კომერციული ფართის — ოფისის, სავაჭრო, საწარმოო ან საწყობი ფართის — გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი საქართველოს საგადასახადო კოდექსით ეკონომიკური საქმიანობით მიღებულ შემოსავლებს განეკუთვნება: კოდექსის შესაბამისი ნორმი ლიზინგით, უზუფრუქტით, იჯარით, ქირით ან სხვა ამგვარი ფორმით გაცემული ქონებიდან მიღებულ შემოსავალს ამ კატეგორიაში ასახელებს. ამასთან, კომერციული იჯარა ფუნდამენტურად განსხვავდება საცხოვრებელი ფართის გაქირავებისგან: შეღავათიანი 5-პროცენტიანი განაკვეთი კანონით სწორედ საცხოვრებელი მიზნით გაქირავებას უკავშირდება, ამიტომ კომერციული ფართის გამქირავებელ ფიზიკურ პირს ზოგადი წესით უნდა ანგარიშვეგდეს. მეორე მნიშვნელოვანი განზომილება დღგ-ს 100 000-ლარიანი ზღვარია, რომლის გადაჭარბებაც 2 სამუშაო დღეში რეგისტრაციის ვალდებულებას წარმოშობს. ქვემოთ განვმარტავთ თითოეულ ელემენტს და ვაჩვენებთ, რას მოიცავს კომერციული იჯარის საგადასახადო მხარდაჭერა Legal.ge-ზე.
20 პროცენტიანი განაკვეთი და იჯარის შემოსავლის დეკლარირება
საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლის პირველი ნაწილი ფიზიკური პირის დასაბეგრ შემოსავალს 20 პროცენტით ბეგრავს, თუ კოდექსით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. 5-პროცენტიანი შეღავათა ამავე მუხლის მე-2 ნაწილით მხოლოდ საცხოვრებელი ფართის ორგანიზაციაზე, იურიდიულ პირზე ან ფიზიკურ პირზე საცხოვრებელი მიზნით გაქირავების შემოსავალს ეხება — კომერციული დანიშნულების ფართზე ეს შეღავათა არ ვრცელდება. შედეგად, კომერციული ფართის გამქირავებელი ფიზიკური პირის იჯარის შემოსავალი ზოგადი 20-პროცენტიანი განაკვეთით იბეგრება, თუ კოდექსი ამ შემთხვევისთვის განსაკუთრებულ წესს არ ითვალისწინებს.
მიღებული შემოსავალი ეკონომიკური საქმიანობის კატეგორიაში ექცევს იჯარის გამქირავებელს საგადასახადო ანგარიშგების ვალდებულების წინაშე: იჯარის შემოსავალი წლიურ საშემოსავლო გადასახადის დეკლარაციაში უნდა აისახოს. დეკლარაციის წარდგენის ფორმატსა და ვადებს კოდექსის სხვა დებულებები და ფინანსთა მინისტრის ბრძანებები განსაზღვრავს, ამიტომ კონკრეტული კალენდარული თარიღები ყოველ წელს ცალკე უნდა გადაამოწმოთ. გამოქვითვების გამოყენების შემთხვევაში გათვლა უფრო რთული ხდება: 20 პროცენტი იმ ბაზისდან იანგარიშება, რომელიც კანონით დაშვებული გამოქვითვების გათვალისწინების შემდეგ რჩება, და სწორად დოკუმენტირებული ხარჯები აქ გადამწყვეტ როლს თამაშობს.
100 000-ლარიანი ზღვარი და 2 სამუშაო დღის ვალდებულება
დღგ-ს რეგისტრაციის სავალდებულო ზღვარი კომერციული იჯარისთვის ყველაზე თვალსაჩინო რისკის წყაროა. საგადასახადო კოდექსის 165-ე მუხლის პირველი ნაწილით, დასაბეგრი პირი ვალდებულია მის მიერ ნებისმიერი უწყვეტი 12 კალენდარული თვის განმავლობაში განხორციელებული დღგ-ით დასაბეგრი ოპერაციების ჯამური თანხის 100 000 ლარისთვის გადაჭარბების დღიდან, არაუგვიანეს 2 სამუშაო დღეში, დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრაციის მიზნით მიმართოს საგადასახადო ორგანოს. ეს არ არის კალენდარული წლის ზღვარი — უწყვედი 12 თვე ნებისმიერ მომენტში შეიძლება დაიწყოს, ამიტომ იჯარის შემოსავლების დინამიკა თვეების დონეზე უნდა იყოს კონტროლირებადი.
ამასთან, დღგ-ის გამოანგარიშებისა და გადახდის ვალდებულება წარმოეშობა ზუსტად იმ ოპერაციის განხორციელების მომენტიდან, რომლითაც ჯამურმა თანხამ 100 000 ლარი გადააჭარბა — გადამხდელი ამ ოპერაციის ჩათვლით ხდება ანგარიშვალდებული. ზღვრის გათვლისას არ ითვლება კოდექსით დღგ-ისგან გათავისუფლებული ოპერაციები, გარდა გამონაკლისებისა: მათ შორის, ფინანსურ ან უძრავ ნივთთან დაკავშირებული გათავისუფლებული ოპერაციები, თუ მათი განხორციელება პირის ძირითადი საქმიანობაა, და საქონლის ექსპორტი. ეს ნიუანსი სწორედ იჯარით დაკავებული პირებისთვისაა მნიშვნელოვანი და მისი არასწორად გაანგარიშება ხშირად იწვევს ან რეგისტრაციის გადაჭარბებას, ან დაგვიანებას. იმავდროულად, კანონი ნებაყოფლობით რეგისტრაციასაც აძლევს საშუალებას — ასეთ შემთხვევაში პირი გადამხდელად მიმართვის დღიდან ითვლება, მაგრამ არაუგვიანეს სავალდებულო რეგისტრაციის ვადისა.
დღგ-ს გადამხდელობის შეწყვეტა — როდის და როგორ
თუ თქვენი ბრუნვა შემცირდა და ზღვარს აღარ აჭარბებთ, კანონი რეგისტრაციის გაუქმების შესაძლებლობას ითვალისწინებს. კოდექსის შესაბამისი ნორმით, თუ პირის მიერ ბოლო 12 კალენდარული თვის განმავლობაში განხორციელებული დასაბეგრი ოპერაციების ჯამური თანხა დღგ-ის გარეშე 100 000 ლარს არ აღემატება და დღგ-ის გადამხდელად უკანასკნელი რეგისტრაციის თარიღიდან 1 წელია გასული, მას შეუძლია რეგისტრაციის გაუქმების მოთხოვნით მიმართოს საგადასახადო ორგანოს. პირის თანხმობის შემთხვევაში საგადასახადო ორგანოს უფლება აქვს, ამ მოთხოვნების მიუხედავად, საკუთარი ინიციატივითაც გააუქმოს რეგისტრაცია.
რეგისტრაცია კანონით გაუქმდება: საწარმოს/ორგანიზაციის ლიკვიდაციისას — სახელმწიფო/სამეწარმეო რეესტრში რეგისტრაციის გაუქმების თარიღიდან; პირის გარდაცვალებისას — გარდაცვალების თარიღიდან; პირის განცხადებისას ან თანხმობისას — მისი წერილობითი მიმართვის/თანხმობის მომდევნო თვის პირველი რიცხვიდან; ხოლო გაკოტრების რეჟიმის გახსნისას — შესაბამისი განჩინების გამოქვეყნებიდან. გაუქმების წესს ფინანსთა მინისტრი განსაზღვრავს, ამიტომ განცხადების ფორმალური დეტალები ბრძანებით არის დაწესებული.
არარეზიდენტი გამქირავებელი — დაბეგვრა გადახდის წყაროსთან
თუ კომერციულ ფართს აქირავებს არარეზიდენტი და იჯარის ქირას ფიზიკური პირი უხდის, კანონი ამ შემოსავალს გადახდის წყაროსთან ბეგრავს: არარეზიდენტის მიერ საქართველოში არსებული წყაროდან მიღებული ისეთი შემოსავალი, რომელიც მის მუდმივ დაწესებულებას არ მიეკუთვნება, გამოქვითვების გარეშე იბეგრება, და ფიზიკური პირისთვის გადახდილი საიჯარო მომსახურების თანხა — საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლით განსაზღვრული განაკვეთით, რაც კომერციული იჯარის შემთხვევაში ზოგად 20-პროცენტიან განაკვეთს ნიშნავს. ეს წესი გამქირავებლის ნაცვლად გადამხდელობას გადახდის მომენტშივე ახდენს და მისი უგულებელყოფა ქირავნულ ურთიერთობებში დავებს ბადებს.
არარეზიდენტს კანონი გადაანგარიშების შესაძლებლობასაც აძლევს: ამ კატეგორიის შემოსავლების მიმღებ არარეზიდენტს უფლება აქვს, საანგარიშო წლის მომდევნო წლის 1 აპრილამდე წარადგინოს დეკლარაცია დაკავებული გადასახადის გადაანგარიშებისა და დაბრუნების მოთხოვნით. ასეთ შემთხვევაში არარეზიდენტის დასაბეგრი შემოსავალი განისაზღვრება როგორც სხვაობა მიღებულ ერთობლივ შემოსავალსა და კოდექსით გათვალისწინებულ გამოსაქვით თანხებს შორის, ხოლო დასაბრუნებელი თანხა გადახდის წყაროსთან დაბეგრილ თანხას არ აღემატება. ეს მექანიზმი დაოკუმენტირებული ხარჯების მქონე არარეზიდენტი გამქირავებლისთვის რეალურ შეღავათას წარმოადგენს და დროულ დაგეგმვას საჭიროებს.
ხშირად დასმული კითხვები
ქვემოთ ვპასუხობთ კომერციული ფართის იჯარასთან დაკავშირებულ იმ კითხვებს, რომლებიც გამქირავებლებს ყველაზე ხშირად გვისმენენ.
კომერციული ფართის იჯარის შემოსავალი 5 პროცენტით შეიძლება დაიბეგროს?
არა. 5-პროცენტიანი შეღავათიანი განაკვეთი საგადასახადო კოდექსით სწორედ საცხოვრებელი ფართის საცხოვრებელი მიზნით გაქირავებას უკავშირდება. კომერციული დანიშნულების ფართის გამქირავებელი ფიზიკური პირის შემოსავალი ზოგადი 20-პროცენტიანი განაკვეთით იბეგრება, თუ კოდექსით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.
როდის ხდება დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრაცია სავალდებულო?
როცა ნებისმიერი უწყვედი 12 კალენდარული თვის განმავლობაში დღგ-ით დასაბეგრი ოპერაციების ჯამური თანხა 100 000 ლარს გადაჭარბებს. გადაჭარბების დღიდან არაუგვიანეს 2 სამუშაო დღეში უნდა მიმართოთ საგადასახადო ორგანოს, და გამოანგარიშების ვალდებულება ზუსტად ზღვარგადამცილი ოპერაციიდან წარმოიშობა.
ითვლება თუ არა ზღვარში დღგ-ისგან გათავისუფლებული ოპერაციები?
როგორც წესი, არა — გათავისუფლებული ოპერაციები ჯამში არ გაითვალისწინება. გამონაკლისია ფინანსურ ან უძრავ ნივთთან დაკავშირებული გათავისუფლებული ოპერაციები, თუ მათი განხორციელება თქვენი ძირითადი საქმიანობაა, და საქონლის ექსპორტი — ეს კატეგორიები ზღვრის გათვლაში მაინც შედის.
შემიძლია თუ არა დღგ-ს გადამხდელობის შეწყვეტა?
დიახ, თუ ბოლო 12 კალენდარული თვის განმავლობაში დასაბეგრი ოპერაციების ჯამური თანხა დღგ-ის გარეშე 100 000 ლარს არ აღემატება და უკანასკნელი რეგისტრაციიდან 1 წელია გასული. განცხადების შემთხვევაში რეგისტრაცია გაუქმდება მიმართვის მომდევნო თვის პირველი რიცხვიდან.
ქირას ვუხდი უცხოელ მესაკუთრეს — ვინ იხდის გადასახადს?
თუ არარეზიდენტის საიჯარო შემოსავალი მის მუდმივ დაწესებულებას არ მიეკუთვნება და გადამხდელი ფიზიკური პირია, გადასახადი გადახდის წყაროსთან, გამოქვითვების გარეშე იჭრება — საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლით განსაზღვრული განაკვეთით. თანხა ხელშეკრულების ფასში ასახილავს ამ ვალდებულებას, ამიტომ იჯარის პირობების დგენისას გადასახადური კლაუზულა წინასწარ უნდა განისაზღვროს.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
Legal.ge-ზე მომსახურებას გაწევს საგადასახადო სამართლის სპეციალისტი, რომელიც კომერციული იჯარის მხარდაჭერის პაკეტში: ადასტურებს გამოყენებად განაკვეთს და აფასებს გამოქვითვებით ბეგვრის ეფექტს; ამზადებს წლიურ საშემოსავლო დეკლარაციას; თვეობით აკონტროლებს 12-თვიან მოძრავ ჯამს და 100 000-ლარიან ზღვარს; ზღვრის მოახლოებისას ამზადებს დღგ-ის რეგისტრაციის მიმართვას 2 სამუშაო დღის ვადაში; მართავს დერეგისტრაციის პროცესს ბრუნვის შემცირებისას; და არარეზიდენტი მემიჯარეებისთვის — გადახდის წყაროსთან დაკავებისა და 1 აპრილამდე გადაანგარიშების საკითხებს. შევხვდებით სამსახურში ან ონლაინ — დაგეგმეთ კონსულტაცია და მიიღეთ თქვენი იჯარის პორტფელისთვის გათვლილი საგადასახადო გეგმა.