საკუთრების შემოწმების სამართლებრივი საფუძველი
საკუთრების უფლების შემოწმება გარიგებამდე საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის ნორმებზე აგებული პროცედურაა; ამ გვერდზე მისი საფუძვლები მუხლებით 5, 6, 7 და 10 არის წარმოდგენილი. გამოსავალი წერტილი მუხლი 5-ია: საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ მონაცემთა მიმართ მოქმედებს უტყუარობის პრეზუმფცია, ვიდრე ისინი კანონმდებლობით დადგენილი წესით ძალადაკარგულად, ბათილად ან არარად არ იქნება ცნობილი. ამიტომ შემოწმების საგანი ზუსტად რეესტრის მონაცემებია — და არა გამყიდველის განცხადებები ან შემთხვევით მოპოვებული საბუთები.
უტყუარობის პრეზუმფცია შემოწმების მეთოდოლოგიასაც განსაზღვრავს: შემმოწმებელი არ ეძებს სიმართლეს რეესტრის გარეთ, არამედ ადასტურებს, რომ რეგისტრირებული მონაცემები ძალაშია, და ამოწმებს, არსებობს თუ არა მათი გადაწყვეტის კანონით გათვალისწინებული საფუძველი. პრეზუმფცია პასუხისმგებლობასაც ანაწილებს: ის პირი, რომელიც რეესტრის მონაცემებს ეყრდნობოდა, დაცულია, ხოლო ის, ვინც მათ გამოყენებას გაუგებრად მიმართავს, რისკს თავად იღებს. ეს არის ზღვარი ეჭვსა და დასკვნას შორის, რომელიც გარიგების უსაფრთხოებას ქმნის.
ამონაწერი — შემოწმების ცენტრალური ინსტრუმენტი
მუხლი 10 განსაზღვრავს ამონაწერის შინაარსსა და წყაროებს: უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრიდან ამონაწერი მზადდება უფლებათა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის, საგადასახადო გირავნობის ან იპოთეკისა და მოვალეთა რეესტრების მონაცემთა ერთიანი ბანკის საფუძველზე და ასახავს მომზადების მომენტისათვის ძალაში მყოფ მონაცემებს. შესაბამისად, შემოწმება არ ამოიწურება ბინის დათვალიერებით — ის ამ რეესტრების სრული სურათის კითხვით სრულდება, სადაც უფლება, შეზღუდვა და ვალდებულება ერთად ჩანს.
ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან გაიცემა ნებისმიერ პირზე და მზადდება რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებასთან ერთად, რეგისტრირებული მონაცემის არსებობისას კი — შესაბამისი საფასურის გადახდისას. გადამწყვეტი წესი ის არის, რომ უძრავ ნივთზე გარიგებისა და სხვა სამართლებრივი მოქმედებისას, გარდა მემკვიდრეობის უფლების დადგენისა, დაინტერესებული პირის უფლებამოსილება დგინდება მხოლოდ ამონაწერით. ანუ შემოწმების დასკვნა სწორედ ამ დოკუმენტზე უნდა აგებოდეს, და არა რომელიმე ჩამნაცვლებელ საბუთზე.
ინფორმაციის მოთხოვნა და დამატებითი მასალის ვადა
მუხლი 6 აწესებს ინფორმაციის ხელმისაწვდომობის წესს: მარეგისტრირებელი ორგანო მოთხოვნისას დაინტერესებულ პირს განუსაზღვრავს დამატებითი ინფორმაციის ან დოკუმენტის წარდგენის 30-დღიან ვადას, თუ ვერ ირკვევა მოთხოვნის შინაარსი ან ვერ ხდება მოთხოვნილი ინფორმაციის იდენტიფიკაცია, განცხადებას არ ერთვის კანონმდებლობით განსაზღვრული დოკუმენტი ან ინფორმაცია, ანდა არსებობს კანონმდებლობით გათვალისწინებული სხვა შემთხვევა. ეს ვადა გამოსწორების შესაძლებლობაა, მაგრამ ამავდროულად დროის ფაქტორიც: მისი დანიშვნა ნიშნავს, რომ მოთხოვნა ზუსტად არ იყო ჩამოყალიბებული.
ამ ვადის განმავლობაში განცხადების განხილვის ვადის დინება შეჩერებულად ითვლება და განახლდება მხოლოდ მოთხოვნილი მასალის წარდგენისას ან შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრისას. თუ ამ პერიოდში ინფორმაცია ან დოკუმენტი არ წარდგენილა, განცხადება განუხილველი დარჩება. უარის თქმა, ვადის განსაზღვრა და განუხილველად დატოვება გადაწყვეტილებით ფორმდება, და ეს გადაწყვეტილება კანონმდებლობით დადგენილი წესით საჩივრდება. შემოწმების დროის დაგეგმვაში ეს მექანიზმი აუცილებლად უნდა იყოს გათვალისწინებული.
ელექტრონული წარმოება და მომსახურების წესები
მუხლი 7 განსაზღვრავს საჯარო რეესტრის წარმოების ზოგად პრინციპებს: სააგენტო უფლებამოსილია ელექტრონული ასლის სახით შეინახოს და გასცეს თავის მიერ შექმნილი ან თავისთან დაცული ნებისმიერი დოკუმენტი, აგრეთვე მიიღოს, გამოსცეს ან გასცეს ინფორმაცია მართვის ერთიანი ავტომატური საშუალებების გამოყენებით. განცხადება და თანდართული მონაცემები შეიძლება წარდგენილი იქნეს, დოკუმენტი გაიცეს ნებისმიერი ტერიტორიული სარეგისტრაციო სამსახურის ან ავტორიზებული პირის მეშვეობით, ხოლო გამოცემულ დოკუმენტში მონაცემები მექანიკური ან ელექტრონული საშუალებებით შეიძლება იყოს შეტანილი. ამონაწერის შინაარსსა და ფორმას ინსტრუქცია განსაზღვრავს.
შემოწმების შედეგების გამოყენება გარიგებაში
შემოწმება მაშინ ამართლებს თავს, როცა მისი შედეგი გარიგების სტრუქტურაში გადაიზრდება: ამონაწერით დადასტურებული უფლებამოსილება, გამოვლენილი შეზღუდვები და გირავნობები ფასში, გადახდის გრაფიკსა თუ გარანტიებში აისახება. თუ შემოწმება ხარვეზს ამჟღავნებს, გარიგება გადაიწევს, შეიცვლება ან სრულდება დამატებითი დაცვით — და ეს გადაწყვეტილება დოკუმენტურ საფუძველზე უნდა აგებოდეს. ასეთი მიდგომა დავის პრევენციასაც ნიშნავს: მოგვიანებით სასამართლოში სწორედ ის მხარე იმარჯვებს, რომელსაც რეესტრის მონაცემები დროულად ჰქონდა გამოყენებული.
ხშირად დასმული კითხვები
რატომ არის ამონაწერი შემოწმების ცენტრალური საბუთი?
იმიტომ, რომ რეგისტრირებულ მონაცემთა მიმართ უტყუარობის პრეზუმფცია მოქმედებს და გარიგებისას პირის უფლებამოსილება მხოლოდ ამონაწერით დგინდება — მემკვიდრეობის უფლების დადგენის გარდა.
ვის შეუძლია ამონაწერის მიღება?
ნებისმიერ პირს; ის მზადდება რეგისტრაციის გადაწყვეტილებასთან ერთად, რეგისტრირებული მონაცემის არსებობისას კი — შესაბამისი საფასურის გადახდისას.
რა ხდება მოთხოვნის ხარვეზისას?
განისაზღვრება დამატებითი ინფორმაციის ან დოკუმენტის 30-დღიანი ვადა; განხილვა შეჩერებულია, მასალის არწარდგენისას განცხადება განუხილველი დარჩება.
რას ასახავს ამონაწერი უძრავ ნივთებზე?
უფლებათა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის, საგადასახადო გირავნობის ან იპოთეკისა და მოვალეთა რეესტრების ერთიანი ბანკის ძალაში მყოფ მონაცემებს მომზადების მომენტისათვის.
სად შეიძლება ამონაწერის მოთხოვნა?
წარმოება ერთიანია: მიმართვა შესაძლებელია ნებისმიერი ტერიტორიული სარეგისტრაციო სამსახურის ან ავტორიზებული პირის მეშვეობით, დოკუმენტიც ელექტრონული სახით გაიცემა.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
Legal.ge-ზე ვატარებთ საკუთრების უფლების შემოწმებას: ვიღებთ და ვკითხულობთ ამონაწერს, ვაშკვრავთ საჯარო-სამართლებრივ შეზღუდვებს, გირავნობებსა და მოვალეობებს, ვადარებთ მონაცემებს გარიგების პირობებს და ვამზადებთ დასკვნას რისკებზე. დაგვიკავშირდით — შევაფასებთ ობიექტს და მოვცემთ ზუსტ სურათს მისი სამართლებრივი სტატუსისა.