იძულებით აუქციონზე უძრავი ქონების შეძენა ხშირად ღირებულ შეთავაზებას ნიშნავს, მაგრამ ეს გარიგება ჩვეულებრივ ყიდვა-გაყიდვას არ ჰგავს: გამარჯვებულს აქვს მკაცრი ვადები, გარანტია რისკის ქვეშ დგას, ხოლო ქონებაზე არსებული უფლებების ბედი დამოკიდებულია იმაზე, ვინ ატარებს აღსრულებას. ყადაღადებული ქონების შესყიდვამდე საგანგებო სამართლებრივი შემოწმება აუცილებელია — ჩვენ ეს აუდიტი და მყიდველის წარმომადგენლობა Legal.ge-ზე ვახორციელებთ.
როგორ ხდება უძრავი ქონების იძულებითი აუქციონი
უძრავ ქონებაზე აღსრულება ერთიანად არის განსაზღვრული: მას ექვემდებარება მიწის ნაკვეთები, შენობა-ნაგებობები და საჯარო რეესტრში შეტანილი საერთო საკუთრების წილი. აღსრულებას ახორციელებს ის სააღსრულებო ბიურო, რომლის სამოქმედო ტერიტორიაზეც მდებარეობს ქონება; დავას ინტერესების დარღვევის შემთხვევაში გადაწყვეტილებას ბიუროს თავმჯდომარე იღებს. აღსრულების სახეებია იძულებითი იპოთეკის რეგისტრაცია, იძულებითი აუქციონი და სეკვესტრი — კრედიტორი ირჩევს ერთ-ერთ მათგანს და მოთხოვნის სრულად დაკმაყოფილებამდე რამდენჯერმე შეუძლია სახის შეცვლა. თუ მოვალე ქონების მესაკუთრედ საჯარო რეესტრშია რეგისტრირებული, იძულებითი აუქციონი ტარდება ყადაღის დადებიდან 1 თვის ვადაში, ხოლო კანონით გათვალისწინებულ ცალკე შემთხვევაში — სააღსრულებო წარმოების დაწყებიდან 2 კვირის ვადაში. აუქციონის ჩატარების ფორმებსა და წესს იუსტიციის მინისტრის ბრძანება განსაზღვრავს.
აუქციონის სიმყარე გამოცხადების შემდეგ
იძულებითი აუქციონის საჯაროდ გამოცხადების დღიდან დაუშვებელია აუქციონის ან სააღსრულებო წარმოების შეწყვეტა, შეჩერება ან გადადება და ქონების ყადაღისგან გათავისუფლება — გარდა კანონით დადგენილი გამონაკლისი შემთხვევებისა. ეს ნიშნავს, რომ გამოცხადებულ აუქციონზე გამარჯვების შანსი რეალურია და შესყიდვის გეგმა გამოცხადებამდე უნდა იყოს მზად. მოვალეს ან მის ინტერესებში მოქმედი სხვა პირი საფასურის, აღსრულების ხარჯისა და კრედიტორის მოთხოვნის დასაფარავად საჭირო თანხას ბიუროს ანგარიშზე გამოცხადებამდე ასახავს; გამოცხადების შემდეგ ჩარიცხული თანხა კი აუქციონის დასრულების შემდეგ განაწილდება, და ნამეტი მოვალეს უბრუნდება, თუ სხვა წარმოება არ მიმდინარეობს.
გამარჯვებულის ვალდებულებები და გარანტია
აუქციონში გამარჯვებულმა პირმა ქონების ფასი სრულად უნდა გადაიხადოს აუქციონის დასრულებიდან 10 კალენდარული დღის ვადაში. სრული გადახდის შემდეგ აღსრულების ეროვნული ბიურო გამოსცემს განკარგულებას აუქციონზე შეძენილ ქონებაზე საკუთრების უფლების შესახებ. თუ ფასი დადგენილ ვადაში არ გადაიხდევნება, გამარჯვებული კარგავს აუქციონის ჩატარების დღეს გარანტიის სახით წარმოდგენილ თანხას, რომელიც ბიუროს საკუთრებაში გადადის; ბიურო გამოსცემს განკარგულებას აუქციონის შედეგის გაუქმების შესახებ და მისი გამოცემიდან 3 დღის ვადაში ცხადდებს ხელახალ აუქციონს, რომელიც განმეორებით არ ჩაითვლება.
რომელი უფლებები რჩება ქონებაზე და რომელი უქმდება
საკუთრების გადასვლის შედეგები განსხვავდება იმისდა მიხედვით, ვინ ატარებს აღსრულებას. თუ აღსრულებას ახორციელებს კრედიტორი, რომლის მოთხოვნაც არ არის უზრუნველყოფილი, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უფლებები უცვლელი რჩება. თუ აღსრულებას ატარებს იპოთეკარი ან მოგირავნე, საკუთრების გადასვლის შედეგად უქმდება ყველა სანივთო უფლება, გარდა საგადასახადო გირავნობის უფლებისა, რომელიც რეგისტრირებულია აღსრულების განმახორციელებელი კრედიტორის იპოთეკის შემდეგ; ცალკე წესი გათვალისწინებულია საფინანსო ინსტიტუტებისთვის. ადრე რეგისტრირებული უფლებები ყველა შემთხვევაში უცვლელი რჩება. გარდა ამისა, ახალი მესაკუთრე იკავებს ძველი მესაკუთრის ადგილს ფლობასა და სარგებლობასთან დაკავშირებულ ურთიერთობებში, ხოლო გადასვლის მომენტიდან ძველი მესაკუთრე ყოველგვარ უფლებას კარგავს.
მესამე პირების პრეტენზიები და ჩვენი წარმომადგენლობა
მესამე პირს, რომელიც ამტკიცებს, რომ აღსრულების საგნად ქონებაზე უფლება აქვს, შეუძლია აღძრას ყადაღისგან გათავისუფლების სარჩელი, რომელიც მოვალესა და კრედიტორს ეწოდება. თუმცა სააღსრულებო წარმოების ფარგლებში ქონების რეალიზაციისას მისი შემძენი ხდება ამ ქონების მესაკუთრე, და ზიანის ანაზღაურებას მესამე პირი მოვალესთან ეთხოვს. გაითვალისწინეთ ასევე: აუქციონი შედგება პირველი აუქციონისა და ორი განმეორებითი აუქციონისგან; თუ ქონების საბაზრო ღირებულება 5000 ლარზე ნაკლებია, ტარდება მხოლოდ ერთი აუქციონი. ჩვენ ვამოწმებთ რეესტრებს, ყადაღის აქტებს და აღმასრულებლის განკარგულებებს, ვაფასებთ რისკებს და წარმოგადგენთთ აუქციონამდე, მის დროს და საკუთრების რეგისტრაციის ეტაპზე.
აუქციონებთან დაკავშირებულ სხვა სერვისები: აუქციონიდან უძრავი ქონების შესყიდვის სრულ სამართლებრივ პაკეტზე — „აუქციონიდან უძრავი ქონების შეძენა — მყიდველის სამართლებრივი პაკეტი“, ხოლო სატრანსპორტო საშუალების იძულებით აუქციონზე — „სატრანსპორტო საშუალების იძულებითი აუქციონი“.
ხშირად დასმული კითხვები
პასუხები იმ კითხვებზე, რომლებიც მყიდველებს იძულებით აუქციონთან დაკავშირებით უჩნდებათ.
რამდენ დროში უნდა გადავიხადო ფასი?
აუქციონში გამარჯვებულმა პირმა ქონების ფასი სრულად უნდა გადაიხადოს აუქციონის დასრულებიდან 10 კალენდარული დღის ვადაში.
რა მოხდება, თუ ფასს ვადაში ვერ გადავიხდი?
გამარჯვებული კარგავს აუქციონის დღეს გარანტიის სახით წარმოდგენილ თანხას — ის ბიუროს საკუთრებაში გადადის. ბიურო აუქციონის შედეგს გააუქმებს და განკარგულების გამოცემიდან 3 დღის ვადაში ცხადდებს ხელახალ აუქციონს.
რომელი უფლებები უქმდება ქონებაზე?
დამოკიდებულია აღსრულების განმახორციელებელ კრედიტორზე: დაუზრუნველყოფელი კრედიტორის შემთხვევაში რეგისტრირებული უფლებები უცვლელი რჩება; იპოთეკარის ან მოგირავნის შემთხვევაში მის იპოთეკაზე გვიან რეგისტრირებული სანივთო უფლებები უქმდება. ადრე რეგისტრირებული უფლებები ყოველთვის რჩება.
შეიძლება თუ არა აუქციონის ჩაშლა გამოცხადების შემდეგ?
პრინციპში არა — გამოცხადების დღიდან დაუშვებელია შეწყვეტა, შეჩერება და გადადება, გარდა კანონით დადგენილი გამონაკლისი შემთხვევებისა.
რა რისკია მესამე პირის მტკიცებისას?
მესამე პირის სარჩელი ქონების ყადაღისგან გათავისუფლების შესახებ მიმართულია აღსრულებაზე, მაგრამ რეალიზაციის შედეგად შემძენი მაინც ხდება მესაკუთრე; ზიანს მესამე პირი მოვალეს ეთხოვს. აუდიტი ამ რისკს წინასწარ აქვეითებს.
უძრავი ქონების აუქციონი
იძულებითი აუქციონი უძრავ ქონებას ერთიანად ეხება — მას ექვემდებარება მიწის ნაკვეთები, შენობა-ნაგებობები და საჯარო რეესტრში შეტანილი საერთო საკუთრების წილი, და მას ის სააღსრულებო ბიურო ატარებს, რომლის სამოქმედო ტერიტორიაზეც ქონება მდებარეობს. აუქციონი პირველი და განმეორებითი აუქციონებისგან შედგება; გამარჯვებულს გადახდისა და გარანტიის მკაცრი ვადები აქვს, ხოლო ქონებაზე არსებული უფლებების ბედი აღმასრულებელ კრედიტორზეა დამოკიდებული — ამიტომ შესყიდვამდე საგანგებო სამართლებრივი შემოწმება აუცილებელია.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
ჩვენი პაკეტი მოიცავს: ქონების სრულ სამართლებრივ შემოწმებას საჯარო რეესტრში და სააღსრულებო საქმეში; ყადაღისა და შეფასების აქტების ანალიზს; აღმასრულებელი კრედიტორის სტატუსის დადგენას, რაც განსაზღვრავს, რომელი უფლებები გადარჩება ქონებას; გარანტიისა და გადახდის ვადების დაგეგმვას; და საკუთრების განკარგულების მიღებასთან დაკავშირებულ წარმომადგენლობას. დაგვიკავშირდით კონსულტაციისთვის Legal.ge-ზე.