მიწის გამოყენების ნებართვები და სამშენებლო პარამეტრები: მშენებლობის პირველი ეტაპი
მიწის გამოყენების ნებართვები (ხშირად მოიხსენიება როგორც მშენებლობის ნებართვის I სტადია ან მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები) არის უძრავი ქონების განვითარების ფუნდამენტური ეტაპი საქართველოში. ვიდრე არქიტექტურული პროექტი მომზადდება, მესაკუთრემ უნდა მიიღოს მუნიციპალიტეტისგან თანხმობა იმაზე, თუ რისი აშენებაა დაშვებული კონკრეტულ ნაკვეთზე. ეს დოკუმენტი განსაზღვრავს განაშენიანების კოეფიციენტებს (K1, K2, K3), შენობის მაქსიმალურ სიმაღლეს, ფუნქციურ დანიშნულებას და განთავსების ადგილს ნაკვეთის საზღვრებში. ამ ეტაპზე დაშვებული შეცდომები ან არასწორად განსაზღვრული პარამეტრები ხშირად აქცევს მიწას გამოუყენებელ აქტივად ან იწვევს მშენებლობის ნებართვაზე უარის თქმას. იურისტის დახმარება აუცილებელია იმისათვის, რომ მაქსიმალურად ეფექტურად გამოიყენოთ მიწის პოტენციალი და მიიღოთ სასურველი პარამეტრები.
რას მოიცავს ეს მომსახურება?
Legal.ge-ს სპეციალისტები გთავაზობენ სრულ მომსახურებას მიწის გამოყენების პირობების დადგენასთან დაკავშირებით:
- ქალაქგეგმარებითი ანალიზი: მიწის ნაკვეთის წინასწარი შესწავლა, ზონირების სტატუსის დადგენა და პოტენციური შეზღუდვების (დაცული ტერიტორიები, კომუნიკაციები, კულტურული მემკვიდრეობა) გამოვლენა.
- დოკუმენტაციის მომზადება: ტოპოგრაფიული გეგმის, სიტუაციური გეგმის და ფოტომასალის მომზადება განაცხადისთვის.
- განაცხადის მართვა: მუნიციპალურ სამსახურში (მაგ. თბილისის არქიტექტურის სამსახური) განაცხადის შეტანა მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დასამტკიცებლად.
- განაშენიანების რეგულირების გეგმა (გრგ): საჭიროების შემთხვევაში, დეტალური განაშენიანების გეგმის (გრგ) შემუშავების პროცესის სამართლებრივი მხარდაჭერა და კოორდინაცია ურბანისტებთან.
- პარამეტრების ოპტიმიზაცია: მოლაპარაკება მუნიციპალიტეტთან მაქსიმალური სამშენებლო პარამეტრების მისაღებად კანონის ფარგლებში.
- სერვიტუტი და წითელი ხაზები: მეზობელ ნაკვეთებთან დაკავშირებული საკითხების, გზის სერვიტუტის და წითელი ხაზების კორექტირების მოგვარება.
გავრცელებული სიტუაციები, როცა გჭირდებათ იურისტი
მიწის გამოყენების ნებართვების მოპოვება რთულდება შემდეგ შემთხვევებში:
- მიწის სტატუსის შეუსაბამობა: ნაკვეთი არის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების და გსურთ მისი გადაყვანა არასასოფლოში სამშენებლოდ.
- ზონირების პრობლემა: ნაკვეთი ხვდება სარეკრეაციო ან ლანდშაფტურ ზონაში, სადაც მშენებლობა აკრძალულია ან შეზღუდულია.
- K2 კოეფიციენტის ნაკლებობა: არსებული კოეფიციენტი არ გაძლევთ საშუალებას ააშენოთ სასურველი ფართობის შენობა და გჭირდებათ მისი გაზრდა ან გამოსყიდვა.
- კულტურული მემკვიდრეობა: ნაკვეთი მდებარეობს ისტორიულ ზონაში, რაც მოითხოვს კულტურული მემკვიდრეობის საბჭოს თანხმობას.
- მეზობლების თანხმობა: გეგმავთ მშენებლობას გამიჯვნის ხაზთან ახლოს (ნორმატიული მანძილის დარღვევით), რისთვისაც გჭირდებათ მეზობლის ნოტარიული თანხმობა.
საქართველოს სამართლებრივი ჩარჩო
საკითხი რეგულირდება საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსით. მნიშვნელოვანია საქართველოს მთავრობის დადგენილება №59 "ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებების შესახებ", რომელიც განსაზღვრავს ზონირების წესებს და კოეფიციენტებს. დედაქალაქში ასევე მოქმედებს თბილისის საკრებულოს დადგენილება "ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესების დამტკიცების შესახებ". იურისტმა უნდა იცოდეს როგორც ცენტრალური, ისე ადგილობრივი რეგულაციები.
პროცესი: როგორ მუშაობს სპეციალისტთან თანამშრომლობა
პროცესი მოიცავს:
- ანალიზი: ამოწმებენ ნაკვეთის პოტენციალს ინტერაქტიულ რუკაზე და საჯარო რეესტრში.
- სტრატეგია: განისაზღვრება საუკეთესო გზა სასურველი პარამეტრების მისაღებად (მაგ. გრგ-ს გაკეთება თუ პირდაპირი ნებართვა).
- განაცხადი: მზადდება და იგზავნება განაცხადი არქიტექტურის სამსახურში.
- კომუნიკაცია: ხარვეზის დადგენის შემთხვევაში, ხდება მისი ოპერატიული გამოსწორება.
- ბრძანების მიღება: გაიცემა ადმინისტრაციული აქტი მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცების შესახებ.
რატომ უნდა აირჩიოთ Legal.ge?
მიწის გამოყენების ნებართვა არის ფუნდამენტი, რომელზეც შენდება თქვენი პროექტი. არასწორად დაგეგმილი პროცესი იწვევს თვეობით შეფერხებას და ფინანსურ ზარალს. Legal.ge გაკავშირებთ ურბანული სამართლის სპეციალისტებთან, რომლებიც იცნობენ მუნიციპალური ორგანოების მუშაობის სპეციფიკას და დაგეხმარებიან თქვენი უძრავი ქონების ღირებულების მაქსიმიზაციაში. დაიწყეთ მშენებლობა მყარი სამართლებრივი საფუძვლით Legal.ge-სთან ერთად.
განახლდა: ...