ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან: რისკების რუკა და არა უბრალო ცნობა
უძრავ ნივთზე გარიგებამდე ამონაწერის აღება ყველას იცის, მაგრამ მისი სწორად წაკითხვა სპეციალური უნარია. საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის თანახმად, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრიდან ამონაწერი მზადდება უძრავ ნივთებზე უფლებათა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის, საგადასახადო გირავნობის და მოვალეთა რეესტრების მონაცემთა ერთიანი ბანკის საფუძველზე და ასახავს მისი მომზადების მომენტისათვის ამ რეესტრებში რეგისტრირებულ, ძალაში მყოფ მონაცემებს. ამიტომ ამონაწერი ერთდროულად ორივეა: ინფორმაციის წყარო და რისკების რუკა, რომლის თითოეული ჩანაწერი გარიგების მომავალზე მოქმედებს.
კანონი ამ დოკუმენტს განსაკუთრებულ ძალას ანიჭებს: უძრავ ნივთზე გარიგებისა და სხვა სამართლებრივი მოქმედების განხორციელებისას, გარდა მემკვიდრეობის უფლების დადგენისა, დაინტერესებული პირის უფლებამოსილება დგინდება მხოლოდ ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან. ამონაწერი გაიცემა ნებისმიერ პირზე — მყიდველს შეუძლია პირდაპირ მოითხოვოს ის, და საფასური მხოლოდ რეგისტრირებული მონაცემის არსებობის შემთხვევაში იხდევინება. ამ გვერდზე ავხსნით, როგორ იკითხება ეს დოკუმენტი გამართული შემოწმების მეთოდოლოგიით.
უტყუარობის პრეზუმფცია და მისი საზღვრები
საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ მონაცემთა მიმართ მოქმედებს უტყუარობის პრეზუმფცია, ვიდრე ისინი საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით ძალადაკარგულად, ბათილად ან არარად არ იქნება ცნობილი. მყიდველისთვის ეს ნიშნავს, რომ ამონაწერში ასახულ ფაქტებზე დაყრდნობა სამართლებრივად დაცულია — მაგრამ პრეზუმფცია არ არის აბსოლუტური: ჩანაწერი შეიძლება სასამართლოს ან სხვა უფლებამოსილი ორგანოს გადაწყვეტილებით ჩაიშალოს, და სწორედ ამიტომ არსებითია, რომ შემოწმებამ ამოიცნოს ისეთი ნიშნები, რომლებიც ჩანაწერის სადავოობას მიუთითებს — ხშირი გადაფორმებები, წინასწარი ჩანაწერები, შეზღუდვები და დავალიანებები.
გამართული შემოწმება ყოველთვის ახალ ამონაწერს ეყრდნობა. ვინაიდან ამონაწერი ასახავს მხოლოდ მომზადების მომენტისთვის ძალაში მყოფ მონაცემებს, გარიგებიდან რამდენიმე თვის წინანდელი დოკუმენტი ვერ ასახავს ახალ იპოთეკას ან სასამართლო დავას. სააგენტო უფლებამოსილია დოკუმენტაცია ელექტრონული ასლის სახით შეინახოს და გასცეს, ხოლო განაცხადი წარდგენილ იქნეს მართვის ერთიანი ავტომატური საშუალებებით — ნებისმიერი ტერიტორიული სარეგისტრაციო სამსახურის ან ავტორიზებული პირის მეშვეობით, რაც ახალი ამონაწერის სწრაფ აღებას შესაძლებელს ხდის.
რა უნდა შეამოწმოთ ამონაწერში: რეგისტრირებადი უფლებები
კანონი ზუსტად აწესრიგებს, რა იწერება უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში: საკუთრება; აღნაგობა და მისი იპოთეკით დატვირთვა; უზუფრუქტი; სერვიტუტი; იპოთეკა; ქირავნობა და ქვექირავნობა; იჯარა და ქვეიჯარა; თხოვება; ლიზინგი; საჯარო სამართლით გათვალისწინებული სარგებლობა-მფლობელობის უფლებები; საკუთრებასთან დაკავშირებული ვალდებულებები, მათ შორის საპრივატიზებო პირობები; აგრეთვე უპირატესი შესყიდვის უფლება. რეგისტრირებული უფლების გარდა ამონაწერში შედის უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემებიც, მათ შორის საკადასტრო მონაცემები.
ორი წესი ამ ჩამონათვალს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანს ხდის. პირველი: შეზღუდული უფლებები — აღნაგობიდან ლიზინგამდე — რეგისტრირებადია მხოლოდ მაშინ, თუ ნივთზე საკუთრების უფლება უკვე რეგისტრირებულია. მეორე: ამ უფლებებზე და საპრივატიზებო პირობებზე რეგისტრირებული მონაცემები უცვლელად გადადის ახალ მესაკუთრეზე, გარდა კანონმდებლობით განსაზღვრული შემთხვევებისა — ანუ ამონაწერში დაფიქსირებული იჯარა ან სერვიტუტი თქვენთან ერთად გადარჩება. გარდა ამისა, საკუთრების კლასის უფლებებისთვის და კერძო სამართლის იურიდიული პირის მონაწილეობით 1 წელზე მეტი ვადით დადებული გარიგებების შემთხვევაში ქირავნობის, იჯარისა და მსგავსი უფლებების წარმოშობისთვის სავალდებულოა საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია — დაურეგისტრირებელი გარიგება ასეთ შემთხვევაში უფლებას არ წარმოშობს.
მიმდინარე და წინასწარი რეგისტრაცია: ფარული გარიგებების რისკი
სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს გადაწყვეტილება, და განაცხადს უნდა ერთოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული დოკუმენტაცია. მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილია დამატებით მოითხოვოს ნებისმიერი საჭირო დოკუმენტი ან ინფორმაცია; ინფორმაციის გაცემის მოთხოვნისას დაინტერესებულ პირს განესაზღვრება დამატებითი ინფორმაციის წარდგენის 30-დღიანი ვადა, და ამ ვადის დროს განცხადების განხილვის ვადის დინება შეჩერებულად ითვლება. ეს მექანიზმი ხსნის, რატომ ინელებს ხანდახან გადაფორმება და რატომ არის გარიგებამდე მიმდინარე წარმოებების შემოწმება აუცილებელი.
განსაკუთრებული ყურადღება ექვემდებარება წინასწარ რეგისტრაციას: მხარეთა ხელშეკრულების საფუძველზე შეიძლება უძრავ ნივთზე უფლების წინასწარი რეგისტრაცია, რომელიც გამორიცხავს ამ ნივთზე სხვა უფლების რეგისტრაციას და საკუთრების მიტოვების რეგისტრაციას, თუ მხარეები სხვას არ შეთანხმდნენ. ის უქმდება უზრუნველყოფილი უფლების რეგისტრაციით, ვადის გასვლით, მხარეთა წერილობითი შეთანხმებით ან სხვა პირის საკუთრების რეგისტრაციით. რიგითობის წესებიც მკაცრია: ერთმანეთს გამორიკლებელი უფლებებიდან რეგისტრირდება მხოლოდ ის, რაც სარეგისტრაციოდ ადრე იქნა წარდგენილი, და ზოგადად რეგისტრირებულ უფლებათა რიგითობა განისაზღვრება განცხადების წარდგენის დროის მიხედვით — ამიტომ საღამოს მიერთებული განაცხადი დილის ჩანაწერს კონკურენციას უკეთებს.
შენობა-ნაგებობა ამონაწერში: საინფორმაციო ბარათის ხაფანგი
ყველაზე ხშირი პრაქტიკული ხაფანგი შენობებთან არის დაკავშირებული. შენობა-ნაგებობაზე ან მის ერთეულზე საკუთრების რეგისტრაცია ხორციელდება უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტისა და სამშენებლო დოკუმენტაციის, ხოლო მშენებლობის დასრულებისას — ვარგისად აღიარების დოკუმენტის საფუძველზე. თუ ეს დოკუმენტაცია არ არსებობს და შენობა ლეგალიზებული ან კანონიერად მიჩნეული არ არის, საკუთრების რეგისტრაცია არ ექვემდებარება: მიწის მესაკუთრეს ფაქტობრივად არსებულ შენობაზე გაიცემა მხოლოდ საინფორმაციო ბარათი, და ეს შენობა ამონაწერსა და საკადასტრო გეგმაზე არ აისახება. შესაბამისად, ამონაწერში „ცარიელ“ ნაკვეთზე შეიძლება ფაქტობრივად არსებული იყოს შენობა — ეს ყოველთვის ადგილზე შემოწმებას საჭიროებს.
ერთეულების შემთხვევაშიც წესები მკაცრია: შენობის ერთეულის გასხვისება დასაშვებია მხოლოდ მისი ცალკე უფლების ობიექტად რეგისტრაციის შემდეგ; დაყოფის რეგისტრაციისას მიწის ნაკვეთზე ერთობლივ საკუთრებად იწერება ერთეულის ფართობის შესაბამისი წილი. ცალკე აღინიშნება მიტოვების ინსტიტუტიც: საკუთრების უფლების მიტოვება რეგისტრირდება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მოთხოვნის მომენტისთვის ნივთზე სხვა რაიმე უფლება არ არის დარეგისტრირებული, და მიტოვების შემდეგ საკუთრება სახელმწიფოზე გადადის. ეს ნიშანი მყიდველს წინასწარ აფრთხილებს განსაკუთრებული სიფრთხილის აუცილებლობაზე.
ხშირად დასმული კითხვები
ამონაწერი საკმარისია თუ არა გარიგებისთვის?
საკუთრების გადაფორმებისას გამყიდველის უფლებამოსილება დგინდება მხოლოდ საჯარო რეესტრის ამონაწერით, ამიტომ ეს დოკუმენტი აუცილებელია. თუმცა ამონაწერი ასახავს მხოლოდ მომზადების მომენტისთვის ძალაში მყოფ მონაცემებს, ამიტომ გარიგებას ახალი, აქტუალური ამონაწერი უნდა ახლდეს და მას ფაქტობრივი მდგომარეობის შემოწმებაც უნდა დაერთოს.
რომელი უფლებები გადმოდის ჩემზე ყიდვისას?
აღნაგობის, უზუფრუქტის, სერვიტუტის, იპოთეკის, ქირავნობის, იჯარის, თხოვებისა და ლიზინგის, აგრეთვე საპრივატიზებო პირობების შესახებ რეგისტრირებული მონაცემები უცვლელად გადადის ახალ მესაკუთრეზე. ამიტომ ამონაწერში თითოეული ასეთი ჩანაწერი გარიგებამდე უნდა შეიმოწმოს და შეფასდეს.
რა არის წინასწარი რეგისტრაცია და რატომ არის სახიფათო მყიდველისთვის?
ეს არის მხარეთა ხელშეკრულებაზე დაყრდნობილი ჩანაწერი, რომელიც უზრუნველყოფს მომავალ გარიგებას და ამ დროს ბლოკავს ნივთზე სხვა უფლებების რეგისტრაციას. თუ ამონაწერში წინასწარი ჩანაწერი ხედავთ, ნივთზე მიმდინარეობს რეგისტრაციისმიერი გარიგება და თქვენი შესყიდვა ამ ჩანაწერის გაუქმებამდე ვერ დარეგისტრირდება.
რატომ არ ჩანს ნაკვეთზე არსებული სახლი ამონაწერში?
თუ სახლს არ აქვს სამშენებლო დოკუმენტაცია, ვარგისად აღიარების დოკუმენტი, ლეგალიზების აქტი ან კანონიერად მიჩნევის საფუძველი, მისი საკუთრების რეგისტრაცია არ ექვემდებარება: გაიცემა მხოლოდ საინფორმაციო ბარათი და შენობა ამონაწერსა და საკადასტრო გეგმაზე არ აისახება. ასეთი შენობით გარიგება ცალკე სამართლებრივ ანალიზს საჭიროებს.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
Legal.ge-ს ჯგუფი ატარებს სატიტულო შემოწმების სრულ პაკეტს: ვამოწმებთ ახალ ამონაწერს, ვაანალიზებთ რეგისტრირებულ უფლებებს, შეზღუდვებს, იპოთეკებს და წინასწარ ჩანაწერებს, ვადგენთ შენობების რეგისტრაციის სტატუსს და გარიგებამდე გაძლევთ დასკვნას ყველა იდენტიფიცირებული რისკით. დაგვიკავშირდით — გადაწყვეტილება მიიღეთ სრული სურათის საფუძველზე.