საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა საქართველოში სივრცითი მოწყობის, ქალაქთმშენებლობისა და მშენებლობის კოდექსით იმართება: შენობა-ნაგებობის მშენებლობის განხორციელების სამართლებრივი საფუძველი მშენებლობის შეტყობინება ან მშენებლობის ნებართვაა. I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობა მარტივ შეტყობინებას ექვემდებარება, II–IV კლასისი კი ნებართვას მოითხოვს — ამიტომ სახლის პროექტირებამდე გადამწყვეტია დადგინდეს, რომელ კლასს მიეკუთვნება თქვენი შენობა-ნაგებობა კოდექსის კლასიფიკაციის წესით. ეს გვერდი განმარტავს, როგორ მიდის მშენებლობის შეტყობინების წარმოება, რა ხდება პასუხის არმოსვლის შემთხვევაში, როდისაა საჭირო ნებართვა და რა ვადებში წყდება საკითხები.
სამართლებრივი საფუძველი: მარტივი შეტყობინება თუ ნებართვა
კოდექსის 93-ე მუხლის თანახმად, შენობა-ნაგებობის მშენებლობის განხორციელების სამართლებრივი საფუძველია მშენებლობის შეტყობინება ან მშენებლობის ნებართვა, გარდა გათვალისწინებული გამონაკლისებისა: შენობა-ნაგებობაში ან საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ სამშენებლო დოკუმენტაციაში უმნიშვნელო ცვლილების შეტანა არც ერთ მათგანს არ საჭიროებს. კოდექსის 94-ე მუხლი კი კლასებზე ამყარებს არჩევანს: I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობა, კოდექსით გათვალისწინებული შემთხვევების გარდა, მშენებლობის მარტივ შეტყობინებას ექვემდებარება, II–IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობა კი — მშენებლობის ნებართვის მიღების ვალდებულებას. ამას მუნიციპალური გამონაკლისიც ახლავს: მუნიციპალიტეტის საკრებულოს უფლება აქვს, თავის ადმინისტრაციულ საზღვრებში ან მათ ნაწილში I კლასის შენობა-ნაგებობისთვის მარტივი შეტყობინების ნაცვლად დეტალური შეტყობინების ან ნებართვის ვალდებულება დაადგინოს. გაითვალისწინეთ: შეტყობინებას დაქვემდებარებული მშენებლობა მის გარეშე დაწყებული უნებართვო მშენებლობაა.
მშენებლობის შეტყობინების წესი
მშენებლობის მარტივი და დეტალური შეტყობინებისთვის თანდართული დოკუმენტაციის ნუსხა, მისი შინაარსი და მშენებლობის შეთანხმების წესი საქართველოს მთავრობის დადგენილებით განისაზღვრება. თუ შეტყობინებით გათვალისწინებული მშენებლობა კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს არ შეესაბამება, შესაბამისი ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია უარყოფითი გადაწყვეტილება მიიღოს. მნიშვნელოვანი გარანტია ეხება დროს: თუ შეტყობინებაზე პასუხი დადგენილ ვადაში არ გაიცემა, განმცხადებელი უფლებამოსილია დაიწყოს შეტყობინებით გათვალისწინებული მშენებლობა; დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ, მშენებლობის ნებართვის მაძიებლის მოთხოვნის შემთხვევაში, ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია წერილობითი თანხმობა მოთხოვნიდან 3 სამუშაო დღის ვადაში გასცეს. ამ შემთხვევაში მშენებლობა უნდა წარიმართოს წარდგენილი დოკუმენტაციისა და მოქმედი ტექნიკური რეგლამენტების შესაბამისად.
გამონაკლისიც არსებობს: ნებართვის მაძიებელს უფლება აქვს, მარტივი ან დეტალური შეტყობინების ნაცვლად, მშენებლობის ნებართვის მიღება მოითხოვოს — ამ დროს მას შესაბამის ადმინისტრაციულ ორგანოს სანებართვო განაცხადისთვის კოდექსით განსაზღვრული დოკუმენტაცია უნდა წარუდგინოს. მშენებლობის შეტყობინების მოქმედების ვადა კი მისი ჩაბარებიდან 1 წელია — ეს ნიშნავს, რომ შეტყობინებაზე დაყრდნობით მშენებლობა ამ პერიოდში უნდა დაიწყოთ.
ნებართვის წარმოება და ვადები
მშენებლობის ნებართვა გაიცემა მარტივი ადმინისტრაციული წარმოებით, და გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია ნებართვის გაცემის ან გაცემაზე უარის თქმის შესახებ გადაწყვეტილება 20 სამუშაო დღის ვადაში მიიღოს; სამსტადიური წარმოების შემთხვევაში ეს ვადა 5 სამუშაო დღეა. თუ საქმისთვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებათა დასადგენად ვადა არ კმარა, ორგანო დასაბუთებული გადაწყვეტილებით წარმოებას არაუმეტეს 20 სამუშაო დღით გააგრძელებს, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავი ზონის შემთხვევაში — არაუმეტეს 30 სამუშაო დღით. თუ დადგენილ ვადაში არც დადებითი და არც უარყოფითი გადაწყვეტილება არ მიიღება, ნებართვა გაცემულად ჩაითვლება. უარყოფითი საექსპერტო დასკვნის შემთხვევაში ორგანო უარის თქმას ვალდებულია. მუნიციპალიტეტის საკრებულოს უფლებამოსილება აქვს ნებართვის დაჩქარებულად გაცემის მომსახურების წესი და საფასურის ოდენობა დაადგინოს.
ნებართვის ძალაში შესვლა და მოქმედების ვადა
მშენებლობის ნებართვა გაიცემა მშენებლობის ორგანიზების პროექტით განსაზღვრული გონივრული ვადით და ძალაში შედის განმცხადებლისათვის ნებართვის გაცემის შესახებ შეტყობინების ჩაბარების ან გაცნობის მომენტიდან. შეტყობინება იგზავნება დაზღვეული წერილით, ოფიციალური ვებგვერდით ან ტექნიკური საშუალებით — ტელეფონით ან ელექტრონული ფოსტით. სახლის მშენებლობის დაგეგმვისას ეს გარემოება პრაქტიკულად ნიშნავს, რომ მშენებლობის დაწყების მომენტი გაცემის შესახებ შეტყობინების ჩაბარებას უკავშირდება და არა განაცხადის წარდგენას.
ხშირად დასმული კითხვები
რომელი სამართლებრივი საფუძველი სჭირდება საცხოვრებელი სახლს?
შენობა-ნაგებობის კლასზეა დამოკიდებული: I კლასის შენობა-ნაგებობა მშენებლობის მარტივ შეტყობინებას ექვემდებარება, II–IV კლასისი — ნებართვას. საკრებულოს შეუძლია I კლასისთვის დეტალური შეტყობინების ან ნებართვის ვალდებულებაც დაადგინოს.
რა ხდება, თუ შეტყობინებაზე პასუხი არ მოვიდა?
დადგენილ ვადაში პასუხის გაუცემლობის შემთხვევაში განმცხადებელს უფლება აქვს დაიწყოს მშენებლობა; ვადის გასვლის შემდეგ მოთხოვნის შემთხვევაში ორგანო ვალდებულია წერილობითი თანხმობა მოთხოვნიდან 3 სამუშაო დღის ვადაში გასცეს.
რამდენ ხნით არის მოქმედი მშენებლობის შეტყობინება?
შეტყობინების ჩაბარებიდან 1 წლით — ამ ვადაში უნდა მოხდეს მისი გამოყენება მშენებლობის დასაწყებად.
შეიძლება თუ არა შეტყობინების ნაცვლად ნებართვის მოთხოვნა?
დიახ — ნებართვის მაძიებელი უფლებამოსილია მარტივი ან დეტალური შეტყობინების ნაცვლად ნებართვა მოითხოვოს და წარადგინოს სანებართვო განაცხადისთვის კოდექსით განსაზღვრული დოკუმენტაცია.
რა ვადაში გადაწყდება ნებართვის განაცხადი?
20 სამუშაო დღის ვადაში, სამსტადიური წარმოებისას — 5 სამუშაო დღის ვადაში. ვადაში გადაწყვეტილების არმიღების შემთხვევაში ნებართვა გაცემულად ჩაითვლება.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
Legal.ge-ის სპეციალისტები დაგეხმარებით თქვენი სახლისთვის სამართლებრივი საფუძვლის სწორ შერჩევაში, შეტყობინებისა თუ სანებართვო განაცხადის მომზადებაში და ვადების კონტროლში. დაგვიკავშირდით — სწორად არჩეული საფუძველი სახლის მშენებლობას დროის და ხარჯის ეკონომიას მოგცემთ.