საჯარო რეესტრის მონაცემების უტყუარობის პრეზუმფცია
უძრავი ქონების სამართლებრივი აუდიტი საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის ნორმებზეა აგებული, რომლებიც ამ გვერდზე მუხლებით 5, 6, 7, 10 და 19 არის წარმოდგენილი. საძირკველი წესი მუხლი 5-ია: საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ მონაცემთა მიმართ მოქმედებს უტყუარობის პრეზუმფცია, ვიდრე ისინი საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით ძალადაკარგულად, ბათილად ან არარად არ იქნება ცნობილი. ეს ნიშნავს, რომ რეესტრის ჩანაწერი სიმართლის საწყის დონედ ითვლება და მისი გადაწყვეტა მხოლოდ კანონით დადგენილი წესით შეიძლება.
სამართლებრივი აუდიტის ამოცანა ამ პრეზუმფციასთან მუშაობაა: რეგისტრირებული მონაცემების მოძიება, მათი სისრულის შემოწმება და იმ შემთხვევების გამოვლენა, როდესაც ჩანაწერი ძალადაკარგულად ან ბათილად ცხადდება. გამყიდველის სიტყვიერი დარწმუნება ამ პრეზუმფციას ვერ ცვლის — გადამწყვეტი რეესტრის მონაცემებია.
ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და მისი შინაარსი
მუხლი 10 განსაზღვრავს, რომ ამონაწერი უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრიდან მზადდება უფლებათა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის, საგადასახადო გირავნობის ან იპოთეკისა და მოვალეთა რეესტრების მონაცემთა ერთიანი ბანკის საფუძველზე და ასახავს მომზადების მომენტისათვის რეგისტრირებულ, ძალაში მყოფ მონაცემებს. ანუ ამონაწერი მხოლოდ საკუთრების შესახებ ბილეთი არ არის — ის აერთიანებს უფლებების, შეზღუდვებისა და ვალდებულებების სრულ სურათს.
ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან გაიცემა ნებისმიერ პირზე და მზადდება რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებასთან ერთად, რეგისტრირებული მონაცემის არსებობის შემთხვევაში კი — შესაბამისი საფასურის გადახდისას. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ის წესი, რომ უძრავ ნივთზე გარიგებისა და სხვა სამართლებრივი მოქმედების განხორციელებისას, გარდა მემკვიდრეობის უფლების დადგენისა, მასზე დაინტერესებული პირის უფლებამოსილება დგინდება მხოლოდ ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან. აუდიტის პრაქტიკაში ეს იმას ნიშნავს, რომ პარტნიორის უფლებამოსილების შემოწმება ამონაწერის გარეშე შეუძლებელია.
ინფორმაციის მოთხოვნა და დამატებითი დოკუმენტაციის წარდგენის ვადა
მუხლი 6 აწესებს ინფორმაციის ხელმისაწვდომობასთან დაკავშირებული გადაწყვეტილებების მიღების წესს. ინფორმაციის გაცემის მოთხოვნისას მარეგისტრირებელი ორგანო დაინტერესებულ პირს განუსაზღვრავს დამატებითი ინფორმაციის თუ დოკუმენტის წარდგენის 30-დღიან ვადას, თუ ვერ ირკვევა მოთხოვნის შინაარსი ან ვერ ხდება მოთხოვნილი ინფორმაციის იდენტიფიკაცია; განცხადებას არ ერთვის კანონმდებლობით განსაზღვრული დოკუმენტი ან ინფორმაცია; ან არსებობს კანონმდებლობით განსაზღვრული სხვა შემთხვევა.
ასეთი ვადის განსაზღვრისას განცხადების განხილვის ვადის დინება შეჩერებულად ითვლება და განახლდება მხოლოდ მასალის წარდგენისას ან შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრისას; წარუდგენლობისას განცხადება განუხილველი დარჩება. ამ შემთხვევებში მარეგისტრირებელი ორგანო გადაწყვეტილებას იღებს, რომელიც კანონმდებლობით დადგენილი წესით საჩივრდება. აუდიტისთვის ეს დროის გეგმირების საკითხია: მოთხოვნის ხარვეზი პროცესს მთელი თვის განმავლობაში აჩერებს.
საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის რეესტრი და გარიგების უსაფრთხოება
მუხლი 19 საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის რეესტრს განსაზღვრავს როგორც ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე სასამართლოს ან სხვა ადმინისტრაციული ორგანოების მიერ კანონით დადგენილი წესით დადებული ყადაღის, უფლების განკარგვის შეზღუდვისა და აკრძალვის, აგრეთვე რეგისტრაციის აკრძალვის წარმოშობის, მათში ცვლილებისა და მათი შეწყვეტის შესახებ მონაცემთა ერთობლიობა. ასეთი ჩანაწერი გარიგების რეალურ ბლოკადს ნიშნავს: საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის რეგისტრაცია გამორიცხავს ნივთზე სხვა უფლების ან საკუთრების მიტოვების რეგისტრაციას, თუ სარეგისტრაციო დოკუმენტით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.
კანონი აწესებს ამ წესის გამონაკლისებს — მაგალითად, მესაკუთრის ან უფლების მქონე პირის სამართალმემკვიდრის, სასამართლოს ან არბიტრაჟის კანონიერ ძალაში შესული აქტის შემთხვევებს, და განსაზღვრავს შემთხვევებს, როცა რეგისტრირებული ყადაღა ან აკრძალვა ძალადაკარგულად ცხადდება. თუ მოთხოვნილია შეზღუდვასთან შეუსაბამო ცვლილების რეგისტრაცია, ჯერ შეზღუდვასთან დაკავშირებული გადაწყვეტილება მიიღება, ხოლო შემდეგ — სხვა უფლების შესახებ; ამასთან, შეზღუდვის ინიციატორის წერილობითი თანხმობა რეგისტრაციაზე უარის თქმის საფუძველს აქრობს. საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვების გამოვლენა და კლასიფიკაცია აუდიტის ცენტრალური ნაწილია.
ელექტრონული წარმოება და მომსახურების წესები
მუხლი 7 საჯარო რეესტრის წარმოებისა და ხელმისაწვდომობის ზოგად პრინციპებს აყალიბებს: სააგენტო უფლებამოსილია ელექტრონული ასლის სახით შეინახოს და გასცეს თავის მიერ შექმნილი ან თავისთან დაცული ნებისმიერი დოკუმენტი; ნებისმიერი ინფორმაცია ან დოკუმენტი მიიღოს, გამოსცეს ან გასცეს მართვის ერთიანი ავტომატური საშუალებების გამოყენებით. ამ შემთხვევაში განცხადება და თანდართული მონაცემები შეიძლება წარდგენილი იქნეს, დოკუმენტი კი გაიცეს ნებისმიერი ტერიტორიული სარეგისტრაციო სამსახურის ან ავტორიზებული პირის მეშვეობით.
გამოცემულ დოკუმენტში მონაცემები შეიძლება შეტანილი იქნეს მექანიკური ან ელექტრონული საშუალებებით, ხოლო ამონაწერის შინაარსი და ფორმა ინსტრუქციით განისაზღვრება. პრაქტიკული შედეგი: დოკუმენტბრუნვა ქონების მდებარეობის ადგილზე არ არის მიბმული — მონაცემების მოძიება და გაცემა ერთიან სისტემაში ხდება, რაც გამოკვლევას აჩქარებს.
ხშირად დასმული კითხვები
რატომ არ კმარის გამყიდველის სიტყვიერი დარწმუნება ქონების სტატუსზე?
საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ მონაცემთა მიმართ უტყუარობის პრეზუმფცია მოქმედებს, ხოლო გარიგებისას დაინტერესებული პირის უფლებამოსილება მხოლოდ ამონაწერით დგინდება. ამიტომ ქონების სტატუსი რეესტრის მონაცემებით უნდა შემოწმდეს.
ვის გაუცემს მარეგისტრირებელი ორგანო ამონაწერს?
ამონაწერი გაიცემა ნებისმიერ პირზე, მზადდება რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებასთან ერთად, ხოლო რეგისტრირებული მონაცემის არსებობისას — შესაბამისი საფასურის გადახდის შემდეგ.
რა ხდება, თუ მოთხოვნა გაუგებარია ან დოკუმენტი აკლია?
მარეგისტრირებელი ორგანო განსაზღვრავს დამატებითი ინფორმაციის ან დოკუმენტის წარდგენის 30-დღიან ვადას; ამ დროს განხილვის ვადა შეჩერებულია, ხოლო მასალის არწარდგენისას განცხადება განუხილველი დარჩება.
რა არის საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვა და როგორ მოქმედებს გარიგებაზე?
ეს არის ყადაღის, განკარგვის შეზღუდვის, აკრძალვისა და რეგისტრაციის აკრძალვის შესახებ რეესტრში დაფიქსირებული მონაცემი. მისი არსებობა შეზღუდავს ან ბლოკავს ნივთზე სხვა უფლებების რეგისტრაციას, თუ სარეგისტრაციო დოკუმენტით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.
სად შეიძლება ამონაწერის მოთხოვნა?
წარმოება ერთიანია: განცხადება და დოკუმენტები შეიძლება წარდგენილი იქნეს ნებისმიერი ტერიტორიული სარეგისტრაციო სამსახურის ან ავტორიზებული პირის მეშვეობით, დოკუმენტიც ელექტრონული წესით გაიცემა.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
Legal.ge-ზე ვატარებთ უძრავი ქონების სამართლებრივ აუდიტს: მოვიძიებთ და შევაფასებთ ამონაწერებს, გამოვავლენთ საჯარო-სამართლებრივ შეზღუდვებსა და გირავნობებს, გადავამოწმებთ მხარის უფლებამოსილებას და ვამზადებთ დასკვნას გარიგების რისკებზე. დაგვიკავშირდით — შევაფასებთ თქვენს ობიექტს და ავაგებთ უსაფრთხო გარიგების გეგმას.