ბინის გაყიდვის გარიგების სამართლებრივი ბუნება
ბინის გაყიდვა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით ნასყიდობის ხელშეკრულების სახით ფორმდება. კოდექსის 477-ე მუხლის თანახმად, ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი მოვალეა გადასცეს მყიდველს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი. მყიდველი კი მოვალეა გადაუხადოს გამყიდველს შეთანხმებული ფასი და მიიღოს ნაყიდი ქონება. ეს ორმხრივი გარიგებაა: თითოეული მხარის უფლება სხვა მხარის მოვალეობით არის უზრუნველყოფილი, და სწორედ ამიტომ ხელშეკრულების ტექსტის სიზუსტე გადამწყვეტია.
ბინის შემთხვევაში ეს გულისხმობს, რომ გარიგებაში ზუსტად უნდა იყოს განსაზღვრული, რომ გადაცემული ობიექტია კონკრეტული ბინა, რომ გამყიდველი გადასცემს საკუთრების უფლებას ამ ბინაზე და ბინასთან დაკავშირებულ საბუთებს, ხოლო მყიდველი გადახდის შეთანხმებულ ფასს. თუ ხელშეკრულებაში ფასი პირდაპირ არ არის მითითებული, მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ მისი განსაზღვრის საშუალებებზე — თუმცა პრაქტიკაში ფასის ზუსტი და პირდაპირი ფიქსირება ყოველთვის უკეთესი გამოსავალია.
გაფორმების, რეგისტრაციისა და საბუთების ხარჯები
სამოქალაქო კოდექსის 479-ე მუხლი წესს ადგენს უძრავი ნივთის — მათ შორის, მიწის ნაკვეთისა და ბინის — გაყიდვის ხარჯების განაწილების შესახებ: გამყიდველს ეკისრება ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისა და ამისათვის აუცილებელი საბუთების წარდგენის ხარჯები, თუ მხარეთა შეთანხმების საფუძველზე ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.
ეს ნორმა დისპოზიტიურია: მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ ხარჯების სხვა განაწილებაზე, მაგრამ თუ ასეთი შეთანხმება არ არსებობს, სწორედ გამყიდველი ატარებს გაფორმებასა და რეგისტრაციასთან დაკავშირებულ ხარჯებს. ამიტომ, ხელშეკრულების დადებამდე მნიშვნელოვანია მხარეებმა ეს საკითხი ცხადად გადაწყვიტონ და ჩაწერონ დოკუმენტში — წინააღმდეგ შემთხვევაში კანონით დადგენილი წესი ავტომატურად გამოიყენება.
ნაკლის მქონე ბინის გაყიდვა და გამყიდველის მოვალეობები
თუ გაყიდული ნივთი ნაკლის მქონეა, სამოქალაქო კოდექსის 490-ე მუხლის მიხედვით, გამყიდველმა ან უნდა გამოასწოროს ეს ნაკლი, ან, თუ საქმე ეხება გვაროვნულ ნივთს, შეცვალოს ნივთი საამისოდ აუცილებელ ვადაში. ბინის გაყიდვისას ნაკლის ცნება ფართოა — ეს შეიძლება იყოს იურიდიული თუ ფაქტობრივი ხარვეზი, რომელიც ობიექტს გარიგების მომენტში აქვს.
გამყიდველს ეკისრება ნაკლის გამოსწორებისათვის აუცილებელი ხარჯების ანაზღაურება, მათ შორის, ტრანსპორტირების, გზის, სამუშაოს შესრულების და მასალის ღირებულების ხარჯები. ამავე მუხლით გამყიდველს შეუძლია უარი თქვას როგორც ნაკლის გამოსწორებაზე, ასევე ნივთის შეცვლაზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ეს მოითხოვს შეუსაბამოდ დიდ ხარჯებს. ხოლო თუ გამყიდველი ნაკლის გამოსწორების მიზნით მყიდველს გადასცემს უნაკლო ნივთს, მას შეუძლია მყიდველს მოსთხოვოს ნაკლის მქონე ნივთის უკან დაბრუნება.