რა არის მოიჯარის წარმომადგენლობა და როგორ არის ის მოწესრიგდებული საქართველოში
მოიჯარის წარმომადგენლობა ნიშნავს მოიჯარის ინტერესების წარმოდგენას საოფისე ან საწარმოო სივრცის ძიებისა და იჯარის ხელშეკრულების დადების პროცესში: ობიექტების შერჩევა, მოლაპარაკება პირობებზე და დოკუმენტის მომზადება. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსში ამ საქმიანობისთვის ცალკე, სპეციალური „მოიჯარის წარმომადგენლის" სტატუსი არ არსებობს: ამერიკულ პრაქტიკაში გავრცელებული, მოიჯარის მხარეს მიბმული საკომისიო მოდელი ქართული კანონმდებლობით ცალკე ინსტიტუტად არ არის გამოყოფილი. ამის ნაცვლად ასეთი ურთიერთობა ემორჩილება შუამავლობის ზოგად წესებს, ბინის ქირავნობის შუამავლობის ნორმებს და იჯარის ხელშეკრულების სამართალს. ეს კი ნიშნავს, რომ წარმომადგენლის გასამრჯელო, მისი უფლებამოსილებები და პასუხისმგებლობა უნდა იყოს მკაფიოდ გაფორმებული იმ ხელშეკრულებით, რომლითაც ის შუამავლობას იწევს, და სწორედ ეს დოკუმენტი განსაზღვრავს, ვინ და როდის იხდის მის სამსახურს.
შუამავლობის გასამრჯელოს ზოგადი წესები
შუამავლობის საფასურის ბირთვი სამოქალაქო კოდექსის 744-ე მუხლშია: პირი, რომელიც სხვას ჰპირდება გასამრჯელოს ხელშეკრულების დასადებად გაწეული შუამავლობისათვის, ვალდებულია გადაიხადოს ეს გასამრჯელო მხოლოდ მაშინ, თუ ხელშეკრულება ამ შუამავლობის შედეგად დაიდო. ეს წესი მოიჯარის წარმომადგენლისთვისაც ფუნდამენტურია: გასამრჯელო დაიწვევა მხოლოდ შედეგით, ანუ ხელშეკრულების რეალურად დადებით. თუ ხელშეკრულება იდება გადადების პირობით, გასამრჯელო შეიძლება მოთხოვნილ იქნეს მხოლოდ ამ პირობის დადგომის შემდეგ. ხოლო თუ გასამრჯელოს ოდენობა განსაზღვრული არ არის, შეთანხმებულად ითვლება ჩვეულებრივ მოქმედი გასამრჯელო. დამოუკიდებლად იმისა, ვინ არის წარმომადგენელი — მოიჯარე თუ მეიჯარე — ამ წესების ცოდნა იცავს მხარეს გადახდის უსაფუძვლო მოთხოვნისგან.
მნიშვნელოვანი დამცავი ნორმაც არსებობს: შემკვეთის საზიანოდ ამ მუხლის პირველი და მეორე წინადადებებისგან განსხვავებულად დადებული შეთანხმება ბათილია. როცა მოქმედებს სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში, ეს ნიშნავს, რომ ისეთი პირობა, რომლითაც შემკვეთი გასამრჯელოს იხდის მაშინაც კი, როცა ხელშეკრულება არ დაიდო, კანონით ბათილია. ამიტომ წარმომადგენლის დავალების ფორმულირებაში შედეგზე მიბმული გასამრჯელო სწორი სტრუქტურაა.
საბინაო მაკლერი და მისი გამოყენების სფერო
ბინის ქირავნობასთან დაკავშირებული შუამავლობისთვის კოდექსი ცალკე ნორმას შეიცავს. სამოქალაქო კოდექსის 749-ე მუხლის თანახმად, იმ ხელშეკრულებისათვის, რომლითაც პირი კისრულობს შუამავლობას ბინის ქირავნობის ხელშეკრულების დასადებად, რომელსაც საბინაო მაკლერი ეწოდება, გამოიყენება შუამავლობის ზოგადი წესები, თუ ბინის ქირავნობის შუამავლობიდან სხვა რამ არ გამომდინარეობს. ანუ საცხოვრებელი ბინის იჯარის ძიებაზე ორიენტირებული წარმომადგენლობა ზუსტად ამ რეჟიმით მუშაობს. ამასთან, ბინის ქირავნობის შუამავლობის ნორმები არ გამოიყენება იმ ხელშეკრულებათა მიმართ, რომლებიც სხვა შუამავლობას ეხება, როგორიცაა შუამავლობა ტურიზმისა და საქმიანი მოგზაურობებისას. კომერციული ფართის შემთხვევაში კი შუამავლობის ზოგადი წესები პირდაპირ მოქმედებს და სწორედ მათზე აგებული უნდა იყოს წარმომადგენლის ხელშეკრულება.