ბინის ან სახლის გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი საქართველოს საგადასახადო კოდექსით ეკონომიკური საქმიანობით მიღებულ შემოსავლებს განეკუთვნება — კოდექსის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილის „კ“ ქვეპუნქტი ლიზინგით, უზუფრუქტით, იჯარით, ქირით ან სხვა ამგვარი ფორმით გაცემული ქონებიდან მიღებულ შემოსავალს პირდაპირ ასახელებს ამ კატეგორიაში. ამასთან, საცხოვრებელი ფართის გაქირავებისთვის კანონი განსაკუთრებულ, შეღავათიან წესს ითვალისწინებს: იმ ფიზიკური პირის შემოსავალი, რომელიც საცხოვრებელ ფართს ქირავებს ორგანიზაციას, იურიდიულ პირს ან ფიზიკურ პირს საცხოვრებელი მიზნით და ამ შემოსავლიდან გამოქვითვებს არ ახორციელებს, იბეგრება არა ზოგადი 20-პროცენტიანი, არამედ 5-პროცენტიანი განაკვეთით. თუ თქვენ ბინას დღგ-ის გადამხდელად არ ხართ რეგისტრირებული და მოკლევადიანად გასცემთ, კანონი დამატებით, ფიქსირებული გადასახადის რეჟიმსაც სთავაზობს. ქვემოთ განვმარტავთ, როგორ მუშაობს თითოეული წესი, რა ვადები და ზღვრებია დაკავშირებული მათთან და რას მოიცავს მემიჯარის წლიური საგადასახადო პაკეტი Legal.ge-ზე.
5-პროცენტიანი განაკვეთი — ვის ეხება და როგორ მუშაობს
საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლის პირველი ნაწილი ფიზიკური პირის დასაბეგრ შემოსავალს ზოგადად 20 პროცენტით ბეგრავს, ხოლო მე-2 ნაწილი ამ ზოგადი წესისგან გამოყოფს საცხოვრებელი ფართის გაქირავებას: საცხოვრებელი ფართობის ორგანიზაციაზე, იურიდიულ პირზე ან ფიზიკურ პირზე საცხოვრებელი მიზნით გაქირავების შედეგად მიღებული იმ ფიზიკური პირის შემოსავალი, რომელიც ამ შემოსავლიდან გამოქვითვებს არ ახორციელებს, 5 პროცენტით იბეგრება. ეს ნიშნავს, რომ განაკვეთის არჩევანი თქვენ ხელშია: 5-პროცენტიანი განაკვეთი მაშინ გამოიყენება, როცა ქირის შემოსავალზე დაკავშირებულ ხარჯებს არ აკლებთ და მთელ ჯამზე დაბალ ფიქსირებულ პროცენტს იხდით; თუ გამოქვითვებით ბეგვრა თქვენთვის მომგებიანია, რჩება ზოგადი 20-პროცენტიანი წესი, თუმცა პრაქტიკაში ბინის ქირის დონეზე ხარჯები იშვიათად ამართლებს ამ არჩევანს.
გაითვალისწინეთ, რომ 5-პროცენტიანი განაკვეთი სწორედ საცხოვრებელი მიზნით გაქირავებას ეხება. თუ იმავე ფიზიკურ პირს სხვა, არასაცხოვრებელი დანიშნულების ქონებიდანაც მიეღება შემოსავალი, მისი დაბეგვრა საკუთარ წესს ექვემდებარება და წლიურ ანგარიშგებაში ამ ორი ნაკადის აღრევა თავიდან უნდა აირიდოთ — სწორედ აქ იწყება საგადასახადო კონსულტანტის როლი. საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლის მე-5 ნაწილი საცხოვრებელი ფართის გამქირავებელ პირთა რეესტრის წარმოების წესს საქართველოს ფინანსთა მინისტრს ანიჭებს, ამიტომ ანგარიშგების ადმინისტრაციული დეტალები დროთა განმავლობაში იცვლება და ყოველწლიურად უნდა გადაამოწმოთ.
მოკლევადიანი გაქირავების ფიქსირებული გადასახადი — პირობები და განაკვეთი
მეორე, განსაკუთრებული რეჟიმი ეხება საკუთარ საცხოვრებელ ადგილს მოკლე ვადით გაცემას — მათ შორის, დღიურ გაქირავებას. საგადასახადო კოდექსის გარდამავალ დებულებათა მუხლის მე-24 ნაწილით, 2028 წლის 1 იანვრამდე ფიზიკური პირი, რომელიც ახორციელებს „ეკონომიკური საქმიანობის სახეების საქართველოს ეროვნული კლასიფიკატორის“ 55.2 კოდით გათვალისწინებულ საქმიანობას — მის საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ადგილის მოკლე ვადით გაცემას — საგადასახადო ორგანოსთვის მიმართვის შემთხვევაში ფიქსირებული საშემოსავლო გადასახადით იბეგრება, თუ ორი პირობა აკმაყოფილებს: პირველი — იგი ნებაყოფლობით არ არის რეგისტრირებული დღგ-ის გადამხდელად, და მეორე — ამ საქმიანობის ნაწილში ნებისმიერი უწყვეტი 12 კალენდარული თვის განმავლობაში განხორციელებული ოპერაციების საერთო თანხა 100 000 ლარს არ აღემატება.
ფიქსირებული გადასახადის განაკვეთი კოდექსითვეა განსაზღვრული: იგი განისაზღვრება დაბეგვრის ობიექტის — ოთახის — მიხედვით და შეადგენს კალენდარულ თვეში 10 ლარს 1 კვადრატულ მეტრზე. დაბეგვრის ობიექტად კი სწორედ მოკლე ვადით გაცემისთვის განკუთვნილი საცხოვრებელი ადგილის ფართობი განიხილება. საქართველოს მთავრობა უფლებამოსილია, ობიექტის ადგილმდებარეობის ან/და სეზონურობის გათვალისწინებით, ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოს შუამდგომლობის საფუძველზე ეს განაკვეთი შეამციროს ან გაზარდოს — ამიტომ კონკრეტულ კურორტზე ან რეგიონში ეფექტიური განაკვეთი შესაძლოა 10 ლარს განსხვავდებოდეს, და ამას ყოველი საგადასახადო წლის დაგეგმვისას უნდა ამოწმებდეთ.
გადახდის ვადები და ფიქსირებულ გადასახადზე გადასვლის წესი
ფიქსირებული გადასახადი დაბეგვრის ობიექტის მიხედვით კვარტალურად ირიცხება და გადაიხდება: 1 იანვრიდან 31 მარტის ჩათვლით პერიოდზე — არაუგვიანეს 15 აპრილისა; 1 აპრილიდან 30 ივნისის ჩათვლით პერიოდზე — არაუგვიანეს 15 ივლისისა; 1 ივლისიდან 30 სექტემბრის ჩათვლით პერიოდზე — არაუგვიანეს 5 ოქტომბრისა; და 1 ოქტომრიდან 31 დეკემბრის ჩათვლით პერიოდზე — არაუგვიანეს მომდევნო წლის 15 იანვრისა. კანონი განსაკუთრებით აღნიშნავს, რომ დარიცხული ფიქსირებული გადასახადი შემდგომ გადაანგარიშებას არ ექვემდებარება — ეს მემიჯარეს წლიური ბიუჯეტირების საშუალებას აძლევს.
გადასვლა ფიქსირებულ გადასახადზე ხორციელდება გადასახადის გადამხდელის მიმართვის საფუძველზე — არავინ აიძულებს ამ რეჟიმს. დაბეგვრის პერიოდი შეიძლება მოიცავდეს როგორც სრულ კალენდარულ წელს, ისე ერთ ან მეტ კალენდარულ თვეს, რომელიც შესაძლებელია უწყვეტი არ იყოს: სეზონური ქირავდობის შემთხვევაში შეგიძლიათ მხოლოდ ზაფხულის თვეებზე აირჩიოთ ეს რეჟიმი. ფიქსირებულ გადასახადზე გადასვლისა და საგადასახადო ანგარიშგების წესს კი საქართველოს ფინანსთა მინისტრი განსაზღვრავს, ამიტომ მიმართვის ფორმალური დეტალები ბრძანებით არის დაწესებული.
ფიქსირებული გადასახადის უპირატესობები და შეზღუდვები
ფიქსირებული საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის პერიოდში კანონი მემიჯარეს რამდენიმე მნიშვნელოვან შეღავათს ანიჭებს: ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ადგილის მოკლე ვადით გაცემასთან დაკავშირებით დაქირავებული პირი თავისუფლდება საშემოსავლო გადასახადისგან, შესაბამისად, გამცემი პირი — საგადასახადო აგენტის ვალდებულებისგან; ამ რეჟიმის ნაწილში საშემოსავლო გადასახადის სხვა შეღავათები აღარ გაითვალისწინება; და პირი თავისუფლდება საკონტროლო-სალარო აპარატის გამოყენების ვალდებულებისგანაც. ამასთან, ფიქსირებული გადასახადით დაბეგვრის პერიოდში საცხოვრებელი ადგილის მოკლე ვადით გაცემა დღგ-ით დასაბეგრ ოპერაციადაც არ განიხილება — ეს იმას ნიშნავს, რომ ამ შემოსავალზე დღგ-ს რეგისტრაციის საკითხი არ დგება.
თუ ობიექტი თავად იჯარით გაქვთ აღებული და იმავე სახის საქმიანობაში იყენებთ, კანონი ქვეიჯარის შემთხვევასაც არეგულირებს: მოიჯარე საცხოვრებელი ადგილის მოკლე ვადით გაცემით მიღებული შემოსავლის მიხედვით გათავისუფლებულია მოგების/საშემოსავლო გადასახადისგან, მასთან დაკავშირებით დაქირავებული პირი — საშემოსავლო გადასახადისგან, ხოლო თავად მოიჯარე — საგადასახადო აგენტისა და სალარო აპარატის ვალდებულებებისგან. გაითვალისწინეთ შეზღუდვაც: ფიქსირებული რეჟიმი მხოლოდ ადგილობრივი კლასიფიკატორის 55.2 კოდით გათვალისწინებულ საქმიანობას ფარავს და 100 000 ლარიანი 12-თვიანი ზღვრის გადაჭარბებისას თუ დღგ-ის გადამხდელი გახდებით, რეჟიმი აღარ გამოიყენება.
ქონების გადასახადი და 100 000-ლარიანი დღგ-ს ზღვარი
ბინის გაქირავება მხოლოდ საშემოსავლო გადასახადით არ ამოიწურება. ფიზიკური პირის ქონების გადასახადის წლიური განაკვეთი ოჯახის წლიური შემოსავლის მიხედვით არის დიფერენცირებული: 100 000 ლარამდე შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვის იგი დასაბეგრი ქონების საბაზრო ღირებულების არანაკლებ 0.05 და არაუმეტეს 0.2 პროცენტია, ხოლო 100 000 ლარის ან მეტი შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვის — არანაკლებ 0.8 და არაუმეტეს 1 პროცენტი. ქირის შემოსავალი ეკონომიკური საქმიანობით მიღებულ შემოსავალს განეკუთვნება და ოჯახის შემოსავლებში შედის, ამიტომ წარმატებული საქირაო წელი შესაძლოა სწორედ ის ფაქტორი აღმოჩნდეს, რომელიც ოჯახს მაღალ განაკვეთში გადაიყვანს.
მეორე კრიტიკული ზღვარი დღგ-ს ეხება: თუ არ ხართ ფიქსირებული გადასახადის რეჟიმზე და ნებისმიერი უწყვეტი 12 კალენდარული თვის განმავლობაში დღგ-ით დასაბეგრი ოპერაციების ჯამი 100 000 ლარს გადასცდება, კანონით ვალდებული ხართ, გადაჭარბების დღიდან არაუგვიანეს 2 სამუშაო დღეში მიმართოთ საგადასახადო ორგანოს დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრაციის მიზნით, ხოლო გადამხდელის ვალდებულება იმ ოპერაციიდან წარმოიშობა, რომლითაც ზღვარი გადაჭარბებულ იქნა. ორი ზღვარი — შემოსავლისა და დღგ-ს — წელში ერთად მონიტორინგს მოითხოვს, რაც ზუსტად ის სამუშაოა, რისთვისაც წლიური პაკეტი იქმნება.
ხშირად დასმული კითხვები
ქვემოთ ვპასუხობთ იმ კითხვებს, რომლებიც ბინის გაქირავების გადასახადთან დაკავშირებით ყველაზე ხშირად გვისმენენ კონსულტაციებზე.
ბინის ჩვეულებრივი, გრძელვადიანი გაქირავება რამდენად იბეგრება?
თუ საცხოვრებელ ფართს ქირავებთ ფიზიკურ ან იურიდიულ პირს ან ორგანიზაციას საცხოვრებელი მიზნით და ამ შემოსავლიდან გამოქვითვებს არ ახორციელებთ, შემოსავალი 5 პროცენტით იბეგრება. ფიქსირებული გადასახადის რეჟიმი კი მხოლოდ საცხოვრებელი ადგილის მოკლე ვადით გაცემას ეხება — ეს ორი სხვადასხვა სიტუაციაა და მათი აღრევა დეკლარაციაში შეცდომას იწვევს.
რამდენია მოკლევადიანი გაქირავების ფიქსირებული გადასახადი და როდის უნდა გადაიხადოს?
განაკვეთი შეადგენს კალენდარულ თვეში 10 ლარს 1 კვადრატულ მეტრზე, ხოლო გადახდის ვადები კვარტალურია: 15 აპრილი, 15 ივლისი, 5 ოქტომბერი და მომდევნო წლის 15 იანვარი. მთავრობა ადგილმდებარეობისა და სეზონურობის მიხედვით განაკვეთის შემცირებას ან გაზრდას თვითმმართველობის შუამდგომლობით შეუძლია, ამიტომ კონკრეტული ობიექტისთვის ეფექტიური განაკვეთი ცალკე უნდა გადაამოწმოთ.
მოკლევადიანი გაქირავების შემოსავალი 100 000 ლარს გადაცდება — რა უნდა გავაკეთო?
თუ ფიქსირებული გადასახადის რეჟიმის პირობა დარღვეულია და ნებისმიერი უწყვეტი 12 კალენდარული თვის განმავლობაში ოპერაციების ჯამი 100 000 ლარს აღემატება, ამ რეჟიმით აღარ სარგებლობთ. დღგ-ს თვალსაზრისით კი, თუ არ ხართ ფიქსირებულ რეჟიმზე და დასაბეგრი ოპერაციების ჯამმა ზღვარი გადაჭარბა, გადაჭარბების დღიდან არაუგვიანეს 2 სამუშაო დღეში უნდა მიმართოთ რეგისტრაციისთვის — აქ დაგვიანება სანქციებით იწყება.
ქირის შემოსავალი ქონების გადასახადზე გავლენას ახდენს?
დიახ. ფიზიკური პირის ქონების გადასახადის განაკვეთი ოჯახის წლიური შემოსავლის მიხედვით დიფერენცირებულია: 100 000 ლარამდე შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვის განაკვეთი საბაზრო ღირებულების 0.05-დან 0.2 პროცენტამდეა, ხოლო 100 000 ლარის ან მეტი შემოსავლის შემთხვევაში — 0.8-დან 1 პროცენტამდე იზრდება. ქირა ეკონომიკური საქმიანობის შემოსავალია და ამ ჯამში ითვლება.
შემიძლია თუ არა ფიქსირებული გადასახადი მხოლოდ სეზონზე ავირჩიო?
დიახ. ფიქსირებული გადასახადით დაბეგვრის პერიოდი შეიძლება მოიცავდეს როგორც სრულ კალენდარულ წელს, ისე ერთ ან მეტ კალენდარულ თვეს, და ეს თვეები უწყვეტი არ არის აუცილებელი. გადასვლა ხდება მიმართვის საფუძველზე, ხოლო გადასვლისა და ანგარიშგების ადმინისტრაციულ წესს ფინანსთა მინისტრი განსაზღვრავს.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
Legal.ge-ზე მომსახურებას გაწევს საგადასახადო სამართლის სპეციალისტი, რომელიც მემიჯარის წლიურ პაკეტში: განიხილავს თქვენს ობიექტებს და ურჩევს 5-პროცენტიან და ფიქსირებულ რეჟიმებს შორის არჩევანს; ამზადებს ფიქსირებულ გადასახადზე გადასვლის მიმართვას და აკონტროლებს კვარტალურ ვადებს; ადგენს წლიურ საგადასახადო კალენდარს; ამზადებს და წარადგენს საშემოსავლო გადასახადის დეკლარაციას; მონიტორინგს უწევს ქონების გადასახადის განაკვეთსა და 100 000-ლარიან დღგ-ს ზღვარს. შევხვდებით სამსახურში ან ონლაინ — დაგეგმეთ კონსულტაცია და მიიღეთ თქვენი ობიექტებისთვის გათვლილი საგადასახადო გეგმა.