ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაცია ერთი სისტემის ორი მხარეა: უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრი საჯარო რეესტრის ცენტრალური ნაწილია — სწორედ აქ ირეგისტრირება საკუთრება და მასთან დაკავშირებული უფლებები და ვალდებულებები, აქ მზადდება გარიგებისთვის აუცილებელი ამონაწერი და აქ წყდება უფლებათა რიგითობის საკითხები. ამ გვერდზე თქვენ ნახავთ, რომელი უფლებები ექვემდებარება რეგისტრაციას, რა როლი აქვს საკადასტრო აგეგმვასა და ამონაწერს, როგორ მუშაობს წინასწარი რეგისტრაცია, როდის რეგისტრირდება საკუთრების მიტოვება და მიწის ნაკვეთის ცვლილებები, ასევე როგორ ხდება შენობა-ნაგებობაზე და მის ერთეულზე საკუთრების რეგისტრაცია.
ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და მისი მნიშვნელობა
უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრიდან ამონაწერი მზადდება უძრავ ნივთებზე უფლებათა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის, საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკისა და მოვალეთა რეესტრების მონაცემთა ერთიანი ბანკის საფუძველზე და ასახავს მისი მომზადების მომენტისათვის ამ რეესტრებში რეგისტრირებულ, ძალაში მყოფ მონაცემებს. ამონაწერი გაიცემა ნებისმიერ პირზე და მზადდება რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებასთან ერთად, ხოლო რეგისტრირებული მონაცემის არსებობის შემთხვევაში — შესაბამისი საფასურის გადახდისას. ამონაწერის შინაარსი და ფორმა განისაზღვრება ინსტრუქციით.
განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია შემდეგი წესი: უძრავ ნივთზე გარიგებისა და სხვა სამართლებრივი მოქმედების განხორციელებისას, გარდა მემკვიდრეობის უფლების დადგენისა, დაინტერესებული პირის უფლებამოსილება დგინდება მხოლოდ ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან. პრაქტიკულად ეს იმას ნიშნავს, რომ ყიდვა-გაყიდვის, დარიგების ან იპოთეკის დროს მხარის უფლებამოსილების სანდო დადასტურება სწორედ ეს დოკუმენტია, და არა რომელიმე სხვა ცნობა.
რომელი უფლებები და ვალდებულებები რეგისტრირდება
უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირდება:
- საკუთრება;
- აღნაგობა და აღნაგობის უფლების იპოთეკით დატვირთვა;
- უზუფრუქტი და სერვიტუტი;
- იპოთეკა;
- ქირავნობა, ქვექირავნობა, იჯარა და ქვეიჯარა;
- თხოვება და ლიზინგი;
- საჯარო სამართლით გათვალისწინებული სარგებლობასა და მფლობელობასთან დაკავშირებული უფლებები;
- სახელმწიფოს, ავტონომიური რესპუბლიკის ან/და მუნიციპალიტეტის მიერ განკარგული უძრავი ნივთის საპრივატიზებო პირობები;
- სახელმწიფო და მუნიციპალიტეტის ორგანოების, აგრეთვე სხვა პირების უპირატესი შესყიდვის უფლება.
რეესტრში, რეგისტრირებული უფლების შესახებ მონაცემების გარდა, შეტანება უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემებიც, მათ შორის უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემები. შეზღუდული უფლება რეგისტრირდება შესაბამის შეზღუდვასთან ან ვალდებულებასთან ერთად. დატვირთვებზე და საკუთრებასთან დაკავშირებულ ვალდებულებებზე რეგისტრირებული მონაცემები უცვლელად გადადის ახალ მესაკუთრეზე, გარდა კანონმდებლობით განსაზღვრული შემთხვევებისა. აღნაგობის, უზუფრუქტის, სერვიტუტისა და იპოთეკის ჩათვლით რიგი უფლების რეგისტრაცია შესაძლებელია მხოლოდ მაშინ, თუ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება უკვე რეგისტრირებულია. ამავე უფლებათაგან ზოგიერთის, აგრეთვე კერძო სამართლის იურიდიული პირის მონაწილეობით ერთ წელზე მეტი ვადით დადებული გარიგებების საფუძველზე წარმოშობილი უფლებებისთვის რეგისტრაცია მათი წარმოშობისთვის აუცილებელია. იპოთეკის მოწმობის რეგისტრაციის წესი განისაზღვრება ინსტრუქციით.
იდენტიფიკაცია, საკადასტრო აგეგმვა და სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი
საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზის შესადგენად უძრავი ნივთის ადგილმდებარეობისა და საზღვრის იდენტიფიცირებისთვის პასუხისმგებელია ამ ნივთის მესაკუთრე ან მართლზომიერი მფლობელი, ხოლო სამუშაოების სრულყოფილად შესრულებისა და ნახაზის მონაცემთა სისწორისთვის — აგეგმვითი/აზომვითი სამუშაოების შემსრულებელი პირი. შემსრულებელი პირი ვალდებულია ნახაზი შეადგინოს საქართველოს მთავრობის დადგენილებით განსაზღვრული წესის შესაბამისად; ამავე წესით განისაზღვრება მოთხოვნათა დარღვევით შესრულებული სამუშაოებისთვის შემსრულებლის სერტიფიკატის მოქმედების შეჩერებისა და გაუქმების წესიც.
სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე უფლების რეგისტრაცია წარმოებს ამ კანონით დადგენილი წესით, შესაბამისი ორგანული კანონისა და სხვა საკანონმდებლო და კანონქვემდებარე აქტებით განსაზღვრული მოთხოვნების გათვალისწინებით. თუ საქართველოში რეგისტრირებული კერძო სამართლის იურიდიული პირი ახდენს ასეთ ნაკვეთზე საკუთრების, იპოთეკის ან საკუთრების წარმოშობას მოითხოვს ვალდებულების რეგისტრაციას და პარტნიორთა შესახებ მონაცემები მეწარმეთა რეესტრის ჩანაწერებით არ დგინდება ან არასრულყოფილია, მარეგისტრირებელ ორგანოს უნდა წარედგინოს პარტნიორების შესახებ სათანადოდ შედგენილი დოკუმენტაცია, რომლითაც დგინდება დომინანტი პარტნიორი; არაიურიდიული ორგანიზაციული წარმონაქმნის შემთხვევაში — მისი წევრების შესახებ დოკუმენტაცია. ამ მონაცემების სისწორისთვის პასუხს აგებენ მათ შემდგენი პირები, ხოლო არასწორი ინფორმაციის წარდგენა შეიძლება საკუთრების რეგისტრაციის გაუქმების საფუძველი გახდეს. ეს ვალდებულება არ ეკისრებათ კანონმდებლობით განსაზღვრულ ფინანსურ ინსტიტუტსა და მთავრობის დადგენილებით განსაზღვრულ საერთაშორისო ფინანსურ ინსტიტუტს ნებადართული საქმიანობის ფარგლებში, აგრეთვე იმ კერძო სამართლის იურიდიულ პირს, თუ საკუთრება საინვესტიციო გეგმის (შეთანხმების) საფუძველზე რეგისტრირდება.