მიწის ნაკვეთის დაყოფა და გაერთიანება კოდექსის თვალსაზრით
„ქვედანაყოფის დამტკიცების“ ძიებისას მნიშვნელოვანია სათანადო სამართლებრივი ცნებიდან დაიწყოთ: საქართველოს სივრცითი დაგეგმარების, არქიტექტურისა და მშენებლობის კოდექსში სამშენებლო მიწის ნაკვეთის დაყოფა და სამშენებლო ნაკვეთების გაერთიანება განაშენიანების რეგულირების თავის ნორმებით არის აწესრიგებული — ცალკე „ქვედანაყოფის დამტკიცების“ წესი კოდექსში არ არსებობს. ეს გვერდი სწორედ ამ ნორმებს აღწერს: რა პირობებში შეიძლება ნაკვეთის დაყოფა ან გაერთიანება, რა მოთხოვნები უნდა დაკმაყოფილდეს და რომელი დოკუმენტი ქმნის ამის სამართლებრივ საფუძველს.
გამოსაყრელი წერტილია კოდექსის ის ნორმა, რომლითაც მიწის ნაკვეთის განაშენიანების რეგულირების ძირითადი საფუძველია განაშენიანების დეტალური გეგმა. მის მოქმედების არეალში მდებარე მიწის ნაკვეთზე მშენებლობა ნებადართულია ამ გეგმის შესაბამისად, და განაშენიანების დეტალური გეგმა მშენებლობის ნებართვის გაცემის ძირითადი საფუძველია. სხვა შემთხვევები, რომლებსაც ეს წესი არ მოიცავს, კოდექსის შესაბამისი ნორმებითა და ძირითადი დებულებებით რეგულირდება. თუ გეგმით დადგენილია ფუნქციური ზონის ცვლილება, რომლის საფუძველზეც სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ნაკვეთის არასასოფლო-სამეურნეოდ გადაყვანა შესაძლებელია, დაინტერესებულ პირს უფლება აქვს უფლებამოსილ ორგანოს მიმართოს მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილების რეგისტრაციის თაობაზე.
დაყოფისა და გაერთიანების პირობები
კოდექსი სამშენებლო მიწის ნაკვეთის დაყოფის ან ნაკვეთების გაერთიანების შემთხვევაში, როდესაც ნაკვეთზე განთავსებულია შენობა-ნაგებობა, მოითხოვს განაშენიანების რეგულირების სხვა ნორმებით დადგენილი მოთხოვნების გათვალისწინებას — კერძოდ, იმ ნორმებისა, რომლებიც აწესრიგებს განაშენიანების დეტალური გეგმის არეალში მდებარე ნაკვეთს, სამშენებლო განვითარებისთვის შესაბამის და შეუსაბამო ნაკვეთს და ნაკვეთის ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფას. ეს ნიშნავს, რომ დაყოფა/გაერთიანება არ არის მხოლოდ კადასტრული ოპერაცია — შედეგად წარმოქმნილი ნაკვეთები უნდა აკმაყოფილებდნენ დაგეგმარებით მოთხოვნებს.
პრაქტიკული მნიშვნელობა აქვს იმასაც, რომ შეუსაბამო ნაკვეთის და შენობა-ნაგებობის შემდგომი განვითარება — ახალი მშენებლობა, პარამეტრებს მცვლელი რეკონსტრუქცია, ადაპტაცია, მიწის ნაკვეთის დაყოფა ან ნაკვეთების გაერთიანება — ხდება შეუსაბამობის შემცირების ან აღმოფხვრის პირობით. ანუ თუ არსებული ნაკვეთი დაგეგმარებით მოთხოვნებს არ აკმაყოფილებს, დაყოფა/გაერთიანება სწორედ იმ მიმართულებით უნდა განხორციელდეს, რომ შეუსაბამობა შემცირდეს.
შესაბამისობის დადგენა: ვადები და წესი
სამშენებლო განვითარების მიზნებისთვის შეუსაბამოა ის ნაკვეთი ან შენობა-ნაგებობა, რომელიც არ შეესაბამება განაშენიანების გეგმით ან ძირითადი დებულებებით ნებადართულ გამოყენების სახეობას, განაშენიანების პარამეტრებს, შენობა-ნაგებობის განთავსების წესებს, ნაკვეთის ფართობის პარამეტრებს ან არასამშენებლო ტერიტორიაზე მდებარეობს. შეუსაბამობა თითოეულ კონკრეტულ შემთხვევაში, სამშენებლო განვითარების კონკრეტული მიზნის მიმართ დგინდება.
დაინტერესებულ პირს უფლება აქვს უფლებამოსილ ორგანოს მიმართოს განცხადებით ნაკვეთის ან შენობის შესაბამისობის/შეუსაბამობის დადგენის თაობაზე, და ორგანო ვალდებულია 5 სამუშაო დღის ვადაში მიაწოდოს განმცხადებელს ინფორმაცია. თუ ეს ინფორმაცია მშენებლობის შეტყობინებაზე განაცხადის შეტანამდე არ არის გაცემული, შესაბამისობა დგინდება შეტყობინების განხილვის ეტაპზე ან მშენებლობის ნებართვის გაცემის I სტადიაზე, ხოლო კოდექსით გათვალისწინებულ შემთხვევაში — განაშენიანების დეტალური გეგმის განხილვის სტადიაზე. განსაკუთრებული რეჟიმებიც გასათვალისწინებელია: თუ ნაკვეთი კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში, დაცულ ტერიტორიებში, ტყის, წყლის ან წიაღის ფონდის მიწებში შედის, სამშენებლოდ გამოყენების პირობები ამ ზონებისთვის დადგენილ მოთხოვნებსაც უნდა ითვალისწინებდეს.