ტერმინები და განკარგვის ფორმები
„სახელმწიფო ქონების შესახებ“ კანონი აუქციონამდე საჭირო ტერმინოლოგიას ზუსტად განმარტავს. სახელმწიფო ქონება სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული მოძრავი და უძრავი ნივთები და არამატერიალური ქონებრივი სიკეთეა, ხოლო განკარგვა მოიცავს მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში გადაცემას, პრივატიზებას, მართვის უფლებით გადაცემას, გაცვლას, ლიზინგის ფორმით გადაცემას, განაწილებასა და განადგურებას. პრივატიზება კი საკუთრების უფლების შეძენაა ელექტრონული ან/და საჯარო აუქციონის, პირდაპირი მიყიდვის, კონკურენტული შერჩევის საფუძველზე პირდაპირი მიყიდვისა და უსასყიდლოდ გადაცემის ფორმებით.
ფასდადების კუთხით გადამწყვეტია ფულადი ცნებები: საწყისი საპრივატიზებო თანხა — გადასაცემი ქონების მინიმალური ღირებულება, რომელზეც ვაჭრობისას ფასი იმატებს; საპრივატიზებო საფასური — შემძენის მიერ გადასახდელი თანხა, რომელიც შედგება საპრივატიზებო თანხისაგან და, არსებობის შემთხვევაში, მესამე პირისთვის გადასახდელი თანხისაგან; საპრივატიზებო შემოსულობა — ბიუჯეტში შემავალი ნაწილი. აუქციონში მონაწილეობისას ასევე მნიშვნელოვანია ბე — ვალდებულების შესრულების უზრუნველსაყოფად გადასახდელი თანხა, რომლის გადახდას უთანაბრდება მონაწილის ანგარიშზე თანხის გაყინვა გამარჯვებისთანავე ან წესების დარღვევისას.
სასოფლო-სამეურნეო მიწის აუქციონის მარშრუტი
აუქციონის ფორმით სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, იჯარით გაუცემელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის პრივატიზების ინიციირების უფლება აქვთ საქართველოს მოქალაქეს, საქართველოში რეგისტრირებულ კერძო სამართლის იურიდიულ პირს, ქონების მმართველსა და მესამე პირს; პირველი სამი ქონების მმართველს მიმართავს. მოქალაქეს, იურიდიულ პირსა და მესამე პირს ევალებათ შეარჩიონ ნაკვეთი და საჭიროების შემთხვევაში დაყონ ოპტიმალური ზომის, არანაკლებ 3-ჰექტარიან ნაკვეთებად — შეზღუდვა არ მოქმედებს, თუ ნაკვეთის ფართობი 3 ჰექტარზე ნაკლებია.
შემდეგ ინიციატორი ამზადებს შერჩეული ნაკვეთის დეტალურ საკადასტრო აგეგმით/აზომვით ნახაზს და მოიკვლევს მისი კატეგორიისა და ხარისხის შესახებ ინფორმაციას; აგეგმვას/აზომვასა და ნატურაში გადატანას ახორციელებს ქონების მმართველი ან საკითხის ინიციატორი. დასასრულ, პრივატიზების განმახორციელებელ ორგანოს წარედგინება განცხადება ინტერესის გამოხატვის შესახებ. ეს არის მარტივი, მაგრამ დოკუმენტურად მკაცრად დატვირთული ჯაჭვი, სადაც თითოეული ეტაპის გამოტოვება აუქციონის შედეგებს ასაჩივრებადს ხდის.
საფასურის განსაზღვრა და ანგარიშსწორება
სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების საპრივატიზებო საფასურისა და საწყისი საპრივატიზებო თანხის განსაზღვრის წესს ამტკიცებს საქართველოს მთავრობა — ეს არის კანონით სახელდობრ დელეგირებული რეგულაცია, და აუქციონის მომზადებისას აუცილებელია მთავრობის აქტუალური წესის გამოყენება. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის ნორმატიულ ფასს საბაზრო ღირებულების გათვალისწინებით ადგენს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულო, ხოლო სარეკრეაციო ტერიტორიებზე მთავრობას შეუძლია განსხვავებული წესი განსაზღვროს.
ანგარიშსწორება შეიძლება განხორციელდეს ერთიანად ან განვადებით. აუქციონში გამარჯვებული საფასურს იხდის განმახორციელებელი ორგანოს მიერ დადგენილ ვადაში, რომელიც აუქციონის ჩატარებიდან არანაკლებ 7 და არა უმეტეს 30 კალენდარულ დღეს უნდა შეადგენდეს; პირობითად გამოცხადებული აუქციონის შემთხვევაში განმახორციელებელი ორგანო ადგენს ვადას, რომელიც აუქციონიდან 2 წელს არ უნდა აღემატებოდეს. პირდაპირი მიყიდვისას გადახდა ხდება ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ, მთავრობის მიერ დადგენილ ვადაში.
საინვესტიციო ვალდებულებები და საბანკო გარანტია
თუ საპრივატიზებო პირობად საინვესტიციო ვალდებულება არსებობს, მყიდველი ხელშეკრულების გაფორმებამდე წარადგენს ამ ვალდებულების არანაკლებ 10 პროცენტის ოდენობის უპირობო და გამოუხმობი საბანკო გარანტიას, რომლის ვადაც არანაკლებ 4 თვით უნდა აღემატებოდეს ვალდებულების შესრულების ვადას; გარანტიის ოდენობის შემცირება დასაშვებია მხოლოდ მთავრობის გადაწყვეტილებით. საინვესტიციო ვალდებულების არარსებობის შემთხვევაშიც წარიდგენა გარანტია, რომლის ოდენობასა და ვადას მთავრობა განსაზღვრავს. გარანტია/ბე უზრუნველყოფს პირგასამტეხლოს მოთხოვნის დაკმაყოფილებას; თანხის შემცირებისას მყიდველი ვალდებულია 1 თვის ვადაში შეავსოს იგი სრულ ოდენობამდე, ხოლო ხელშეკრულების მოშლისას გარანტიის თანხა სრულად ბიუჯეტში ირიცხება.
მყიდველის რისკ-პუნქტები
ყველაზე მტკივნეული ნორმა საპრივატიზებო პირობების დარღვევას ეხება: ხელშეკრულების ცალმხრივად მოშლის შემთხვევაში პრივატიზებული ქონება სახელმწიფო საკუთრებაში ბრუნდება, მასზე რეგისტრირებული მესამე პირის იპოთეკა უქმდება (თუ იპოთეკამდე საჯარო რეესტრში საპრივატიზებო ვალდებულების შესახებ ინფორმაცია იყო ჩაწერილი), და ქონების შემძენს სახელმწიფო გადახდილ თანხებსა და გაწეულ ხარჯებს არ აუნაზღაურებს. ელექტროსადგურების მშენებლობის მემორანდუმის შემთხვევა გარანტიის მოთხოვნისგან ათავისუფლებს, ხოლო საჯარო-კერძო თანამშრომლობის პროექტებზე ეს რეჟიმი საერთოდ არ ვრცელდება.
ამასთან, საფასურის მეთოდიკა და აუქციონის დეტალური პროცედურები ქვეკანონმდებლობით — მთავრობისა და სააგენტოს აქტებით — წყდება, ამიტომ მონაწილის მომზადება ყოველთვის ამ აქტების აქტუალურ რედაქციებთან შეჯერებით უნდა მოხდეს.
ხშირად დასმული კითხვები
ვის შეუძლია სასოფლო-სამეურნეო მიწის აუქციონის ინიციირება?
საქართველოს მოქალაქეს, რეგისტრირებულ კერძო სამართლის იურიდიულ პირს, ქონების მმართველსა და მესამე პირს; პირველნი ორნი ქონების მმართველს მიმართავენ, ხოლო დაყოფისას ნაკვეთები არანაკლებ 3-ჰექტარიანი უნდა იყოს.
რომელ ვადაში იხდის საფასურს აუქციონის გამარჯვებული?
აუქციონის ჩატარებიდან არანაკლებ 7 და არა უმეტეს 30 კალენდარულ დღეში; პირობითი აუქციონისას ვადა 2 წელს არ უნდა აღემატებოდეს, ხოლო ანგარიშსწორება განვადებითაც შეიძლება.
რამდენია საინვესტიციო გარანტია?
საინვესტიციო ვალდებულების არანაკლებ 10 პროცენტი, ვადით რომელიც შესრულების ვადას არანაკლებ 4 თვით აღემატება; შემცირებისას შევსება 1 თვეში ხდება.
რა მოჰყვება საპრივატიზებო პირობების დარღვევას?
ხელშეკრულების მოშლისას ქონება სახელმწიფოს უბრუნდება, იპოთეკა უქმდება რეესტრში ჩანაწერის არსებობისას და გადახდილი თანხები და ხარჯები არ ანაზღაურდება.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
Legal.ge-ს გუნდი დაგეხმარებით აუქციონის მომზადებაში: ნაკვეთის შერჩევა და საკადასტრო დოკუმენტაცია, საწყისი თანხის შეფასება, გარანტიის პირობები და ხელშეკრულების რისკების განმუხტვა. გვიწერეთ — შევაფასებთ თქვენს პროექტს მონაწილეობამდე.