5 октября и 15 января следующего года. Правительство может снижать или повышать ставку по месту и сезонности по ходатайству самоуправления, поэтому эффективную ставку для конкретного объекта нужно проверять отдельно.
Доход от краткосрочной сдачи превысит 100 000 лари — что делать?
Если условие режима нарушено и сумма операций за любые непрерывные 12 месяцев превышает 100 000 лари, фиксированным режимом вы больше не пользуетесь. С точки зрения НДС, если вы не на фиксированном режиме и облагаемые операции превысили порог, обратиться за регистрацией нужно не позднее 2 рабочих дней со дня превышения — задержка здесь и влечёт санкции.
Влияет ли аренда на налог на имущество?
Да. Ставка налога на имущество физического лица дифференцирована по доходу семьи: до 100 000 лари — 0,05–0,2 процента, от 100 000 лари — 0,8–1 процент рыночной стоимости. Арендный доход входит в этот расчёт.
Можно ли выбрать фиксированный налог только на сезон?
Да. Период может охватывать полный календарный год или один и несколько календарных месяцев, не обязательно непрерывных. Переход осуществляется по заявлению, а административный порядок перехода и отчётности определяет министр финансов.
Как мы помогаем на Legal.ge
На Legal.ge вас обслуживает специалист по налоговому праву, который в годовом пакете арендодателя: анализирует ваши объекты и рекомендует выбор между ставкой 5 процентов и фиксированным режимом; готовит заявление о переходе на фиксированный налог и отслеживает поквартальные сроки; выстраивает годовой налоговый календарь; готовит и подаёт декларацию о подоходном налоге; контролирует ставку налога на имущество и порог НДС в 100 000 лари. Встретимся в офисе или онлайн — запишитесь на консультацию и получите налоговый план, рассчитанный для ваших объектов.