შესავალი: უძრავი ქონების იძულებითი აუქციონის ჩატარება
იძულებითი აღსრულების პროცესში კრედიტორის მოთხოვნის დაკმაყოფილების ერთ-ერთი ყველაზე ქმედითი და რადიკალური მექანიზმია მოვალის კუთვნილი უძრავი ქონების იძულებითი რეალიზაცია. უძრავი ქონების იძულებითი აუქციონის ჩატარება არის კანონით მკაცრად რეგლამენტირებული პროცედურა, რომლის მიზანია დაყადაღებული ქონების მაქსიმალურად გამჭვირვალე, კონკურენტულ და სამართლიან გარემოში გაყიდვა. პროცესი მიმართულია იქითკენ, რომ რეალიზაციიდან შემოსული თანხებით დაიფაროს არსებული ფინანსური ვალდებულებები, ხოლო ნებისმიერი ნამეტი თანხა დაუბრუნდეს მოვალეს. თანამედროვე პრაქტიკაში ეს პროცესი ხორციელდება საჯარო ელექტრონული სისტემების მეშვეობით, რაც ამცირებს კორუფციულ რისკებს და უზრუნველყოფს პოტენციური მყიდველების ფართო ჩართულობას. აღნიშნული პროცედურა მოითხოვს უკიდურეს სიზუსტეს, რადგან ნებისმიერმა მცირე პროცედურულმა ხარვეზმაც კი შეიძლება გამოიწვიოს აუქციონის შედეგების ბათილად ცნობა და მრავალწლიანი სასამართლო დავების დაწყება. შესაბამისად, აღსრულების ამ ეტაპზე პროფესიონალი იურისტის ჩართულობა სასიცოცხლოდ მნიშვნელოვანია როგორც კრედიტორისთვის, ისე მოვალისთვის.
რას ფარავს აღნიშნული მომსახურება
უძრავი ქონების იძულებითი აუქციონის ჩატარების მომსახურება ფარავს აღსრულების იმ ეტაპს, რომელიც იწყება ქონების შეფასების დასრულებიდან და სრულდება ახალ მესაკუთრეზე ქონების უფლებრივი გადაცემით. კონკრეტულად, ეს მომსახურება მოიცავს: აუქციონის ჩატარების შესახებ საჯარო განცხადების (ინფორმაციის) მომზადებასა და გამოქვეყნებას, ელექტრონულ პლატფორმაზე (მაგალითად, eAuctin.ge) ქონების ლოტის განთავსებას, აუქციონის მიმდინარეობაზე მონიტორინგს, მესამე პირების ან სხვა კრედიტორების მხრიდან შემოსული პრეტენზიების მართვას. მომსახურება ასევე ფარავს გამარჯვებულის გამოვლენის შემდგომ პროცედურებს — თანხის სრულად ჩარიცხვის კონტროლს, აღმასრულებლის განკარგულების მომზადებას საკუთრების უფლების გადაცემის შესახებ და, საბოლოოდ, საჯარო რეესტრში ახალი მესაკუთრის უფლების რეგისტრაციის უზრუნველყოფას. გარდა ამისა, მომსახურება ითვალისწინებს ამონაგები თანხის განაწილებას კრედიტორებს შორის კანონით დადგენილი რიგითობის მკაცრი დაცვით.
გავრცელებული სცენარები და პრაქტიკული მაგალითები
უძრავი ქონების აუქციონი ყველაზე ხშირად ინიშნება საბანკო სესხების ან იპოთეკური ხელშეკრულებების შეუსრულებლობის დროს. გავრცელებული სცენარია, როდესაც ფიზიკურ პირს ან კომპანიას ბანკისგან აღებული აქვს კრედიტი უძრავი ქონების უზრუნველყოფით, და გადახდისუუნარობის გამო ბანკი მიმართავს სასამართლოს ან იწყებს აღსრულებას ნოტარიუსის სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე. კიდევ ერთი სცენარი დაკავშირებულია ბიზნეს-დავებთან, სადაც ერთი კომპანია მეორეს ედავება შეუსრულებელი ვალდებულებების გამო, და მოვალის ძირითადი აქტივი კომერციული ფართი ან საწარმოო შენობაა. ასევე ხშირია შემთხვევები, როდესაც აუქციონი ტარდება სახელმწიფოს წინაშე არსებული საგადასახადო დავალიანების (ინკასო/ყადაღა) გამო, რის შედეგადაც შემოსავლების სამსახურის მოთხოვნით ხდება გადამხდელის კუთვნილი მიწის ნაკვეთის ან შენობის გაყიდვა. თითოეულ ამ შემთხვევაში აუქციონის დინამიკა, მხარეთა რაოდენობა და ინტერესთა კონფლიქტის დონე განსხვავებულია.
საქართველოს საკანონმდებლო ჩარჩო
საქართველოში უძრავი ქონების იძულებითი აუქციონის ჩატარების ძირითადი მარეგულირებელია „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონი. ეს კანონი დეტალურად აღწერს აუქციონის გამოცხადების ვადებს, საწყისი ფასის განსაზღვრის წესს, ბიჯის ოდენობას და ბეს (საგარანტიო თანხის) გადახდის პირობებს. გარდა ამისა, იუსტიციის მინისტრის ბრძანება „საჯარო აუქციონის ელექტრონული ფორმით ჩატარების წესის დამტკიცების შესახებ“ არეგულირებს უშუალოდ ვებგვერდზე მიმდინარე ტექნიკურ და სამართლებრივ დეტალებს. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი გამოიყენება საკუთრების უფლების გადასვლის, იპოთეკისა და სხვა სანივთო უფლებების დარეგულირების ნაწილში. პროცესის კანონიერებაზე ზედამხედველობას ახორციელებს სასამართლო, სადაც ნებისმიერ დაინტერესებულ პირს აქვს უფლება გაასაჩივროს აღმასრულებლის მოქმედება, თუ მიიჩნევს, რომ აუქციონი კანონდარღვევით ჩატარდა.