კონდომინიუმის სამართლებრივი მოდელი
მრავალბინიან სახლში საკუთრება ორ დონედ იყოფა: ინდივიდუალური საკუთრების საგანია ბინა ან/და არასაცხოვრებელი ფართი, ხოლო სახლის საერთო ნაწილები — სახურავი, ფასადი, კიბეები, ინჟინერული სისტემები — საერთო საკუთრებაშია. ინდივიდუალური საკუთრების საგნის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. ეს მოთხოვნა ზუსტად იმავე წესზეა აგებული, რაც სხვა უძრავ ნივთებს ეხება: წერილობითი გარიგება და რეგისტრაცია ერთად ქმნის შეძენას.
ამრიგად კონდომინიუმის მოდელი ერთდროულად იცავს ინდივიდუალურობას და საერთო ინტერესს: ბინის მესაკუთრე თავის ფართზე დამოუკიდებელია, მაგრამ საერთო ნაწილების ბედი მეზობლებთან ერთად ეწყობა. სწორედ ეს ორმხრივობა ქმნის კონდომინიუმის სამართლის პრაქტიკულ კითხვებს — საერთო ხარჯებიდან მართვის ფორმამდე.
საერთო საკუთრება და მისი წესები
საერთო — თანაზიარი და წილადი — საკუთრება წარმოიშობა კანონის ძალით ან გარიგების საფუძველზე. თითოეულ თანამესაკუთრეს შეუძლია მოთხოვნები წარუდგინოს მესამე პირებს საერთო საკუთრებაში არსებული ქონების გამო; ყოველ თანამესაკუთრეს აქვს ნივთის გამოთხოვის უფლება მხოლოდ ყველა თანამესაკუთრის სასარგებლოდ. საერთო საკუთრებაში არსებული ნივთი თანამესაკუთრეებთან შეთანხმების საფუძველზე შეიძლება დაგირავდეს ან უფლებრივად დაიტვირთოს ერთ-ერთი მესაკუთრის სასარგებლოდ.
საერთო ნაწილების მოვლისა და შენახვის ხარჯები თანამესაკუთრეებს თანაბრად ეკისრებათ, თუ კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. ასევე შესაძლებელია საერთო საკუთრების წილის უპირატესი შესყიდვის უფლების განსაზღვრა მხარეთა შეთანხმებით, თუ კანონმდებლობით პირდაპირ დადგენილი არ არის. ეს წესები საერთო ნაწილების მართვის საფუძველია — და მათი ცოდნა დავის პრევენციას ახდენს.
კონდომინიუმისთვის მნიშვნელოვანი გადაწყვეტილებაა: თუ პირი შეიძენს გაქირავებულ ბინას, მაშინ იგი იკავებს გამქირავებლის ადგილს. ეს კანონიერი მემკვიდრეობითობა ნიშნავს, რომ ბინის გაყიდვა იჯარის ურთიერთობას არ აქრობს — ახალი მესაკუთრე ყველა იმ პოზიციაზე გადადის, რაც გამქირავებელს ჰქონდა, და მოიჯარესთან ურთიერთობა იმავე ჩარჩოში გრძელდება.
ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობები
ისტორიული გადასვლაც მნიშვნელოვანია: საბინაო-სამშენებლო კოოპერატივები, როგორც იურიდიული პირები, ჩაითვალონ გაუქმებულად 1997 წლის 25 ნოემბრიდან. მათ უფლებამონაცვლეებად მიჩნეულ იქნენ ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობები. ამასთან, სახელმწიფოს ვალდებულებები ადრე შექმნილი კოოპერატივების წინაშე ძალაში რჩება. ეს ნიშნავს, რომ კოოპერატიული ფონდებიდან ამხანაგობებზე გადასვლის მემკვიდრეობა სამართლებრივად განსაზღვრულია — და ძველი სახლების მართვის საკითხები სწორედ ამ ჩარჩოთი წყდება.